房地产：短期难有趋势性向上行情 荐6股

　　投资要点

　　销售情况:6月统计的多数重点城市成交较上月继续下滑,同比也依然大幅下滑。6月统计的22个城市整体成交与5月继续下滑,环比下降11%,除广州、丹东外,其他城市同比均有所下降,整体同比下降25%。从重点城市6月成交的绝对量上看,2014年6月成交与2011年同期持平。从年初至今累计成交上看,统计的22个城市累计同比下降24%,累计同比降幅依然较大。在我们统计的城市中,除深圳库存小幅下降外,其他城市库存均有所上升,其中南京、北京、上海和厦门分别变化12%/3%/5%/2%。较高的按揭利率和紧张的按揭额度仍然是制约地产成交的重要因素,且随着销量的下滑,部分城市购房者观望情绪明显,需求持续走弱的局面仍在持续。由于七八月份是传统的推盘淡季,我们认为在新推盘的刺激减弱的情况下,成交较难有明显起色。

　　房价:环比继续下跌,且跌幅有所扩大。全国百城房价6月环比下降0.5%(5月:-0.32%),连续第2个月价格环比下降,环比降幅较上月扩大0.18个百分点。6月新房价格环比下跌的城市个数为71个,较上月增加9个,环比下跌的城市个数接近2011年下半年和2012年上半年的水平。环比降幅大于1%的城市为35个,比上月增加5个,跌幅大于1%的城市个数超过2010年6月有数据统计以来的水平。从我们实际走访的上海、深圳部分楼盘情况来看,多数楼盘都以各种方式进行优惠活动,这些优惠活动折合成折扣大约在5%-10%左右水平。近期按揭贷和购房预期都没有明显改善,预计成交仍将维持低位,与此对应房价仍将维持下行趋势。

　　土地市场:土地成交缩量明显,土地溢价率下降。6月300个主要城市共成交住宅类用地成交518宗,成交面积2600万平方米,环比增加12%,同比减少46%。6月300个城市住宅类用地溢价率5%,较上月下降6个百分点。我们统计的重点城市溢价率仅为3%,较上月下降5个百分点,近两月整体溢价率水平迅速下降。

　　当前行业成交萎缩,百城价格指数显示新房价格环比连续两个月下跌,房价的下跌使得政策放松的空间可能加大节奏也可能进一步加大,但是考虑到去年多个城市成交了较大量的土地,下半年随着推货的进行,高库存的压力可能使得部分城市存在价格下跌的风险。在货币政策出现明显变化之前,我们认为地产销量可能都将较难有明显改善,使得地产难有趋势性的向上的行情。在个股选择中,我们建议投资者精选个股,配置金地集团、华夏幸福、保利、万科、招地和阳光城。

　　风险提示:房价超预期下跌(兴业证券) 责任编辑：rong