房地产行业：市占率上行 业绩增速略有下调

　　投资要点

　　重点15家上市房企2014年实现合同销售增长9.8%,显著领先全国的-6.7%,弱势年份助推行业集中度提升。经过08年以来的持续洗牌, 15家重点房企的市占率已经达到12.9%,较2013年提升了2个百分点。与地产市场火热的年份形成对比的是,弱势年份往往能够促使行业集中度的上升。伴随着2014年下半年以来政府持续不断的“新常态”救市,我们预计2015重点上市房企内部的增长分化开始显现,负增长的企业从2013年的1家扩大为2014年的4家。2014年合同销售额增速突破30%的2家,华夏幸福37%(受益于北京需求外溢),首开股份35.4%(扭转了京外销售对整体的拖累)。增速20~30%的4家,万科A25.9%(龙头中去化回款的典范),金科股份28%(西南市场依然维持较高去化水平),世茂股份23.3%(重点城市南京、石狮去化超预期),福星股份24.2%(可售货值较13年低基数恢复)。增速10~20%的1家,招商地产18.2%(非一线高单价项目有所减少)。增速0~10%的4家,保利地产9.1%(不降价策略确保了利润率),金地集团8.9%(大股东发生变化),荣盛发展4.8%(热销区域廊坊货值不足),世联行1.4%(中介行业整体低迷,但依然显著领先市场)。增速0%以下4家,华侨城A-12.6%(主要受到高端物业的影响),苏宁环球-16.7%(公司转型意愿强烈),滨江集团-23%(杭州区域市场低迷),金融街-17%(住宅货值减少,销售型办公尚不足以完全弥补)。

　　重点上市房企2014年业绩平均增速好于2013年,但较当前市场一致预期有所下调,主要是去年现房销售比例上升,促销因素会在即期反映。2014年15家重点上市房企平均业绩增速为18.7%,高于2013年的13.8%。但其中,万科、保利、招商、金科、滨江的业绩增速均价Wind 市场一致预期有所下调,其中滨江集团的业绩下调幅度超过20%,主要是考虑到与期房销售延后业绩确认不同,现房的促销因素将在即期发生,或有超预期影响。但同时,金地和苏宁或实现业绩超预期增长,这主要因为业绩延迟反映的13年销售显著好于两公司之前的负增长,或短期利好金地集团和苏宁环球。

　　增长超过30%的3家,占比20%:华夏幸福(2.87元,39.8%),首开股份(0.8元,39.2%),苏宁环球(0.4元,67.7%);增长20~30%的2家,占比13%:荣盛发展(1.95元,27.2%),世联行(0.52元,24.1%);增长10~20%的7家,占比47%:万科A(1.61元,17.6%),保利地产(1.14元,13.4%), 金地集团(0.89元,10.8%),华侨城A(0.7元,15.5%),金科股份(0.8元,12.1%),世茂股份(1.62元,15.6%),福星股份(1.08元,14.5%);增长小于10%的3家,占比20%:招商地产(1.76元,7.9%),滨江集团(0.7元,-32.9%),金融街(1.05元,8.5%)投资建议:行业已经进入节前基本面真空期,市场焦点落在节后基本面是否显著转好,我们判断机遇当在二季度出现。一次降息降准并不足以支撑行业强复苏,行业历史表明真正起作用的还是市场规律。目前上市房企多关注下半年市场的供不应求,“限产保价”是当前理性的选择。

　　而行业的大多数中小企业则受到今年的兑付压力,或掀起二次促销。供需面扭转当在二季度出现,当然后续政策依旧可期,行业投资机会变得更加均衡,龙头、京津冀、转型、再融资和园展;3)转型或再融资:泰禾集团、泛海控股、中天城投4)园区创新:张江高科、南京高科。重点15家上市房企2014年实现合同销售增长9.8%,显著领先全国的-6.7%,弱势年份助推行业集中度提升。经过08年以来的持续洗牌, 15家重点房企的市占率已经达到12.9%,较2013年提升了2个百分点。与地产市场火热的年份形成对比的是,弱势年份往往能够促使行业集中度的上升。伴随着2014年下半年以来政府持续不断的“新常态”救市,我们预计2015年销售当有所企稳,重点房企的平均增速预估为13.9%。

　　重点上市房企内部的增长分化开始显现,负增长的企业从2013年的1家扩大为2014年的4家。2014年合同销售额增速突破30%的2家,华夏幸福37%(受益于北京需求外溢),首开股份35.4%(扭转了京外销售对整体的拖累)。增速20~30%的4家,万科A25.9%(龙头中去化回款的典范),金科股份28%(西南市场依然维持较高去化水平),世茂股份23.3%(重点城市南京、石狮去化超预期),福星股份24.2%(可售货值较13年低基数恢复)。增速10~20%的1家,招商地产18.2%(非一线高单价项目有所减少)。增速0~10%的4家,保利地产9.1%(不降价策略确保了利润率),金地集团8.9%(大股东发生变化),荣盛发展4.8%(热销区域廊坊货值不足),世联行1.4%(中介行业整体低迷,但依然显著领先市场)。增速0%以下4家,华侨城A-12.6%(主要受到高端物业的影响),苏宁环球-16.7%(公司转型意愿强烈),滨江集团-23%(杭州区域市场低迷),金融街-17%(住宅货值减少,销售型办公尚不足以完全弥补)。