地产行业：大国宏图 津冀一体化将促土地升值

　　预计京津冀一体化发展将带来新兴区域土地价值的提升。主要受益标的有华夏幸福、荣盛发展、华业地产、中国武夷、首开股份、三友化工等。

　　摘要：

　　从中国房地产市场的分区域角度来看，一二三四线城市中，我们最看好中国一线城市都市圈的未来发展。中国的都市圈发展，尚处于起步阶段，尤其是可能有政府大力支持的京津冀都市圈，将可能是中国房地产市场的朝阳区域。不可否认，中国目前已有不少的区域至少中短期已不再适合房地产开发，而未来的市场潜力，我们认为，则主要集中在一线城市所形成的都市圈和部分二线核心城市。

　　预计京津冀一体化核心区的土地价值将快速上升。京津冀一体化发展，打造真正的向世界级发展的京津冀都市圈，将带来大量的交通路网建设、新的产业转移和发展、人口的变迁和重新聚集等，土地价值将持续提升，而拥有该区域大量土地储备的公司将直接受益。

　　我们认为，京津冀一体化，最受益的核心区域排序为：通州、廊坊、保定、天津、唐山。按土地储备等来综合考虑受益标的排序为：华夏幸福、荣盛发展、中国武夷、华业地产、三友化工等。 1)“廊坊三宝”：华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展；2)通州受益标的：华业地产、中国武夷；3)唐山受益标的：三友化工等。

　　各公司具体情况如下：

　　1)华夏幸福：近1200 万平米(约占总储备的90%)土地位于京津冀地区，同时还有1500 平方公里受托开发园区。作为京津冀区域受托开发面积最大的公司，其将持续受益。

　　2)荣盛发展：立足廊坊、全国拓展的二三线城市高周转优质开发商；河北储备约500 万方(占总储备21%)，京津冀有1.3 万亩一级开发。

　　3)首开股份：北京地产龙头之一，总储备约1500 万方，北京500万方，占比1/3；廊坊还有数平方公里园区合作开发。

　　4)北京城建：京内储备占比最高。二级开发未结建面460 万平米，京内占比超60%；另北京有一级开发建面近160 万平米。

　　5)华业地产：二级开发土地储备167 万平，超半数位于通州；通州还有一级开发建面48 万方。战略拓展医疗，新领域未来发展空间大。

　　6)中国武夷：未结储备近270 万方，其中北京约70 万方且位于通州。

　　7)三友化工：拥有唐山及曹妃甸海域4.7 万亩，陆域14.5 万亩；陆域土地出让分成利润估计40-109 亿；曹妃甸工业区拥有土地4000 亩。

　　8)天津：天津松江、天保基建、天房发展、海泰发展、津滨发展。

　　风险提示：京津冀具体规划后续落地进度存一定不确定性