房企中报超五成预忧 毛利与销量恐遭“双杀”

　　目前，沪深两市共有22家上市房企披露了中报业绩预告，预计上半年净利润同比下降的房企有12家，占比超过五成。房地产结算项目减少、结算收入下降成为业绩下降和亏损的主因。分析认为，由于开发商当期销售额与真实结算额存在“时间差”，未来房企的销量和毛利率恐怕将会进一步遭到“双杀”。

　　房企中报逾五成预忧

　　2014年楼市进入全面调整期，成交量持续萎缩、商品房库存节节攀升、降价潮开始蔓延……临近年中，房企即将面临中报业绩考验，年初制定的销售目标似乎难以企及，房地产行业业绩亦呈下滑趋势。

　　同花顺  （300033 股吧,行情,资讯,主力买卖）iFind统计数据显示，截至7月2日，沪深两市共有22家上市房企披露了中报业绩预告，预计上半年净利润同比下降的房企有12家(6家预减、6家预亏)，占比超过五成。

　　《投资快报》记者发现，金融街、滨江集团  （002244 股吧,行情,资讯,主力买卖）、世荣兆业  （002016 股吧,行情,资讯,主力买卖）、广宇集团  （002133 股吧,行情,资讯,主力买卖）、深物业A  （000011 股吧,行情,资讯,主力买卖）、粤宏远A这6家公司业绩预减。其主要原因大多是因为房地产结算项目减少、结算收入下降。如广宇集团2014年上半年没有新的楼盘交付，房地产结转收入金额低于上年同期数。滨江集团预计中报净利润为37284.49万元至55926.74万元，下降幅度为60%至40%。金融街受开发项目结算排期的影响，预告上半年业绩略减，不过预计全年净利润较去年实现较快增长。

　　在预亏公司方面，有6家公司上半年业绩预亏，其中3家公司为首次出现亏损，分别是荣丰控股  （000668 股吧,行情,资讯,主力买卖）、嘉凯城  （000918 股吧,行情,资讯,主力买卖）、同达创业  （600647 股吧,行情,资讯,主力买卖）。其中，嘉凯城和同达创业明确表示，业绩亏损主要是由于报告期内可结算项目少，销售收入减少所致。

　　部分房企转让股权填补利润

　　反观业绩预增的上市房企，可以明显感受到地产行业日趋严重的两极分化。同花顺iFind统计数据显示，截至7月2日，预计上半年净利润同比增长的房企有10家，分别是万业企业  （600641 股吧,行情,资讯,主力买卖）、深深房A、迪马股份  （600565 股吧,行情,资讯,主力买卖）、上实发展  （600748 股吧,行情,资讯,主力买卖）、天保基建  （000965 股吧,行情,资讯,主力买卖）、荣盛发展  （002146 股吧,行情,资讯,主力买卖）、大港股份  （002077 股吧,行情,资讯,主力买卖）、世联行  （002285 股吧,行情,资讯,主力买卖）、合肥城建  （002208 股吧,行情,资讯,主力买卖）、南国置业  （002305 股吧,行情,资讯,主力买卖）。

　　上述10家业绩预增公司中，有六家公司增长幅度超过100%，最高增幅达350%。不过，有三家增幅较高的公司净利增长原因并非来自房地产销售，而是转让股权所获得的投资收益或合并范围的变化。

　　迪马股份业绩预增是因为非公开发行股份购买资产并募集配套资金方案已获证监会核准，上半年累计净利润或因合并范围增加而发生变动，变动幅度较上年同期将增加100%以上。万业企业预计上半年业绩最大增幅为350%左右，主要系新加坡银利公司、新加坡春石公司和南京吉庆房地产有限公司股权转让完毕，确认相关投资收益。上实发展预计中报业绩最大增幅为100%以上，主要系控股子公司上海丰启置业有限公司51%股权转让收益所致。

