房地产行业：销量低于预期 降息效应逐显

　　亊项：

　　统计局公布2015年1-2月房地产开収和销售数据，其中房地产开发投资额8786亿元，同比增长10.4%。新开工面积1.37亿平米，同比下降17.7%。商品房销售面积8764万平米，同比下降16.3%。土地成交价款699亿元，同比下降30.2%。

　　平安观点:

　　投资增速延续下行，政策托底仍将持续。1-2月全国房地产开发投资额8786亿元，同比增长10.4%，增速较去年全年下降0.1个百分点。分细项来看，1-2月土地购置费和新开工面积同比分别下降30.2%和17.7%，为投资增速下滑主因，同时持续的新开工收缩造成施工面积增速下降亦是投资增速放缓的重要因素。由于市场库存高企，加上房企对基本面复苏仍相对谨慎，预计短期房企拿地投资和开工意愿难以改善，叠加去年基数前高后低，预计三季度前投资增速仍将延续探底。近期两会政府工作报告中明确提到“稳定住房消费”，在经济和投资增速下行的背景下，预计后续政策托底仍将延续。

　　三四线城市低迷拖累销量表现。1-2月全国商品房销售额5972亿元，同比下降15.8%，降幅较2014年全年扩大9.5个百分点，低于30个大中城市同比增长0.61%的表现，低于市场预期。我们判断销量低于预期主因为：1)相比一事线城市，三四线城市对降息等政策反映存在时滞，同时由于总房价较低，降息对三四线城市总购房款的影响相对较小。2)三四线城市库存高企，春节返乡置业需求低于预期。3)去年年末冲业绩，导致部分新推盘提前透支。整体来看，尽管一线城市1-2月成交同比增长32.3%，已有明显复苏迹象，但考虑大部分事三线市场绝对库存仍处高位，去库存仍将是2015年主基调。

　　降息效应渐显，资金状冴略有改善。1-2月房企到位资金2.2万亿，同比增长1.6%，2014年全年为同比下降0.1%，开収商整体资金面略有改观。其中定金及预收款4438亿元，同比下降10.3%，降幅较2014年全年收窄2.1个百分点。个人按揭贷款2161亿元，同比增长2.1%，2014年全年为同比下滑2.6%，按揭环境延续改善。

　　投资建议：目前市场对基本面复苏仍存在担忧，我们认为随着开发商逐步进入推盘高峰，降息叠加前期降准及地方契税公积金等政策调整，将对楼市成交量形成有效支撑。同时短期房地产投资数据难有实质改善，因此地产政策仍有博弈空间，房企融资成本未来呈下行趋势，地产股估值水平有望持续提升。但随着行业增长率及利润率的下行将倒逼开収商对传统业务转型和创新，龙头企业将在传统住宅开収业务的基础上进行增量业务模式转型，而销售缺乏竞争力的中小企业的转型动力将更大。因此建议投资者关注标的：大小龙头白马招商、保利、万科、侨城、华夏并福、中洲；转型进程中的企业(世联、天健、信达)，有转型预期的企业(深国商  （000056 股吧,行情,资讯,主力买卖）、国兴、电子城  （600658 股吧,行情,资讯,主力买卖）)。

　　风险提示:销售端调整时间超预期。