地产股估值逻辑切换：一季度仍看涨？

　　


　　导读

　　地产行业分析师认为未来一个季度，地产板块仍具有充足的上涨空间，并且有可能继续领涨大盘 .

　　不过，随着房地产告别高增长时代，房企分化逐步加剧，集中度大幅提升的行业趋势确立起来，地产股的分化也将愈加明显，低估值的龙头蓝筹股会被继续看好。

　　延续2014年最后一天的股市行情，中粮地产、首开股份、保利地产等在新年第一个交易日再次冲到涨停板集体会师，截至当日收盘，地产板块整体涨幅2.66%，6只股涨停。

　　地产股集体飘红背后，众多券商地产分析师指出，这是调控政策退出、货币政策宽松、销售开始回暖、基本面持续超预期等叠加形成的趋势性行情。

　　尽管1月6日和7日地产板块有所回调，但看多的分析师仍然偏多，认为未来一个季度，地产板块仍具有充足的上涨空间，并且有可能继续领涨大盘。

　　不过，随着房地产告别高增长时代，房企分化逐步加剧，集中度大幅提升的行业趋势确立起来，地产股的分化也将愈加明显，低估值的龙头蓝筹股会被继续看好。

　　估值逻辑切换

　　在2014年就要说再见的这天，10只地产股意外涨停，地产板块涨幅高达5.20%。当天消息面上，北京住房公积金管理中心宣布上调住房公积金贷款额度成为了导火索，这是北京自2008年以来的首次调整，上升幅度高达50%。业内人士分析，这使得楼市调控放松预期进一步升温，将推动持续观望的需求加快入市。

　　利好消息不只北京调整公积金贷款。房贷利率依旧呈现明显的下调趋势，据融360 数据显示，全国首套房贷款平均利率实现六连降，2014年12 月份创年内新低，并首次跌破基准利率。此外，央行正式发文2015 年起将部分原在同业往来项下的存款纳入各项存款范围。未来信贷政策将进一步宽松的信号开始释放。

　　事实上，上述政策放松导致地产股估值逻辑发生变化，早在降息之后便已开始。以招商地产为首的龙头2014年11月开始发力，招商地产至今股价已翻番。

　　银河证券分析师赵强认为，2014年地产板块上涨的两大逻辑分别是估值体系的改变和流动性的持续改善。目前，以大类资产配置结构调整、放开直接融资、港股通、注册制预期等为逻辑支撑的低估值板块估值上行的趋势依然在延续，地产板块估值上行是大概率事件。

　　2014年12月住宅销售的放量则成为房企基本面开始转好的铺垫。数据显示，2014年12月单月 30大中城市住宅销售面积单月同比增长29%，12月的最后7天日均成交量为96万平米创近3年新高。

　　广发证券分析师乐加栋指出，由于房地产市场近年来的持续政策调控，地产股估值长期处于较低区域，2014年整体市场低迷、销售放缓、业绩低增长已经在股价中得以反映，直至近期重点城市的成交反弹才引发了地产股的大幅飙涨。

　　“进入2015年，整体政策环境将持续宽松，房地产销售市场也仍将延续去年底高位的态势，预计一季度商品房的销售将同比增长。行业数据的方向性改变将引发房地产股的估值修复行情。”东兴证券分析师郑闵钢分析。

　　国泰君安证券分析师侯丽科则再次重申对地产股的推荐。侯丽科分析，2015年信托到期规模接近2300亿元，中性假设下，地产行业资金缺口为656亿元，相比一年8万亿的销售规模，总体风险可控；另外，地产行业在2015年销量高位维稳、价格波动收敛，总体供需呈“弱平衡”，但结构性缺口仍然存在。

　　在侯丽科看来，2015年围绕资金面、基本面边际改善这一确定主题，预期地产再融资逐步放行、一线城市限购条件弱化、房地产综合税制改革、房地产相关资产证券化、个人所得综合税制推进(房贷利息支出有望抵个税)等一些催化剂也将构成板块估值修复的重要推力。“看好增量资金入市带来的比价效应，一季度坚决配置地产股。”

　　阵营分化蓝筹股受青睐

　　然而，研究整个地产板块不难发现，地产股走势也出现了明显的分化，大盘蓝筹股涨幅居前，中小盘地产股稍微逊色。龙头蓝筹股则成为了证券分析师们较为认可的最佳推荐。

　　通过对二级市场的技术面分析，侯丽科认为，地产板块2015E的平均市盈率在 10 倍，龙头房企的平均市盈率则在8倍，估值相对较为便宜，随着注册制渐行渐近，低估值蓝筹性价比进一步凸显。

　　郑闵钢也表示，虽然目前房地产板块的整体估值(TTM)在 20.66，高于A股市场整体的 17.43，但主流的房地产股的估值仍很低，比如万科在 9.90、保利地产在9.50，很有修复的需要。

　　从基本面来看，蓝筹地产股在融资便利性、资金成本、整合收购、销售弹性方面的优势都远远高于行业平均。数据显示，2014 年排名前十的房企集中度大幅上升近3.5个百分点，而 2014年12月份龙头地产股的销售完成情况也高于预期，同比、环比均有较高增速。此外，自降息以来，保利、招商等龙头地产的股价已经翻番。

　　赵强预计，2015 年流动性好的市场将会越来越明确，政策面预期积极但影响趋于淡化、信贷偏好趋于显性化，行业统一的盈利模式将会面临挑战，公司的个性将会越来越突出；在行业销售和利润增速可持续性降低的背景下，财务稳健和存货流动性将会成为重要的关注点，个股表现的差异可能会进一步扩大。

　　光大证券分析师谢皓宇认为，由于房地产行业利率下行，房企资产质量的改善将比销售的改善更为重要，而随着降息带来的债务压力下降和销售改善带来的回款增强，资产质量的改善则来自于偿债能力提升，所以在这个方面弹性最大的个股就最值得关注。

　　“在销售恢复期，行业龙头作为行业景气恢复的代表将被看好，但是在经过了降息周期持续发酵到销售的缓慢恢复之后，地产股将趋于平静，而后则再次期待政策边界突破带来投资机会。”申银万国证券分析师韩思怡指出，未来政策边界突破可能带来的包括一线城市、京津冀、自贸区等区域性的投资机会则将继续。
责任编辑：疏影横斜