多家房企陷入深圳“锁房风波” 相关部门称“存在多种原因”

　　佳兆业杭州部分房源被锁 央企旗下信托接盘其项目信托收益权

　　华泰证券研究报告显示，伴随负面信息流的冲击，佳兆业的债券出现了不错的投资机会

　　一边是公司位于杭州的部分房源被相关部门锁定，另一方面公司的债务却获得了汇丰银行的豁免，同时央企背景的中国对外经济贸易信托有限公司也接盘了佳兆业长沙项目的信托受益权，而这也令佳兆业未来的走向更加扑朔迷离。

　　对此，有不愿具姓名的房企负责人表示，“从目前的情况看，佳兆业这家公司还是有相当大的几率存活下来，只是股东层面肯定会出现比较大的变动。”

　　杭州房源被锁

　　1月12日，爱建股份公告称，公司子公司爱建信托已经将杭溪隆业房地产(杭州)有限公司(以下简称“杭溪隆业”)诉至法院，要求其提前还款6.5亿元。而杭溪隆业的实际控制人正是佳兆业集团。

　　据悉，2014年1月份，爱建信托拟受托管理“爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”，和杭溪隆业签署了《股东借款合同》。根据该合同约定，爱建信托向杭溪隆业提供金额不超过6.52亿元股东借款，其中先用4800万元向杭溪隆业增资成为其股东，其余借款用于杭州佳兆业项目的开发建设，佳兆业以项目的土地使用权作为抵押。

　　爱建股份表示，“根据佳兆业集团于2014年12月4日-2015年1月1日发布的多份公告，佳兆业集团面临重大不利情形，已构成杭溪隆业在《股东借款合同》项下的重大违约，公司决定要求其提前偿还借款和利息”。

　　由于爱建股份的保全资产诉讼，目前位于杭州五常区的佳兆业西溪璞园(由杭溪隆业开发)项目，共计749套、7.95万平米的房源状态全部为标注红色的“限制房产”，无法销售签约。

　　2014年12月21日佳兆业发布的公告显示，该公司位于深圳的四处处于预售阶段的物业项目、三处已落成的物业项目未售单位、以及三处持作出租或自用的物业均被锁定。同时，其还有八个处于发展阶段的物业项目所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请不获相关机构接纳。这已囊括佳兆业在深圳的所有未售物业。

　　相比于佳兆业杭州项目房源被锁是由于合作方诉讼导致，佳兆业上述深圳项目被锁至今，当地相关部门也未给出任何解释。

　　不过，近日深圳市规划和国土资源委员会工作人员对媒体表示，房源被锁主要有五种情况，一是因关联业务办理要求，需要暂时停止销售;二是预售合同签订，上传数据后未即时备案，系统也会自动锁定;三是因涉嫌违法违纪，正在进行调查处理或其它调查案件;四是因司法或其它调查案件的问题;五是法律法规规定的其它情况。

　　央企旗下信托接盘

　　而在佳兆业杭州房源被锁的同时，公司的债务却被国际投行豁免，同时其长沙一项目的信托收益权也被央企旗下的信托公司接盘。

　　今年1月1日，佳兆业公告称，由于郭英成辞职，触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文，遭汇丰银行要求提前偿还2013年8月份借出的4亿港元定期贷款。由于佳兆业未能准时偿还贷款，因此引发了违约。对此公司也公告称，此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。

　　而1月12日，佳兆业再次公告称，公司已经得到汇丰银行的豁免通知，汇丰银行宣布豁免因协议违约而促发的提前还款计划，并容许佳兆业制定可行的还款建议及相关方案。

　　同时，1月16日晚间，兆驰股份公告称，公司于前一天签订协议将外贸信托·富祥25号(佳兆业长沙梅溪湖项目)集合资金信托计划资金信托收益权以2.01亿元转让给中国对外经济贸易信托有限公司(以下简称“外贸信托”)。该信托受益权对应信托资金金额为2亿元，转让收益132.49万元。兆驰股份表示，该次转让该信托受益权主要为规避信托风险，保障公司和股东的利益。

　　资料显示，外贸信托于1987年9月30日在北京成立，是中国中化集团公司旗下从事信托业务的公司，为中化集团金融板块核心企业，也是少数几家受中国银行业监督管理委员会直接监管的中央级信托公司之一。而中化集团是国务院国资委监管的国有重要骨干企业，已24次入围《财富》全球500强，2014年名列第107位，其主业分布在能源、农业、化工、地产、金融五大领域。同时，据《财富》杂志同时发布的分行业榜单，中化集团居全球最大贸易企业第2位。

　　对此，有业内人士称，在目前多家机构及公司要求冻结佳兆业相关资产时，央企信托公司接盘其项目信托受益权，显得颇为不同寻常。

　　此外，华泰证券近日的研究报告显示，伴随负面信息流的冲击，佳兆业的债券出现了不错的投资机会。报告称，截至2013?年底,佳兆业土地储备面约为23.3?百万平方米，储备分布看，主要聚焦一线核心城市，一线、二线、三四线城市储备比例分别为56%、34%、10%，而其聚焦核心城市的战略也符合目前的市场情况。同时，截至2014年6月30日的最新财务数据显示，公司现金(包括受限制部分)及银行存款账面值约为111亿元，较2013年末增加27.4%;资产负债率75.62%，扣除预收款后真实负债率为56.59%，较同行业比较看，其整体负债水平并未过于激进,处于适合水平。考虑清算价值,即佳兆业公司本身重臵成本来看，将部分成本法科目调整为公允计量模式,扣除公司背负债务，可以计算出，佳兆业权益口径重臵价值为259亿元。

　　华泰证券认为，佳兆业事件最终将会得到妥善的解决，生命人寿接盘的可能性最大，只是最终的解决方案现在仍旧难以猜测。而对于事件中相关各方利益得到有效保护的可能性看, 华泰证券表示，按照概率由高到低依次为员工利益、债券持有人、银行等机构债权人与股东等所有者权益。由此推断，购买佳兆业债券可能是一个风险、收益比较为合理的一款投资。(证券日报 王峥)
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