多重利好下地产步入新常态 七只概念股有望成暴涨黑马

　　华夏幸福:做实保定,抢占空港,京津冀再突破

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2014-12-31

　　事件:

　　公司与保定政府签订白洋淀科技城300平方公里委托开发补充条款。同时联合廊坊国土等设立廊坊空港投资公司拟用于北京新机场临空经济区开发。

　　投资建议:

　　公司落定保定白洋淀,抢占京津冀战略高点。公司正式与保定政府签订《关于整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议》及其补充协议。委托区域占地面积约为300平方公里。双方确认,先期开发建设核心区,占地面积约为35平方公里。

　　1)抢占京津冀协同发展的战略制高点。目前河北省委省政府已将白洋淀科技城列入河北省重大发展战略,并多次专题研究批示白洋淀科技城建设工作。白洋淀科技城建设已成为推进京津冀协同发展,创造河北发展新高度的重要支撑。公司区域内提前布局不仅有利于享受后期京津冀整体开发建设红利,同时在京津保区域内进一步增强公司影响力。

　　2)50年排他性合作,确保资源独享。公司此前合作对象主要集中区县级政府,本次直接为保定市。合作对象升级体现公司谈判能力提升和品牌影响力扩大。本次合作明确规定协议项下甲方对乙方的委托是排他性的,非经双方同意不可撤销或变更;协议项下委托服务的委托期限为50年。以上排他条款可以保证公司未来独享区域资源优势。

　　3)委托面积大,区位生态资源优势明显。保定白洋淀科技城项目是公司继北京房山张坊园区之后在京津冀区域的京保石发展主轴上开拓的第二个超大型产业新城项目,也是公司截至目前开拓的委托区域面积最大的一个产业新城项目,标志着公司产业新城业务版图已由北京中心辐射50-100公里半径范围扩展至100-150公里半径范围,表明公司产业新城业务模式的环首都布局实现战略性突破。白洋淀是中国海河平原上最大的湖泊。作为华北地区最大的淡水湖泊和重要天然湿地,白洋淀在调节环首都经济圈地区气候、保持生态多样性等方面发挥着不可替代的作用,为科技城提供得天独厚的生态优势。

　　设立廊坊空港投资,分享北京新机场临空经济。公司与廊坊国土等共同出资100亿(公司占20%,为廊坊国土外第一大出资人)设立廊坊空港投资。考虑廊坊距新机场仅15分钟车程,公司提前布局将最大程度享受后期临空经济外溢效果。

　　PPP 模式典范,为公司树立众多小企业无法跨越的潜在鸿沟。不论是保定白洋淀科技城,还是设立廊坊空港投资开发有限公司,华夏幸福都将继续采用组建混合所有制公司的合作方式推动项目开发。目前华夏幸福在该领域和模式合作上已具备成熟经验,在国内有多次成功复制案例。考虑该模式在解决政府财政压力,合理定位政府职能方面有突出优势,预计未来在国内存在广泛发展空间。考虑京津冀建设巨大资金需求,公司最有望借此与各地方政府达成更广泛合作,形成普通企业无法跨越的潜在鸿沟。

　　维持“买入”评级。截至12月30日,公司收盘价39.85元,我们预测公司2014年EPS 为2.74元,2015年EPS 为3.85元,对应2014和2015年PE 在14.54和10.35倍。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享受一定溢价。给予公司2015年12倍市盈率,对应股价46.2元,维持“买入”评级。
责任编辑：zdsh