房地产行业：优化存量结构 释放增量空间

　　核心观点:

　　1.事件。

　　3月27日,国土资源部联合住房城乡建设部发布了“关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知”。

　　2.我们的分析与判断。

　　(一)调整土地供给端平滑产品终端结构性矛盾。

　　14年以来,尽管销量先抑后扬,表现出了一定的弹性,但是市场分化进一步加剧是不争的事实。在流动性好的区域越来越少的情况下,核心城市的地价任性上涨,中期来看势必会进一步加剧供需矛盾。国土部和住建部联合发文,从土地按需供应、住房体系的结构优化出发,平滑终端市场的供需矛盾。不排除后续还会推出进一步的措施,比如大范围内进行土地审计,提升土地利用效率等。

　　(二)根据市场供求情况确定商品住房用地供应规模。

　　通知强调在住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。按计划、稳定均衡的供应土地有望减少流标流拍、异常高价地的发生,能在一定程度改善潜在的供求关系。

　　(三)优化住房和用地结构提升针对性和灵活性。

　　针对住宅用地,在不改变用地性质、占地面积、容积率等必要规划条件下,住宅的套型结构可以适当调整,以满足合理的自主性和改善性住房需求。针对未开发的、已经出让的住宅开发用地,可以进行转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,相关用地手续需要重新办理,土地价款需要重新核定。可以预见的是,开发商拿地之后能根据市场情况保持更好的灵活性,有利于增强市场的流动性。

　　(四)全面打通商品住宅和保障性住房互通机制。

　　加大住房保障货币化工作力度,将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁房房源。在建的、尚未开工的商品住宅开发用地被整体购买用于棚改安置房和公租房的,可以调整规划建设条件、优化户型结构,但需重新核定地价款、签订土地出让补充合同,明确相关事项。

　　(五)信息透明化减少寻租空间有利结构性调整。

　　通知要求,住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要报同级人民政府审批后实施,同时分别报省级住房城乡建设部门和国土资源主管部门备案,并向社会公开。计划的完成情况,调整房地产项目的土地用途、改变套型结构等规划建设条件的情况,以及住房开发建设和销售情况,要主动向社会公开。信息透明化的推行将会有利于结构性的调整,有利于维持流动性。

　　3.投资建议。

　　住房套型和用地结构的调整反应了政府支持改善性住房消费和提升土地利用效率的积极态度,不排除后续还会有类似的政策落地。4月份即将到来,积极的政策预期依然存在,一路一带大战略实施下区域热点将会逐一发酵,可能会进一步提升区域性龙头的表现机会。我们推荐华侨城A、世联行、招商地产、万科A、保利地产、泰禾集团、南国置业。

　　4.风险提示。

　　销售改善不及预期。