政策环境宽松 房地产市场四季度可期(附股)

　　中粮地产:净利大增，站在国企改革风口

　　投资收益推动净利大增:8月29日公司发布半年报，2015年上半年公司实现营收27.86亿元(+18.42%)，归属于母公司净利润19.7亿元(+43.28%)，EPS0.11元(+37.50%)。净利增速大幅高于营收增速，为公司期内处置可供出售金融资产股票等)实现投资收益5.9亿(+691.52%)所致，其扣非后归母净利润下降1554%。同时，由于收入占比较大的成都(占25%)、沈阳(占11%)等地区毛利率下滑，公司商品房销售毛利率同比下降17.87个百分点，仅为18.29%。

　　销售表现抢眼、产品结构优化:报告期内，公司住宅签约销售额为66.96亿元(+84.69%)；签约面积41.91万方(+112.61%)，已售待结转面积92.88万方。公司在经历14年H1销售下滑的阵痛后适时调整战略，产品由中高端适度转向刚需和改善性产品(目前占比达60%-70%)。下半年公司将利用政策宽松窗口期加速刚需项目去化，同时逐步增加改善性产品占比:今年公司在其高端项目销售较好的南京地区重新拿地，预计总建面将达18.4万方，同时随着毛利较高、开发灵活性更强的深圳城市改造项目不断推进，未来产品结构有望不断优化。

　　财务指标稳舰资金成本改善:期末公司总负债率为78.42%，扣除预收账款后公司的资产负债率为53.7%；净负债率为101.1%，较去年同期下降11.5个百分点。货币资金相比短期借款和一年内到期的有息负债比例微升至0.92倍，高于行业水平。上半年公司资金成本仅为6.9%，其中60%来自于中粮集团；公司7月后分别发行一期公司债及中票实际发行规模合计26亿元，利率仅分别为4.4%和4.3%。同时，公司在项目层面探索“股权+债权”融资方式，报告期内，公司在城市更新项目深圳祥云国际引入战略投资者近12.5亿元的资金支持，显著降低了资金成本。

　　站在国企改革风口:2014年末国资委公布“四项改革”试点6家央企，中粮集团为开展改组国有资本投资公司试点，未来主要通过资本手段优化资源配置，以各业务上市平台为核心引入其他产业资本、社会集合资本、私募股权等多元化混合所有制元素。公司作为中粮集团旗下地产上市公司，有望成为集团地产资源整合平台。引入战投实施混改重组、获集团资产注入等想象空间无限。

　　给与推荐评级:公司基本面良好、项目布局合理、资金成本低于行业平均水平，具有成为集团资源整合平台的实力，显著受益于国企改革。我们预计公司15-17年EPS分别为0.41、0.52和0.66元，首次给予推荐评级。

　　风险提示:国企改革实施难以落地，二线地产市场持续低迷。