房地产：静待政策效应显现 推荐14股

　　近期深圳、上海等一线楼市的复苏态势已率先确立，重申超配地产的建议。

　　上周( 2015/4/6-2015/4/12) 17 个城市合计成交 304.8 万平米，环比下降8.43%，去化周期为 18.8 个月，较之前一周上升 0.2。由于受到清明假期影响，上周推盘量减少，大部分城市成交环比下滑，短期内 330 新政效应尚未显现；但一线楼市复苏态势已十分明显，北上深三地的成交量价环比出现不同程度的回升，领先确立复苏格局。随着近期各地公积金新政密集颁布，政府支持住房消费的意愿再次凸显，购房者入市节奏加快，政策效应有望逐步显现。我们预计 2 季度行业基本面改善是大概率事件，重申超配地产的建议，蓝筹地产推荐顺序为：保利地产、招商地产、万科、华侨城、华夏幸福。同时中小房企转型及地产国企改革的推进仍将十分活跃，我们推荐关注：中洲控股、中南建设、天宸股份、建发股份、世茂股份、天健集团、深振业、世联行。

　　支撑评级的要点

　　市场概况： 上周我们观察的 17 个城市合计成交面积 304.8 万平米，环比下降 8.43%；价格指数环比下降 0.2%至 195.3；十五大城市新增可售面积189.3 万平方米，环比上升 0.3%， 3 个月移动平均去化月数为 18.6 个月，较之前一周上升 0.2,3 个月移动平均批售比为 1.12，较之前一周上升 0.2.

　　政策新闻动态： 政策方面：上海公积金新政落地，首套自住房最高可贷120 万；江苏二套房贷新政落地，首付比例降至 40%-45%；广州、北京正研究调整住房公积金新政。统计数据方面：二手房新政首周，北京房屋交易营业税免征近 1.6 亿；清明小长假期间，上海新建商品住宅的成交面积同比上涨 14.45%；国务院发展研究中心预计 2015 年房地产投资增速为 7%左右。媒体消息方面：长三角城市群正酝酿升级版区域合作方向；成渝城市群规划将进国家城市群编制，今年或上报；佳兆业逃脱“锁房”危机。

　　上市公司动态： 上周拿地的公司有保利、招地、万科等；泰禾集团拟非公开发行 20 亿债券；荣安地产发债 12 亿申请获批；中天城投拟定增募资 40 亿元；高新发展定增获批。投资方面，京投银泰拟出资 1.2 亿元参与北京基石创业投资基金二期，中茵股份与国内一家移动通讯公司进行资产收购协商，中弘股份认购亚洲旅游新增股份。截至上周，中银国际关注的上市公司有 17 家公布了 3 月销售数据， 公布数据的公司月销售额环比平均上升 48%，前 3 个月销售额同比平均下降 0.34%。另外， 78 家地产公司公布 2014 年年报，已公布年报公司收入同比增长 14.34%，净利润同比下降 14.78%，每股经营性现金流量平均同比下降 81.33%。

　　投资评级和建议

　　投资建议： 随着政策环境不断改善，购房者入市节奏加快， 2季度行业基本面改善是大概率事件；近期深圳、上海等一线楼市的复苏态势已率先确立，我们重申超配地产的建议，蓝筹地产推荐顺序为：保利地产、招商地产、万科、华侨城、华夏幸福。同时，中小房企转型及地产国企改革的推进仍将十分活跃，我们推荐关注：中洲控股、中南建设、天宸股份、建发股份、世茂股份、天健集团、深振业、世联行、冠城大通。

　　相关个股研究

　　保利地产：蓄势待发，迎接旺季

　　一季度销售同比下降30.5%，二季度观望需求将加速入市

　　2015 年1-3 月，保利地产(600048.CH/人民币13.02， 买入)累计实现签约面积158.17 万平方米，同比下降27.35%；签约金额195.05 亿元，同比下降30.52%。销售均价12,332 元/平米，同比下降4.36%。2015 年3 月实现签约面积63.91万平方米，同比增长8.60%；签约金额74.87 亿元，同比下降27.84%，销售均价11,715 元/平米，较2 月下降1,001 元/平米。

　　330 新政之后，二套房按揭贷款松绑，二手房营业税负下降，各地纷纷放松公积金贷款首付比例、陆续提高公积金贷款额度、并且部分省市执行中最高公积金贷款额度不再分类首套房和二套房。一线城市和重点成交区域中，继北京、上海、福建、浙江等省市放宽公积金贷款后，公司大本营广州等放松预期强烈。新政预期落地后，3 月份及前期观望资金将在4 月加速入市，“330”后首周，北上广深商品房成交面积分别同比增长95%、19%、62%和44%。

　　公司2 季度是推盘旺季，且全年库存充足，最大推货量可达2,200 亿元，视市场热度灵活推出，成交回暖，公司所集中布局的一二线城市及周边城市圈受益较为明显，2 季度销售回升可期。

　　补充一二线城市资源，拿地策略平衡谨慎

　　公司3 月份取得晋中、杭州、成都三个地块，成交总价总计37.36 亿元。总建筑面积104.97 万平米，权益建筑面积79.1 万平米，楼板价2,411 元/平米，本月拿地金额占当月签约额的50%。1 季度拿地分布于成都、杭州、广东、及太原和周边，基本都是原先的强势区域补充土地储备，合计拿地总建面249万平米，总地价69 亿元，占销售额的35.5%。

　　一季报预增50%，维持盈利预测不变

　　保利地产1 季度业绩预告显示，2015 年第一季度实现归母净利润同比增加50%左右，即1 季度净利润约12.2 亿元，合每股收益0.11 元。主要原因包括竣工结算面积增加和结算结构中毛利率较高的项目占比大导致收入和毛利率提高。在全行业普遍利润率大幅下滑的环境下，公司是少有的成本控制得力、售价保持坚挺、利润率稳定的地产公司。我们维持对公司15 年和16 年1.40 和1.64 元的盈利预测不变。(中银国际证券)