北京新机场定址永定河北岸 河北8股再度起飞

　　华夏幸福:“产业新城+X”纵深发展,调整即是买入良机

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：国信证券 分析师：区瑞明 撰写日期：2014-05-21

　　事项:华夏幸福是我2014 年度策略《把握低估值下的防御性机会》中重点推荐的品种,公司股价自年初至今涨幅超过15 %,跑赢沪深300 指数24 个百分点,跑赢房地产指数18 个百分点,超额收益十分明显。在3 月初开启的地产股春季反弹行情中,公司股价表现尤为抢眼,自2 月28 日至4 月2 日,涨幅达85%,远超地产指数16%的区间涨幅。但4 月以来,公司股价开始走弱,从4 月3 日至5 月20 日,跌幅超24%,远超地产指数8%的区间跌幅,特别是5 月19 日,单日跌幅即达8.28%,5 月20 日单日跌幅虽然收敛至0.85%,但依然跑输当日地产指数。

　　股价调整,我分析:一方面是前期涨幅较大,有获利回吐压力,另一方面,更是非理性情绪所致,特别是5 月19日的大跌,主要是投资者受“网络谣传公司被调查”误导,并对“127 号文”对公司的负面影响非理性担忧所致。

　　我认为,调整即是买入良机,理由如下——

　　评论:

　　“公司被调查”传闻应不实。

　　我们已关注到相关网络谣传消息,经与公司方面沟通确认,公司目前经营一切正常,包括公司董秘在内的所有高级管理人员均在公司正常工作,网络谣传信息完全不属实。按照上市公司监管规定,上市公司发生重大事件必须及时履行公告义务,我们建议投资者对于公司的所有重大信息均以公司公告为准,理性投资,勿受不实传言迷惑和误导。

　　财务稳健,融资策略把握得好,资本结构优,“127 文”对公司的负面影响与同行相比较轻。

　　近日五部委联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》(127 号文),文件对买入返售和非标业务均作出明确限制。市场认为,新规出台将导致非标主要对接的房地产、基建及其他产能过剩行业被迫去杠杆,相关行业将出现融资难的问题。但是我认为,华夏幸福作为房地产园区开发领导者受此影响较小,理由:1. 我对176家房地产上市公司(包括A股和H股)2013年年报对标进行了分析,其中选取了短期偿债倍数、净负债率、扣除预收款后的资产负债率、2014业绩锁定性来对房地产公司的财务稳健性、资本结构等进行衡量,其中短期偿债倍数(1.01倍)大幅超越行业中位数,2014业绩锁定性(1.31倍)全行业排第4,扣除预收款后的资产负债率(39.4%)远低于行业中位数,净负债率(71.9%)明显低于行业中位数,表明公司财务稳健、偿债风险低;2. 公司受127号文影响的融资部分比例不高(银行同业资金相关),仅占总有息负债的20%左右。而且公司融资策略的重心主要在上半年,本身下半年就没有安排涉及银行同业资金的融资业务。另外,公司已在传统银行、信托融资方式的基础上,创新引入了基金子公司、资产管理公司等替代融资方式,因此从长期来看“127文”更不会对公司造成明显影响;3. 据了解,公司目前融资工作推进顺利,针对今年货币政策和资金市场提前做了充分准备,融资渠道广泛,融资量完全满足公司全部业务资金需求,综合融资成本率处于市场平均水平,今年综合融资成本甚至低于去年同期。

　　公司是产业新城一体化运营服务商,模式占优,经营业绩靓丽。

　　严格来说公司并非“地产股”,地产只是公司“产业新城+X”模式中“X”的一部分。“产业新城+X”模式具有“以产促城、以城带产、产城融合、城乡统筹、共同发展”的特色,核心优势在于具有平台属性,能够集聚和整合城市人口、产业、物流、资金和信息等商业资源,根据城市及产业发展阶段和用户消费需求适时接入各种新型增值服务业态,营造共生共赢的城市商业生态系统。由于该模式全面解决了政府的核心诉求和共同利益,即财政税收、就业、城市形象、社会和谐等,符合全面深化改革和加快转变经济发展方式的基本要求,为区域实体经济发展、产业转型升级提供了发展动力,任何一届政府从利益最大化角度出发都会非常愿意与公司保持长期合作。在地产调控常态化下,该模式更凸显优越性。

　　随着一系列重大项目签约,公司产业新城+X 已进入纵深发展期。

　　我认为,今年以来,随着硅谷子公司设立、与工信国际联合打造跨境商务共建示范区、与电商龙头合作引入京东华北订单处理中心库房项目、与清华大学重大科技项目(固安)中试孵化基地战略合作签约、与中国航天科工信息技术研究院战略合作签约,公司“产业新城+X” 模式已进入纵深发展期。

