两部委酝酿地铁物业开发支持政策 4股有望受益

　　据经济参考报5月26日报道，目前国家发改委和国土资源部正研究促进发展城市共同交通设施的相关政策，计划将铁路土地进行综合开发的政策引入到轨道交通中去，对公共交通、轨道交通的上盖问题，允许采取香港地铁上盖的发展模式，即“地铁+物业”模式。

　　数据显示，目前，中国获批轨道交通建设规划的城市已达36个，其中17个已开通，预计到2020年，全国布局轨道交通的城市将达到50个。据国家发改委统计，今年我国城市轨道交通的投资将达到2200亿元，比去年增加400亿元。

　　分析：国内地铁蓬勃发展，越来越多的城市地铁开通，地铁是城市的重要公共交通，巨大的人流量会带来巨大的商机。对地铁的综合开发和支持，有助于企业增加收入，受益个股可关注：京投银泰(公园悦府地铁上盖项目)，深振业A(8.6亿中标地铁物业)，申通地铁(地铁经营)，万科(丰台郭公庄车辆段项目)等。

　　深振业A  （000006 股吧,行情,资讯,主力买卖）：进军地铁上盖，业绩再创新高

　　来源：长江证券撰写时间：2014-03-14

　　深振业A披露2013年报，公司全年实现营收46.11亿元，同比增长49.89%；归属于上市公司股东的净利润为6.96亿元，同比增长12.79%；基本每股收益为0.52元/股，ROE18.44%。

　　事件评论

　　业绩再创新高。报告期内，公司实现营业收入46.11亿元，利润总额9.26亿元，归属于上市公司股东的净利润6.96亿元，分别较去年增长49.89%、9.59%、12.79%，净资产收益率达18.44%。年末总资产99.68亿元，归属于母公司的所有者权益40.93亿元，累计完成房地产销售结转面积35.37万平米，结转收入45.30亿元，分别较去年增长27.50%、52.17%。

　　土地储备增长。2013年公司在成功竞得东莞、天津、南宁3宗土地基础上，与深圳地铁集团合作开发深圳横岗地铁项目，实现了房地产项目管理与投资相结合的盈利模式创新。公司全年累计新增土地储备总建筑面积约58万平米，土地总投资约22亿元。

　　多渠道融资力促企业快速发展。公司通过加强银企合作、向控股股东借款，全年共新增借款19.1亿元，截至2013年底，集团借款余额31亿元，可用储备贷款额度8.9亿元。资本市场方面，公司积极推进公司债发行工作，2014年1月，证监会已受理公司15亿元公司债发行申请。

　　初涉地铁上盖项目，打开业务增长空间。公司于2013年11月以8.66亿元拿下深圳地铁集团横岗车辆段综合物业开发项目的合作开发招标，项目占地面积约11.12万平，建面32.2万平。公司若能借助此次与深圳地铁集团的合作机会，成功打开地铁上盖物业开发模式，则可以改善公司目前在深圳土地储备不足的问题，同时还可以加强公司项目的竞争力，增大公司未来发展空间。

　　维持推荐评级。预计公司2014-2016年EPS分别为0.63、0.84和0.90元/股，对应PE分别为7.0、5.2和4.9倍，维持推荐评级。

　　京投银泰  （600683 股吧,行情,资讯,主力买卖）：向百亿进军的地铁上盖王者

　　来源：安信证券

　　概况：京投银泰是以房地产开发经营为主营业务的上市企业，探索出“以北京为中心，以轨道交通为依托”的独特地产开发模式。

　　地铁上盖模式发展空间巨大：

　　京投银泰专注的是地铁车辆段上的物业开发，目前北京每条线路基本上都有1至3个车辆段，约22公里设臵一个。根据北京轨道交通发展规划，2020年轨交里程将达1050公里，而目前北京仅460公里。按目前车辆段标准计算，保守估计2020年将新建超过20个车辆段，预计上盖出让土地的建筑面积超过1000公顷，是目前公司权益土地储备的20倍以上。

　　核心优势：背靠大股东优质资源，获取地铁上盖土地优势明显

　　京投银泰控的控股股东为北京市基础设施投资有限公司(京投公司)，其持股29.8%。京投公司是北京国资委独资企业，主要职能是承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资本运营及相关资源开发等。

　　京投银泰是其旗下唯一的地产上市平台，依托京投公司的资源优势，在获取地铁上盖的优势明显：一方面和大股东合作，能以相对低廉的价格获取地铁上盖项目。近3年北京共出让了3块地铁上盖物业，全部由京投银泰和大股东联合获得。另一方面，京投公司对上市公司有大量的资金支持。截止今年中期，向大股东的借款余额高达153.5亿借款，占上市公司总负债的72.4%。目前京投银泰市值不足40亿元，大股东的支持力度之大可见一斑。

　　2014年销售大幅增长：公司目前3个地铁上盖项目将于2013年底和2014年中相继开盘，分析师预计2014年公司销售将大幅增长。这3个项目地理位臵较佳，去化压力不大。2014年公司销售预计将达到70亿，2015年达到100亿。

　　投资建议：分析师预计2013年至2015年公司EPS分别为0.0078元、0.13元和1.53元，按目前股价4.89元计算2013至2015年动态PE分别为628X、38X和3.2X，由于公司今明2年结算项目较少，目前PE较高。但考虑到公司拥有的项目质地优异，销量大幅增长的确定性较强。加上公司战略清晰，管理开发能力不断提升，给予公司“买入-A”评级，以2014年0.85倍的销售额为未来6个月合理市值，即每股8.00元。