房地产双周报：房价下跌 限购放松预期加强

　　一、热点聚焦

　　房价下跌“限购放松”悄然复出

　　杭州楼盘的率先降价，引发市场对了2014年“楼市崩盘”、“泡沫破裂”的恐慌。紧接着受银行信贷紧缩、房企回笼资金等因素影响，降价风潮快速扩散。然而，就在房价下跌压力加大之时，市场传来了“限购放松”的消息，这无疑是房企极为期待的“利好消息”。

　　多地房价下降引发业界热议

　　据媒体报道，杭州市房价首降后，常州市、连云港市、营口市等三线、四线城市加入降价大军，而北京市、深圳市等一线城市个别楼盘在3月份也开始暗中下调销售定价。

　　分析指，大型房企非常善于抓住市场窗口期推盘，蓄客情况若不理想，将会根据蓄客量来调整销售定价或者开盘时间，以此保证业绩增速和企业现金流量安全。

　　不仅新推楼盘价格出现下降，据统计，二手住宅市场也出现了疲软。据中原地产指数系统显示，2014年3月份，六个城市二手住宅价格指数中有三个城市环比微跌，除已连续微跌4个月的北京市之外，上海市和天津市也加入了价格下跌的行列。

　　房价下跌的消息近期持续袭击着大众的眼球，地产评论家马跃成认为，眼下的中国楼市显然已经进入了一个下行通道，这不是来自什么大佬的行为暗示或论调，而是切实的警报，特别是，发出警报的已不是什么三线城市，而是那些最具地产价值的核心城市。

　　财经评论员马光远则用房价的逻辑解释了房价下降的压力，供求逻辑是第一逻辑，供不应求，自然上涨，供过于求，价格下降。他表示，“我的数据是，住房总量已经足够，2017年将过剩至少4000万套”。货币逻辑是第二逻辑，货币超发和负利率是过去十年房价的最大推手，一旦货币收紧，房价将丧失动力。价格逻辑是基本逻辑，一线城市房价太高，怎么可能不降？

　　“限购放松”消息悄然复出

　　在房价下跌、信贷紧缩导致市场观望气氛加剧，成交出现低迷的压力下，部分地区“限购松绑”的消息悄悄弥散。

　　继温州传出上报松绑楼市限购政策方案后，长沙、杭州等多地也先后被传正在酝酿和讨论松绑限购的可能性。日前更是有媒体报道，福建省近日发布《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》的“口头通知”，传达十项促进房地产市场健康发展的措施，在限购、贷款、普通房界定标准等方面均有一定程度的放松。

　　对于房地产行业而言，在全国多地出现降价风潮、购房者观望氛围浓厚、信贷不放松的大背景下，地方政府“救市”被开发商寄予厚望。

　　房地产专家谢逸枫指出，种种迹象显示，开发商集体看空楼市既是基于对市场危机的认知，同时也希望以此来获得政府对宏观调控政策的改变。据有关信息显示，杭州有关方面已多次召开由多家开发商参与的沟通会，有意放松楼市限购。

　　马光远则认为，救市和控制房价从来都不是决定房价的因素，只会延缓上涨或者下跌的时间，无法改变基本趋势。

　　二、机构视点

　　中信证券：制度改革开启行业发展广阔空间。4月10日，中国证监会和香港证券及期货事务监察委员会发布联合公告，称为促进内地与香港资本市场共同发展，两方决定原则批准开展“沪港通”。

　　中信证券认为，“沪港通”作为金融改革的一部分，其推出有利于增加两地资本市场的整体吸引力，而不是单纯作为一种资金流动的安排，出现估值的此消彼长。而且，“沪港通”并不是一个孤立的事件，而是和其他一系列资本市场制度改革，乃至金融改革相关的安排。这一安排，体现了决策层对于两地资本市场的重视和锐意改革的决心。从大局观来看，沪港通和人民币国际化，利率市场化，大盘蓝筹的T+0和个股期权改革等，都是相互关联，相互推进的关系。这些改革有利于提升包括地产龙头在内的蓝筹企业的估值水平。

　　平安证券：在基本面未见底而利率成本趋紧的背景下，板块仍难有趋势性机会，政策的预期改善催化的小周期反弹行情在二季度初将明显减弱。我们判断板块投资将围绕“保底”和“缩量降价”走出宽幅振荡的行情。投资上建议关注弹性未被完全释放的国企改革主题，推荐中洲控股、深振业；并建议逢低加仓具备模式优势，业绩增长有保障的长期绩优股：华夏幸福、世联地产。

　　三、楼市成交及房价情况

　　上周21个大中城市合计成交153.23万平方米，环比大幅下降27.57%，其中北上广深四大城市环比下降36.92%。

　　

四、券商评级

　　买入4个；增持6个，中性4个。

　　
五、名人观点

　　叶檀：共有产权房颇具中国特色。财经评论者叶檀认为，共有产权房是特殊的住房保障形式，一举多得，具有创新意义，适合中国本土地国情。共有产权房具有保障性质，中低收入阶层通过较低的价格购入部分产权，获得保障，无论以后是否赎回政府手中的产权，一辈子有了安居之所。他们付出的价格基本等于经济适用房，未来视时间长短，按照优惠价或者市场价赎回政府拥有的部分产权，相当于这些共有产权房拥有一项期权，五年或者八年时间(各城市不同)，可以从政府手中赎回剩下的产权，成为完全产权房的拥有者。在北京等地，地方政府也拥有一项权利，即在交易时享有优先购买权。这是融合了安居、期权等方式的正确激励机制。

　　赵晓：对楼市沉默才是“稳增长”的最重要砝码。独立经济学家赵晓指出，尽管我们都相信今年7.5%的经济增速目标最终会实现，但一定是困难重重。那么，政府的核心抓手在哪里？笔者认为还是绕不过房地产，新一届政府对房地产行业的沉默本身就是一种态度。在过去9年里，两会期间未提及房地产调控的年份只有两个。第一次是2009年，其中的原因想必大家都明白，当时正值次贷危机；第二次就是今年，可见政府对经济大势的判断。另外一个事件也侧面印证了上述判断。前段时间市场传言银行信贷政策收紧，尤其是兴业银行停贷的消息，直接引发地产股板块集体下跌。但不到一周的时间，12家银行同时发布公告辟谣，估计背后逃不开政府部门打招呼的影子。