房地产行业：低估值地产股吸引力上升

　　投资要点：

　　4 月23 日金地集团公告，安邦人寿和安邦财产保险合计持有公司股份占公司总股本的 15.0%，而更早开始的生命人寿，截止目前已经累计持股近24.8%，接近其内部计划的30%增持上限；4 月28 日金融街公告，和谐健康保险通过二级市场交易，累计持股占比5%；在此之前，3 月20 日，华润集团2 亿元增持万科，累计持股增值15%。

　　自身业务布局需要以及股票过分低估，促成产业资本密集增持地产股：目前密集增持地产股的主要是生命人寿和安邦集团，举牌金融街的和谐健康保险是2010 年安邦财产保险和瑞福德重组而来，之所以产业资本密集增持地产股，我们认为主要是：1)自身业务布局的需要：在投资品种匮乏的情况下，房地产业一直以来都是保险资金的重要配置成分，且随着2010 年开始对保险资金运用的松绑，地产从禁止投资上升到13%的占比比例；同时，类似泰康等部分保险公司也在大力布局养老业务，而养老业务的拓展需要地产强有力的资源支撑；2)房地产公司股票低估严重：选择此时进行高调的增持行为，我们认为与地产股的过度低估有很大关系，目前重点公司PE 估值仅有7 倍左右，行业内有大量第一大股东持股低于30%且PB 小于1.2 的公司，全行业所有公司平均估值水平也远低于其余行业，风险较低且升值潜力更大。

　　产业资本角色将从财务投资者转变到战略投资者：2013 年1 月25 日，生命人寿累计持股金地集团2.41 亿股，占比超过5.41%；此后，又两次举牌金地集团，并表示公司买入金地集团是处于对金地集团未来发展前景的看好，是财务投资行为。而截止目前，公司持股比例近25%，并希望进一步提升至30%的水平。产业资本改变原来从直接投资房地产项目，而直接购买公司股权以争取公司话语权，并通过提前参加项目获取更高收益的形式，我们认为产业资本角色已经明显从财务投资者转变为战略投资者，

　　产业资本进入将影响股票市场投资者定价思维：目前来看，二级市场股票投资者对地产股的估值和产业资本的估值存在明显差异，比如：股票投资者往往忽略了地产公司项目资源、投资经验、客户价值等，而这些对产业资本则存在直接利用价值，未来随着行业销售增速的下台阶过程，行业内将出现更多的并购和投资案件，产业资本或将赢得定价权之争。

　　投资建议：随着房地产行业进入增速下台阶阶段，行业内外部并购将会增多，产业资本提前布局优质低估值地产股，建议关注第一大股东持股比例相对较低的低估值公司，如万科、金科、华发、福星、苏宁、金融街等。