房地产行业：按揭贷环境呈现宽松 房企融资结构现变化

　　核心观点:

　　个人按揭贷综述:首套房贷折扣利率成主流,二套房新政逐步落地。

　　首套房方面: 5月份全国首套房平均贷款利率为5.46%,迭创历史新低,平均折扣由4月份的9.73折继续下行至9.66折,并且折扣利率占比首次超过基准利率占比,折扣利率逐步成为市场主流。分城市看,一线城市房贷利率继续下行,但各城市间折扣力度涨跌互现,而二线城市受基准下调影响,房贷利率继续下滑,但是折扣力度宽松态势并不明显。

　　二套房方面:5月份共有382家银行(占比71.3%)不同程度地下调了二套房首付比例,同时,房贷利率也呈现明显宽松,基准上浮10%以下利率占比由上月的2.78%增加至4.12%,增幅明显。分城市看,一线城市二套房新政执行滞后,而二线城市二套房首付以及贷款利率均呈现明显的宽松态势。

　　上市房企融资综述:融资活动逐步活跃,融资结构出现新变化。

　　债权融资:2015年5月我们监测的重点企业境内银行贷款规模44.69亿元,同比大幅下滑71%;信托贷款规模68.5亿元,同比大幅增长325%;委托贷款规模81.30亿元,同环比均呈现巨幅增长;海外银团贷款规模48亿元,同比大幅增108%。此外,共有冠城大通、滨江集团、华夏幸福等8家房企公告了公司债预案,共涉及规模156亿元,并且15年前5月,共有31家公司公告了发行公司债预案,涉及融资规模858亿元,超过去年全年水平。海外发债方面,5月共有5家房企公告发债预案,合计融资规模215亿元,同比上涨61%,但前5月海外发债预案规模为548亿元,与去年同期相比大幅下滑38%,规模萎缩明显。

　　股权融资: 2015年5月共有6家公司公布了再融资预案,合计预案融资规模134.4亿元,累计来看,2015年1-5月,共有32家上市房企公告了再融资预案,涉及融资规模1240亿元,无论是数量还是融资规模均已经超过2014年全年。而海外配股融资方面,5月共有6家港股上市房企公告了配股融资方案,涉及总规模达159亿元,单月规模创历史最高点。

　　5月份,房企市场信心逐步确立,债权融资以及股权融资规模均呈现一定幅度的上涨,融资活动持续高涨。但是今年以来融资结构也出现了一些新的变化:银行对开发贷依旧谨慎,导致银行贷款规模出现萎缩,而审批难度加大以及成本攀升导致15年前5月房企海外发债规模大幅萎缩,这种背景下,房企积极在境内资本市场寻求融资结构的转变和替换,主要包括再融资、中期票据以及公司债。

　　风险提示。

　　政策面预期转变,基本面恢复速度低于预期