房地产行业：预计优先股将带动板块估值修复

　　摘要：

　　一手房销量单周环比：本周整体环比降4%，其中一线城市升23%，二线降12%，三线无变化。

　　一手房销量单周与2013年全年周均比：整体降17%，其中一线降17%，二线降16%，三线降37%。

　　一手房销量单周同比：整体同比降37%，其中一线城市降49%，二线降31%，三线降36%。

　　一手房销量2014年累计同比：整体累计同比降20%，其中一线城市降36%，二线降17%，三线降5%。

　　一手房价格：整体成交均价环比升0.4%，一二三城市升0%、升2%、降2%。整体成交均价同升8%，一二三城市升15%、升8%、降2%。

　　二手房销量：本周环比升6%，同比降74%。

　　库存水平：15典型城市一手房平均可售面积环比升1.2%，同比升17.2%，较2010年4月低点上升80%，与2012年1月高点持平。

　　去化时间：15个城市新房去化时间15个月。

　　板块估值安全边际：2014年PE主流公司8.5倍，RNAV折38%。一线5倍，RNAV折41%；二线7倍，RNAV折42%；三线9倍，RNAV折15%；地产+X6倍，RNAV折42%；商业PE11倍，RNAV折43%。

　　在理财产品和各种“宝”的冲击下，预计2014年银行存款增速较慢，并会相应带动贷款偏紧。如果信贷持续偏紧，估计全年销售很难看到增长。新开工和推盘预计会伴随天气转暖而环比上升，但同比仍持谨慎态度。

　　地产再融资和优先股预计推动板块估值修复。上市房企再融资实质性开闸，意味着房地产调控方式向市场化转变，有望缓解政策打压对地产股估值的压制。另一方面，优先股为高ROE、低估值的地产板块提供了市值管理的利器，预计可推动板块估值修复。

　　维持行业增持评级。板块目前行情仍定义为估值修复，既然定位修复，就意味着大概率不存在基本面推动的趋势上涨行情，对板块走势我们仍然持以谨慎乐观的态度，但在这种背景之下，我们很看好X+地产元素个股，1)京津冀主题标的，依次为华夏幸福，荣盛发展，华业地产，首开股份，且我们预期二季度，京津冀战略相关政策，规划落地的可能性较大，所以中期看不缺催化剂；2)B转H，社区综合服务标的万科等；3)平潭岛开发受益标的，中福实业等；4)优先股受益公司：保利地产、金地集团