三因素催涨地产股 或迎来政策面与基本面共振

　　2014年市场整体低迷，龙头房企销售额仍然保持增长，但是增速同比下降。中国指数研究院数据显示，从销售额来看，2014年1—11月前20家大型房企销售总额12505亿元，同比增长12.2%，增速较2013年有所下降。从销售面积来看，前20家大型房企销售面积总和为11354万平方米，同比增长10.4%，比2013年同期增速下降。

　　多数大型房企的销售额已告别过去高速增长时代。万科1-11月累计销售额1901亿元，同比增速18.9%；恒大前11个月销售额1207亿元，实现同比增速22.7%；中海、碧桂园累计销售额在11月份也达到千亿元。从房企销售目标的完成情况来看，公布销售目标的25家房企中，恒大和绿城中国在前11个月已完成目标，另有5家房企目标完成率超过90%，近半数房企年度目标完成率不足80%。

　　广发证券分析师乐加栋指出，房地产行业政策和货币环境持续利好，推动成交明显复苏。根据以往降息周期的经验，一、二线城市成交复苏具备可持续性，复苏趋势将会延续到2015年三季度。此外，在目前绝对库存依旧高企的背景下，房价在未来一季度内不具备系统性上涨风险，将继续处于环比下降的通道，整体友好的政策环境具备可持续性，成交将会加快回暖。

　　由于房地产市场近年来的持续政策调控，地产股估值长期处于较低区域，2014年整体市场低迷、销售放缓、业绩低增长已经在股价中得以反映，地产股自2013年年中就开始了较大幅度调整。直至近期重点城市的成交反弹引发了地产股的大幅飙涨。

　　华泰证券分析师曹光亮指出，地产股上涨有基本面中性偏正面、政策面暖风频吹、技术面上涨欲望强烈三大原因。基本面方面，开发商各融资渠道的融资成本全面下降，地产销售从10月份开始出现温和的复苏，这为股价上涨减轻了压力。开发商情绪渐趋乐观，土地市场开始活络，有利于股票市场良好预期的形成。政策面暖风频吹，2014年行政调控对地产业的态度发生了180度的转折，先是限购等行政性措施的退出，转向去调控化，后来的重新定义首套房贷款政策，鼓励商业银行发放房贷。技术面上涨冲动强烈，房地产行业滞涨，并且波动性出现异常，有强烈均值回归需求。曹光亮认为，在过去、现在和将来，地产行业就是一个简单、纯粹的周期性行业。

　　安信证券近日发表的研报则表示，央行降息只是开始，预计未来地产成交将进一步回升，尤其是一线城市有望提前完成去库存调整，地产行业迎来政策面与基本面共振阶段，继续全面看好地产股。首推4条主线：一是大企业集中度的提升；二是布局一线城市高弹性的以及布局一线城市估值较低的标的；三是具有转型预期和动力的中小地产股；四是区域主题的地产投资机会。
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