上海工业用地二次开发渐行渐近 多家公司估值提高

　　据证券时报消息，近日，上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。

　　《办法》通过一系列引导政策，对存量工业用地采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等措施，旨在鼓励企业盘活土地。同时，根据一定标准，补缴地价以后，工业用地也有望转型为研发总部工业项目等用途。

　　为打击囤地行为，上海还规定，自今年下半年起，新增工业用地产业用地类项目，将实施20年弹性年期制度，不再执行之前的50年标准。

　　海通证券认为，对于较多工业储备的园区公司而言，新政策总体是利大于弊。工业用地使用年限缩短和弹性化，将有助于园区公司现有50年使用年限工业用地储备升值 ，同时较高土地成本将引导更高附加价值产业群体入驻。

　　据了解，过去由于国内工业用地普遍粗放式经营，加之地方政府以较低的工业用地地价吸引企业入驻，使得工业用地地价长期低于商住用地。

　　比如上海市，截至2013年底，商业用地、住宅用地和工业用地的楼面均价分别为10707元/平方米、5570元/平方米、500元/平方米，前两者分别是工业用地价格的20倍和10倍。但随着工业用地二次开发提速，到2014年3月底，上海工业用地楼面均价已经悄然上升至1149元/平方米，翻了一倍。

　　在此背景下，外高桥、浦东金桥、张江高科等上市公司将直接受益于新版国有建设用地使用权出让合同，以及上海盘活工业用地政策带来的土地资产价值重估。

　　其中，第一大“地主”外高桥最引人注意。资料显示，在该公司所处的自贸区黄金片区内，有80%土地为工业用地。外高桥本月发布的一则公告提及，公司在上海自贸试验区内已建物业建筑面积325万平方米，在建物业建筑面积140万平方米，未建物业建筑面积384万平方米。

　　上海自贸试验区管委会常务副主任戴海波近日表示，管委会正对上海自贸试验区的规划和土地如何适应产业发展进行研究，规划正在加速制订中。

　　外高桥：项目储备丰富，有望受益自贸区建设

　　研究机构：海通证券日期：4月9日

　　事件：2014年4月9日，公司公告了在中国(上海)自由贸易试验区内的物业资源储备情况。

　　投资建议：

　　在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度，公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。目前公司储备项目合计752万平(价值311.8亿元)。分析师预计公司2013、2014年EPS分别是0.54和0.73元。分析师预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在考虑地价上涨因素的情况下分析师得到公司RNAV是37.16元。截至4月8日，公司收盘于28.49元，对应2013、2014年PE分别为52.46倍和38.92倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，自贸区地价上涨趋势已经形成，因此分析师给予RNAV即37.16元为公司6个月目标价，给予公司“买入”评级。

　　主要分析：根据公司公布上海自贸区内及周边项目储备测算，公司项目合计752万平，合计权益净资产值311.8亿元：分析师根据此次公司公布的已建、在建和未建项目情况，以及公司近年来销售情况，假设上海自贸区商办项目和住宅项目的均价为4万元/平米，上海自贸区内工业厂房仓库的售价为6000元/平米进行测算，则可知公司现有合计752万平的项目储备权益净资产价值达311.8亿元。

　　今年4月公司与招商地产合作开发森兰商业D1-4、D04-04项目，加快培育自贸区商品保税展示交易功能：2014年4月，·公司与招商置业签署了《关于森兰外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。同意合作双方共同出资设立项目公司，注册资本金为3000万元，公司持有40%股权，招商置业持有60%股权。项目公司成立后，公司委托项目公司对D1-4地块、D04-04地块实施工程建设。D1-4地块西至张杨北路东侧绿化带、南至启帆路、东至兰嵩路、北至洲海路南侧绿化带，土地面积为5.12万平，综合容积率为4.0，商业金融业和商务办公用地。D04-04地块北至高西路，南至洲海路北侧绿化带，西至兰嵩路，东至高恒路，土地面积为2.79万平，综合容积率为3.0，商业金融业和商务办公用地。

　　分析师认为，公司通过引进招商置业公司合作开发项目，有助于公司缩短项目前期开发周期，减轻项目开发的资金压力，加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能。

　　住宅用地价格已受自贸区政策推动大幅上涨，限制大型城市工业用地将推升其价格，这些都将提升公司土地储备价值：2014年1月13日，根据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国土资源部部长姜大明表示“中央要求，东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，所以今后，从今年开始将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，也就是居住用地以外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。”这表明，未来上海市的工业用地审批将受到严格的控制，工业用地的价格也将面临进一步上升的可能性。

　　同时，随着临港新区面临上海自贸区建设的春风，其土地价格已经开始大幅上涨。2013年12月12日，深天健以5.02亿元，溢价144.88%竞得上海浦东临港万祥社区H0406地块，成交楼板价7371.51元/平方米。而临港主城区的地价上涨更为明显，2013年12月，自然人熊习生竞得的临港新城主城区WNW-A1-21-2，楼板价一度飙至16528元/平米。同年12月，WNW-A1-14-2地块楼板价为14527元/平方米和WSW-A1-3-1地块13978元/平方米。目前看，临港地区的地价已经平均上涨了三倍左右。

　　投资建议：定向融资推进五大平台建设，自贸试验区建设下公司有望受益五大利好，给予“买入”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司，重要地位不言而喻。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度，公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。目前公司储备项目合计752万平(价值311.8亿元)。分析师预计公司2013、2014年EPS分别是0.54和0.73元。分析师预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在考虑地价上涨因素的情况下分析师得到公司RNAV是37.16元。截至4月8日，公司收盘于28.49元，对应2013、2014年PE分别为52.46倍和38.92倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，自贸区地价上涨趋势已经形成，因此分析师给予RNAV即37.16元为公司6个月目标价，给予公司“买入”评级