金融租赁3万亿市场规模可期 九只股腾飞在即

　　金科股份:西南龙头蛰伏已久,厉兵秣马指日雄起

　　金科股份000656

　　研究机构：海通证券分析师：涂力磊,贾亚童 撰写日期：2014-06-17

　　中西部排名第一,全国前二十强房企。公司自上市以来,连续多年保持行业领先地位。2013 年公司全年实现销售金额约225 亿元,同比增长约29%;其中,房地产实现签约销售金额约208 亿元,同比增长约27%,实现签约销售面积约263万平米,同比增长约16.5%。公司预计2014 年实现签约销售金额280 亿元(含非地产板块),较2013 年继续保持稳健增长。公司已制定五年内实现销售规模超1000 亿元战略目标,未来将朝该目标挺进。

　　三大区域布局基本完成,等待后期战略发力:公司此前已制定“622”战略,即以重庆为中心的中西部地域在公司土地储备中占比达到60%,长三角和环渤海区域各占20%。同时以二、三线城市为主,一、四线城市为辅,坚持走民生地产之路。截至本报告发布日公司以上战略布局基本成型。公司在建及拟建项目占地面积约1282.97 万平方米,规划建筑面积约2890 万平方米,其中未结算面积在2000 万平方米左右。

　　布局二、三线带来较大土地成本优势。公司土地战略以二、三线城市为主,一、四线城市为辅,坚持走民生地产之路。

　　立足二、三线城市促使公司土地储备成本并不高。目前公司除北京区域外,平均土地成本仅2000 元每平左右。2013 年公司销售合同平均售价接近8000 元每平。较低的土地成本保证公司项目抵御风险能力和正常利润率水平。

　　重庆房地产形势:相对稳健。考虑公司战略中重庆区域为发展重点,未来区域市场特征对公司中长期影响深远。整体看,目前重庆房地产市场发展较为稳定。近5 年来市场每年成交量维持在4000 万平到5000 万平之间,增速维持在5%左右;从房价角度来看,重庆市场2013 年整体房价增幅为9.3%。截至4 月份,统计局重庆房价同比增幅为6.1%,幅度同样相对温和。从供给情况看,2013 年行业热销背景下,重庆市库存去化周期基本在6 个月左右。进入2014 年之后,由于受首套房贷利率提升的影响行业销售情况转差,目前平均12 个月。从历史情况比较看,6-12 月之间的库存消化周期基本属于相对健康水平。

　　实际控制人持续增持体现中长期发展信心:公司实际控制人黄一峰从2013 年10 月31 日开始陆续增持公司股份,截至2013 年11 月8 日,累计增持超600 万股,占公司总股本的0.52%。实际控制人持续增持公司股票体现对公司发展中长期信心。

　　众志成城,确保定增成功。考虑资本市场对房地产行业未来发展态度,公司已修改前次增发方案,拟以6.58 元每股价格,定向发行不超过47750.76 万股,募集资金总额31.42 亿元用于重庆开州财富中心项目、重庆江津世界城项目和补充流动资金。新定增价格低于公司每股净资产,体现出上市公司确保增发成功的决心。

　　投资建议:维持“买入”评级。预计公司2014、2015 年EPS 分别是1.22 和1.62 元,RNAV 在15.03 元。按照6 月16日7.18 元股价计算,对应2014 和2015 年PE 为5.89 和4.43 倍。公司2013 年业绩下降的主要原因来自结算利润率水平下降。考虑公司项目2013 年销售均价7900 元每平,较2012 年上涨9%,我们预计公司后期结算利润率将有所改善。

　　考虑公司土地储备和产品结构具备特点,项目立足城市未来发展带,给予公司2014 年8 倍市盈率,对应股价9.76 元,维持对公司的“买入”评级 责任编辑：Magina