千亿级房企迈入后规模时代 期待去库存政策发力

　　千亿级房企迈入“后规模”时代

　　2015年，房地产行业诞生了7家年销售业绩超千亿的公司。而在2016年房地产市场以去库存为基调、总体政策环境偏松的情况下，对于超级房企来说，规模似乎已经不是首要目标，运营和盈利能力成为他们更加看重的关键词

　　随着2015年销售业绩的陆续发布，大型房企成绩单排名确定：万科、绿地、恒大三家站上年销售额两千亿元的高台，呈“三国鼎立”之势;另有万达、保利、中海、碧桂园实现千亿级销售额，凑成“战国七雄”的格局。但无论是“三国”还是“战国”，一些地产业的巨无霸却已不再醉心于规模上的开疆拓土，它们不约而同地选择放慢脚步，将运营和盈利作为最新的关键词。从万科、绿地、万达近期所透露的信息看，放慢甚至削减销售规模，并从提升运营能力、多元化发展等举措中获取更高的利润率，是这些超级房企目前正在探索的新路径。

　　“三国鼎立”与“战国七雄”

　　虽然正在经历股权之争的考验，房企“一哥”万科在“本职工作”上却丝毫没有懈怠，最终交上了一份漂亮的答卷。据披露，万科2015年全年累计实现销售面积2067.1万平方米，销售金额达2614.7亿元，重回国内房企冠军宝座;相比2014年全年销售金额2151.3亿元，增长21.5%。这是万科迈入两千亿“超级房企”阵营的第二年，也是万科连续第三年在全年销售金额上保持20%以上的高速增长。

　　而在去年一度赶超万科成为行业第一的绿地集团，今年在规模增速上却表现得不够理想。2015年公司实现合同销售面积2175.7万平方米，增长2.8%;实现合同销售金额2301.00亿元，减少4.4%。而在2015年初，绿地控股董事长张玉良曾公开表示，绿地2015年的全年销售目标2800亿，以此计算，去年绿地仅完成全年销售目标82%。

　　恒大地产则在2015年集中发力，首度跻身两千亿军团，成为第三家突破2000亿年销售额的超级房企。公司公告显示，恒大2015年实现销售额2013.4亿，成为唯一一家销售超两千亿的H股上市的内房企。连续多月的强劲销售为恒大迈入2000亿大关奠定了基础，据统计，恒大全年共有11个月销售额突破百亿，其中有三个月超200亿。

　　除了三大超级房企，还有四家千亿级房企位列行业前茅。万达集团2015年度经营快报显示，万达集团地产业务销售收入达到1640.8亿元，完成年计划的101.5%，增长2.5%。2015年全年，中海系连同其合营公司、联营公司共实现合约物业销售金额约1806.32亿港元(约合1530元)，相应销售面积约为1260.22万平方米;金额与面积分别实现28.28%和34.1%的增长。2015年，保利地产共实现签约金额1541.04亿元，增长12.75%;实现签约面积1218.30万平方米，增长 14.22%。碧桂园集团连同其合营公司和联营公司，2015年共实现合同销售金额约1402亿元，合同销售面积约2153万平方米，分别增长9%和12%，这是碧桂园连续七年完成全年销售目标。

　　千亿规模背后的“瓶颈”与选择

　　在踏入2000亿年销售规模之后，超级房企却不约而同地放慢了速度。规模似乎已经不是首要目标，运营和盈利成为巨型房企更加看重的关键词。

　　今年1月19日，万科在总部召开了2015年度营销系统大会。在这一年一度的内部例会上，万科今年的主题是：以客户为中心，提升营销系统核心能力。会上强调了客户导向与控制费用，一反常态地并未下达2016年具体的营销主题。

　　而从会议透露的内容来看，万科将在2016年重点调整组织架构、加强运营能力、并从中突破利润率的提升。有消息称，万科春节后将展开组织架构变革，将集团诸项大权下放至区域，现已确定下放的权限包括营销、设计、工程质量管控权。四大区域——北京、上海、广深、成都区域地位都将上升，互相展开利润竞争。各区域将开始对各自的利润负责，根据区域内经营与产品情况，进行资源整合，未来或出现区域内各城市公司合并、撤退动作。

　　没有规模不行，但规模到达一定级别后，或许将成为企业发展的掣肘。如何突破瓶颈，再上台阶，是这几家超级房企不约而同探索的新课题。除了万科，曾一度将规模视为重点并力求占据“一哥”宝座的绿地，2016年也似乎更加淡定。布局2016年，绿地控股提出将加快“三大转变”，即加速“从偏重规模向偏重盈利转变、从偏重开发向开发运营并重转变、从偏重国内开发向全球开发转变”。

　　具体来看，虽然2015年在地产业务销售规模上不增反减，但绿地的金融板块业务增长速度惊人。根据绿地方面提供的数据，绿地金融产业2015年末资产规模已超过430亿元，全年利润有望延续前三季度趋势实现大幅增长。且金融板块也将成为绿地未来的重要支撑和突破点，绿地方面表示将搭建核心金融平台，争取在保险、证券、第三方支付、征信等牌照，并将整合旗下交易所、财富管理、保险经纪、小贷公司、第三方支付、融资租赁等金融资源。

　　还有一家千亿级的房企更在大刀阔斧的酝酿改革，甚至想将自身的房企标签彻底撕去。万达集团2015年工作报告透露，2016年万达商业地产版块主动下调了房地产销售收入计划，卖房子这一块的收入将从1640多亿元降低至1000亿元，削减指标640亿元。

　　“其实万达不是退出房地产，只是不再把房地产作为主导产业，不再作为万达收入和利润增长的主要来源。”王健林在1月16日的万达集团年会上表示，因为房地产是周期性行业，且全世界房地产的发展规律，只要城市化率达到75%，自有住房率超过80%，房地产行业就会萎缩。而万达要追求长期稳定的现金流，就必须转型。王健林称，房地产万达还会一直做下去，只是把收入规模稳定在千亿左右，不再扩大规模，增长主要靠其他产业。

　　“千亿级房企开始寻求后规模时代，运营及盈利能力的突破。而300亿至500亿规模的中型房企仍在寻求规模上的更上一级，这几天不少房企的内部会议上，都给自己2016年设定了较高的目标，冲1000亿规模的不在少数。”克而瑞信息集团执行总裁丁祖昱表示。在2016年房地产市场以去库存为基调、总体政策环境偏松的情况下，房企想在规模上有所突破恐怕还不算太难，而对于上市房企来说，如何控费用、抓运营、求利润，才是考验其内功的重要指标。(上海证券报 朱楠)