　　如果按照上述房企公布的业绩变动中值估算，在剔除不可比因素后，这些公司上半年预计实现的整体净利润较去年同期下降约30%。尽管地产股的龙头的“招保万金”还未公布上半年预告，但“窥一斑而知全豹”，今年上半年房企的整体业绩增速将面临较大压力。

　　毛利与销量恐遭“双杀”

　　由于房地产结算的特殊性，使开发商当期销售额与真实结算额存在“时间差”。分析普遍认为，不少房企去年年底未结算的项目在今年上半年结算，因此上半年市场低迷导致销售额下降，并不能在中报中马上体现，但会影响到房企业绩释放的能力，未来房企的销量和毛利率恐怕将会遭到“双杀”。

　　事实上，从盈利能力来看，自去年年底以来，上市房企的整体毛利率水平已经出现同比下滑。统计数据显示，2013年年报上市房企整体毛利率为33.7%，同比下降3.8个百分点。今年一季度，上市房企毛利率为35.5%，同比下降2.5个百分点。在已经披露前五月销售数据的35家房企中，有22家的实际销售额尚不足年初计划的30%。安信证券认为，由于2013年房价涨幅远低于地价，毛利率未来将继续探底。

　　一位分析师直言：“多数房企去年高价拿地，今年房价下行，使得行业销售利润率呈下滑态势。由于结算滞后于销售，目前大多数城市房价的调整将反映到未来地产公司毛利率水平变化中。”

　　在中原地产研究部首席分析师张大伟看来，如果不加快以价换量，很可能九成以上的企业难以完成年度目标。而且上市房企也面临着半年报的压力。张大伟预计在认购下滑的情况下，房企很快将面临促销转变为降价的压力。

　　房企业绩分化严重

　　深深房A

　　中报预告净利润同比增长：168.19%

　　深深房A预计，公司2014年上半年实现净利润3000万元-3500万元，同比增长129.88%-168.19%。公司表示，业绩同向大幅上升的原因是深房传麒山项目销售正常结转。

　　深房传麒山为深深房的核心项目，早于2012 年底开始预售，直至2013年末开始结转。这个项目的“核心”程度，体现在给公司带来了三份亮眼的业绩报告。从2013年年报开始，到2014年一季度报，再到2014年半年报，深深房均取得了不俗的业绩增长，其主要原因均为传麒山项目实现销售结转，可见项目的重要程度。但也有分析人士指出，从另一方面看，这也暴露出公司可售项目的捉襟见肘。

　　《投资快报》记者了解到，目前除了深圳传麒山，公司仅有深圳传麒尚林、汕头悦景东方两个主要在售项目，以及汕头金叶岛国际花园部分存量房在售。深深房董秘陈继表示，由于传麒山项目的销售节奏已逐渐放缓，传麒尚林将成为公司2014年业绩的主要“贡献者”。预计传麒尚林将于2014年底竣工，并结转一部分。另预计汕头悦景东方项目也可在年内结转一小部分，为公司贡献一部分业绩。

　　荣盛发展

　　中报预告净利润同比增长：40%

　　作为河北省第一家上市的房地产企业，荣盛发展的触角如今已伸向辽宁、山东、江苏、安徽、湖南、四川、广东等9省20个城市，涉及房地产项目102个，荣盛的开发“版图”仍在不断扩大。

　　近一个月来，荣盛发展在廊坊收获颇丰，6月5日，荣盛发展与河北廊坊新兴产业示范区管理委员会、廊坊市国开兴安投资有限公司签订了《廊坊新兴产业示范区阿尔卡迪亚未来城项目合作框架协议》。公告显示，该项目位于河北廊坊新兴产业示范区综合商住片区内的连片区域。该项目规划用地面积为首期 1000 亩(含商业综合体用地)，二期 1000 亩及以后远景各期约 1000 亩。