　　其中,清华大学重大科技项目(固安)中试孵化基地战略合作签约、中国航天科工信息技术研究院战略合作签约分别是5月19日及20日晚间发布。我对两个项目对公司的影响分析如下:一、 清华大学重大科技项目(固安)中试孵化基地项目——。

　　1. 本次战略合作是华夏幸福通过政、校、企联手,把握京津冀协同发展战略机遇的重要举措。固安中试孵化基地建成后,会有一大批清华的高新技术成果在此中试孵化并优先在固安产业新城产业化,固安中试孵化基地试点成功后,还可向公司大厂、香河、永清、霸州等其他京津冀园区快速复制,充分发挥清华大学的品牌优势和示范作用,带动北京更多高校和科研院所入驻产业新城,促进产业新城的高层次人才、高科技成果、高新技术产业和资本聚集,放大北京的科技创新、教育科研对京津冀区域产业新城发展的辐射带动作用,为京津冀区域产业新城的加速发展提供有力支撑。

　　2. 本次战略合作还是公司产业发展服务业务模式升级的重要体现。通过政、校、企联手,为产业新城的产业发展集聚科研成果和创新力量,一方面公司“自下而上”,从自身促进产业孵化和升级的需求出发,寻求并整合类似清华大学、河北清华发展研究院这样的高等院校、科研院所资源以提供高水平的技术与人才支持,另一方面还能够自上而下,通过跟踪研究地方政府推动产学研合作的需求,规划引导相关园区顺势搭建产学研合作平台基地,吸引高层次人才、科研成果及高新技术产业集聚而借势发力。

　　3. 本次战略合作经济效益和社会价值可观。除为公司直接贡献落地投资额以外,还能够带来大量“中试基地”优质项目的优先投资机会。5年内,中试基地争取建成10~20个应用研究机构,形成500~1000人的研发队伍,争取研发中试经费15~20亿元,预计可转移科技成果150项,其中30个左右完成中试并进入孵化,据初步预测可为地方带来约50亿~100亿元的新增绿色GDP。

　　4. 本次合作是公司与清华大学、河北清华发展研究院等国内顶尖高校及科研院所的首次合作,可进一步探索华夏幸福与清华大学等国内外顶尖高校之间深度合作机制,包括共同建立高新技术产业孵化器、高端产业人才培养基地、发起设立产业投资基金、联合发展教育文化产业等合作路径,以期实现类似校企合作在全国其他产业新城的复制,形成规模效益。

　　二、 中国航天科工信息技术研究院战略合作——。

　　1. 本次战略合作确定了启动项目,双方将共同推动“无锡智慧物流装备及服务产业园”项目落地和建设。共同建设“智慧物流”服务平台,共同探讨智慧物流协调的先进模式,打造标杆级智慧物流产业园区。

　　2. 本次项目除直接为公司贡献落地投资额及租金收益外,还有机会将智慧物流业务接入产业新城平台,一方面能为入园企业提供物流的相关服务,另一方面还可发掘和积蓄园区配套住宅业主和企业员工等产业新城居民生活需求,为他们提供增值物流服务。提高产业新城平台运营服务能力和竞争优势。无锡智慧物流业务接入试点成功后,还可向公司其他园区快速复制,公司目前已投资运营近20座产业新城,未来均有机会复制并推广智慧物流业务,平台模式的规模效应极其显著。

　　3. 本次项目合作是公司对产业发展服务大项目招商战略的坚决贯彻。通过与新兴产业龙头联手,发挥龙头企业引领效应,能够为产业新城的产业发展集聚产业配套和创新力量,一方面公司“自下而上”,从自身促进产业升级的需求出发,寻求行业龙头开展强强合作以推动产业集聚,另一方面还能够“自上而下”,通过跟踪研究相关行业龙头企业的需求,规划引导相关园区顺势发展针对性产业,开创全新的业务合作模式。此外,公司还能通过打造创新孵化平台、资本干预多方式推动产业发展服务模式持续升级。

　　4. 本次项目在智慧物流基础上,与航天科工一院在北斗导航等领域也达成产业合作共识,包括GPS/北斗导航芯片产品和导航相关设备的研发生产,以及车载卫星天线系统、便携式卫星天线系统、卫星通信车等。为公司与航天龙头全方位开展合作奠定了坚实的基础。

　　nn 调整即是买入良机,维持推荐评级。

　　综上所述,我认为公司模式占优、财务稳健,已为持续高增长奠定了良好基础,预计14-15 年EPS 为2.87/3.59 元,业绩成长性好,维持推荐评级,调整正是买入良机。