房地产行业：新开工同比转负 投资小幅下滑

　　新开工同比转负，投资小幅下滑

　　事项：统计局公布2014 年1-2 月全国房地产开发和销售情况，房地产开发投资额7956亿元，同比增长19.3%。新开工面积1.67 亿平米，同比下降27.4%。商品房销售面积1.05 亿平米，同比下降0.1%。土地成交价款1000 亿元，同比增长8.9%。

　　平安观点:

　　销售增速延续放缓态势，区域表现差异明显。2014 年前2 月全国商品房销售面积和销售额分别为1.05 亿平米和7090 亿元，同比分别下降0.1%和3.7%，较去年12 月单月增速分别下降0.8 和8.8 个百分点，延续了去年9 月以来的放缓趋势。

　　分区域来看，区域间表现差异明显，中部区域销售面积同比增长15.1%，远好于东部、西部同比分别下滑6.0%和1.8%的表现。由于去年3 月为成交小高峰，基数效应下预计销量同比增速难有较好表现。

　　新开工增速低于预期，投资增速小幅下滑。2014 年前2 月全国房地产新开工面积1.67 亿平米，同比下降27.4%，较去年全年13.5%的增速下滑明显。我们判断同比下降一方面源于去年高基数，另外由于去年年末新开工持续超预期提前消耗了部分开工量。考虑到去年下半年土地成交大幅增长，预计上半年新开工同比降幅将逐步收窄。1-2 月房企土地投资热情未减，实现土地购置面积4062 万平米，同比增长6.5%。在销量增速持续放缓的背景下，房企在新开工和土地市场的迥异表现，反映出开发商间对未来市场判断仍存在差异。由于1-2 月为传统开工淡季，3月开工数据成为判断开发商信心的重要节点。受土地购置面积和施工面积同比分别增长6.5%和16.3%影响，1-2 月房地产投资额仍保持19.3%的同比增速，较去年全年增速仅下降0.5 个百分点。

　　信贷环境持续偏紧，个人按揭贷款影响显著。2014 年前2 月房企到位资金2.13万亿，同比增长12.4%，较去年全年增速下降14.1 个百分点，较去年12 月单月增速下降6 个百分点。偏紧的信贷环境叠加销售同比下降，使个人按揭贷款同比仅增长2.9%，较去年12 月单月增速收窄7 个百分点。定金及预收款也因销售下滑同比仅增长6.3%，较去年12 月单月增速回落9 个百分点。从我们近期草根调研了解的情况看，个人信贷趋势偏紧，叠加去年的基数影响，预计前3 月个人按揭贷款累计同比大概率持平或微幅上涨。

　　投资建议：近期受政府保增长、降准预期等因素影响，板块整体略有上涨。我们认为从这方面理解，市场更多的是寻找资金从高成长向低估值转移的理由，而非行业本身基本面发生了任何拐点式的改变。结合我们近期在华东及合肥区域草根调研的情况来看，市场基本面仍很胶着，无论从定价策略还是市场情绪，开发商可挪用的空间均不大。我们仍维持上半年缩量，下半年调价的判断，基本面的拐点在近期不太可能出现。从资金博弈的角度来看，建议关注低估值的大小白马和主题热点，华夏幸福、荣盛发展、万科等。

　　风险提示:房价大幅上升导致调控收紧的风险。