　　业绩方面，公司预计，2014年1月至6月归属于上市公司股东的净利润134275.91万元至156655.23万元，同比增长20%至40%。荣盛发展董事长耿建明表示，公司将加大对京津冀区域土地市场的拓展力度，提高区域土地储备的比例，加大公司在区域市场的占有率和影响力。

　　金融街

　　中报预告净利润同比增长：-50%

　　尽管公司预计上半年净利润3.8亿元-5.3亿元，同比下降30%-50%，但被险资大肆举牌的金融街依然受到投资者的关注。

　　金融街在日前披露的《投资者关系活动记录表》中表示，公司已经获取在广州、上海等地的项目，看好未来广州、上海等重点房地产市场发展空间。

　　近日，金融街斥资5.8亿元拿下重庆沙坪坝区双碑组团E分区52-1/03、52-3/02号宗地的国有建设用地使用权，并收到重庆市土地和矿业权交易中心成交确认书。中信证券  （600030 股吧,行情,资讯,主力买卖）研报也对公司资源价值给予认可，金融街目前持有68.2万平方米的自持物业，其中约45万平方米位于北京核心区;公司拥有超过600万平方米地上建筑面积的储备，其中超过百万平方米位于北京三环内核心区域。不算公司在其他城市和北京其他区域的储备，仅公司在北京三环内核心区域的物业加土地储备，最保守估计也有高于400亿的价值，扣除公司净负债后也明显高于公司市值。

　　滨江集团

　　中报预告净利润同比增长：-60%

　　以滨江集团为例，公司一季度实现净利润3.67亿元，同比增长147%，但公司却预计上半年净利润同比将下降40%-60%。对于中报业绩“变脸”的原因，滨江集团归咎于交付项目减少，导致结算收入下降。报告期内，公司仅有城市之星单身公寓结转以及金色黎明一期、衢州春江月等尾盘交付。

　　“公司董事会预判2014年房地产市场整体存在下行风险，但不存在崩盘的可能。今年会抓好销售，在保证产品品质基础上优化成本，适时择机进行土地储备。在此基础上加大力度发展代建业务和持有型物业租赁业务。”滨江集团董秘李渊透露，滨江集团代建业务的目标是百亿元。

　　而据专家分析，滨江集团转型代建业务与其房地产主业利润下滑有关。滨江集团的业务主要集中在杭州本土市场。今年以来，杭州恰恰是本轮房地产调整的“风暴眼”，到目前为止杭州房地产市场成交量和住宅价格一路下滑，杭州主城库存量首破6万套大关。杭州市场的低迷极大影响了公司的业绩。

　　22家房企中报预告一览表

　　证券代码

　　证券简称

　　预警类型

　　预告净利润

　　同比增长(%)

　　600641

　　万业企业

　　预增

　　350.00

　　000029

　　深深房A

　　预增

　　168.19

　　600565

　　迪马股份

　　预增

　　100.00

　　600748

　　上实发展

　　预增

　　100.00

　　000965

　　天保基建

　　预增

　　95.53

　　002146

　　荣盛发展

　　略增

　　40.00

　　002077

　　大港股份

　　略增

　　30.00

　　002285

　　世联行

　　略增

　　30.00

　　002208

　　合肥城建

　　续盈

　　25.00

　　002305

　　南国置业

　　续盈

　　10.00

　　000402

　　金融街

　　略减

　　-50.00

　　002244

　　滨江集团

　　预减

　　-60.00

　　000011

　　深物业A

　　预减

　　-66.06

　　000573

　　粤宏远A

　　预减

　　-80.00

　　002133

　　广宇集团

　　预减

　　-90.00

　　002016

　　世荣兆业

　　预减

　　-94.00

　　000506

　　中润资源

　　不确定

　　-182.60

　　000526

　　银润投资

　　续亏

　　-603.52

　　000918

　　嘉凯城

　　首亏

　　-732.80

　　000668

　　荣丰控股

　　首亏

　　-1734.59

　　600647

　　同达创业

　　首亏

　　--

　　600734

　　实达集团

　　续亏

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