房地产行业：成交继续淡静 区域板块保持活跃

　　上周(2014/4/7-2014/4/13)17 个城市合计成交230 万方，环比下降9.6%，同期新增供应持平，4 月第二周依然冷清，去化月数继续攀升，供需双方继续观望。上周值得关注的政策面消息包括媒体传闻的杭州、福建等地有意放松限购扶持楼市，2 季度，只要楼市持续清淡的僵局没有打破，相关预期将会越来越强烈。我们维持此前的观点即目前行情处于反弹中段位置，区域板块、转型个股、再融资个股均有理由保持活跃，继续推荐万科、华夏幸福、荣盛发展和华业地产的投资组合，另外，我们新覆盖转型养老全产业链的凤凰股份，并认为该公司值得长期关注。

　　支撑评级的要点

　　市场概况：上周我们观察的17 个城市合计成交面积230.4 万平米，环比下降9.6%；价格指数环比环比上升2.1%为200.4，其中，上海和青岛的价格涨幅居前，深圳和南京跌幅居前；十五大城市新增可售面积318.1万平方米，环比上升20.7%， 3 个月移动平均去化月数为18.1，较上周继续上升0.7，3 个月移动平均批售比为1.14，较上周上升0.04。

　　政策新闻动态：保障房方面，中国国家开发银行表示，将加快棚改项目评审和贷款发放，力争4 月底实现贷款发放人民币1,000 亿元左右，以保障各地棚户区改造工程的资金要求，同时要加快住宅金融事业部的组建。楼市调控方面，据有关信息显示，杭州有关方面已多次召开由多家开发商参与的沟通会，有意放松楼市限购。周末有媒体报道称福建省已经在省内口头传达《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》促进房地产市场健康发展的措施，在限购、贷款、普通房界定标准等方面均有一定程度的放松。统计数据方面， 3 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.4%。居住价格同比上涨2.5%。

　　上市公司动态：中银国际关注的27 家上市公司中21 家公布了14 年3 月的销售数据， 3 月销售额环比上升35.77%，第一季度累计销售额同比下降1.40%。截止至上周，中银地产关注公司中，已有30 家地产公司公布2013 年报，已公布年报公司营业额同比增长28.03%，净利润同比增长9.58%，盈利能力下滑，资金链趋紧。上周，金地集团公告第一大股东易主生命人寿，而安邦保险也强势增持股权至10%；华夏幸福与工信部国际经济技术合作中心就建立战略合作关系；亿城股份更名亿城投资，明确转型。

　　投资评级和建议

　　二季度部分城市地方政府放松限购、并进行其他方式的救市暖市符合预期，只要楼市持续清淡的僵局没有打破，相关预期将会越来越强烈。目前地产行业基本面仍然偏淡，在货币环境没有明显改善之前难以获得有效改变，地方政策放松难以扭转当前市场局面，预计后续会有开发商主动降价以吸引观望资金入市。但板块行情方面，京津冀为龙头的区域板块、转型地产股、再融资地产股均有理由保持活跃，我们继续推荐万科、华夏幸福、荣盛发展和华业地产的投资组合，另外，我们新覆盖转型养老全产业链的凤凰股份，建议投资者长期关注。