政策力度大 一线城市周边将受益

　　同策咨询研究部总监张宏伟对本报表示，通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。

　　“这次的政策力度还挺大的，对于房地产行业来说，信贷政策是关键。”一位中型房地产开发商人士昨日对《第一财经日报》记者说。

　　同策咨询研究部总监张宏伟对本报表示，通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。

　　“按照这样的效果来判断政策走向，预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右。”张宏伟说。

　　近两年行业扶持政策对市场的承托效应显著，2015年全年销售额如期超越2013年峰值，住宅销售额达7.28万亿，同比增长16.6%，再创历史新高。

　　中信建投房地产小组认为，在成交数据歌舞升平的背景下，凸显的是全国城市之间分化格局。据其统计，2015年一二三线重点城市成交增速分别为39%、14%和13%，一线城市自二季度以来一直维持量价齐升的积极态势，因一线市场往往具备示范效应，二线主流市场已经预热，部分城市如南京等区域从房价到地价的传导已经显现。此次进一步加大资金杠杆将促使这个市场延续增长。而三四线城市不会因政策而改善，这些城市依然需要时间换空间。

　　“一些供应量过大的城市怎么刺激都没戏，但有些区域性核心城市还是会受政策利好的。”上述开发商人士表示。

　　同时，改善型需求也将得到进一步释放。中信建投房地产小组表示，2015年以来成交结构变化最为明显的在于改善性需求的崛起，限购解禁叠加二套房贷松动，扭转了过去刚需户型占比持续提升的势头，在其跟踪的主流房企成交结构中，90~170平方米以下房型的成交占比达到历史新高，以首次改善为主要购房目的的需求渐成主流。

　　“此次二套房首付比例的下调，结合全国二孩政策的落地，改善型需求的热度在2016年仍有望延续。”中信建投房地产小组分析。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》记者表示，房贷新政将有利于一线城市周边的城市，比如京津冀的燕郊、廊坊，长三角的昆山、嘉善，珠三角的东莞、惠州等，一旦房贷下调，市场交易会快速飙升。

　　以临深片区为例，过去一年，由于深圳楼市的快速上涨，许多深圳客开始在临深片区买房，进而带动惠州、东莞的房地产市场飙升。

　　惠州大亚湾房协发布的数据显示，2015年大亚湾房地产市场各项数据都创下历史新高，过去一年的成交总额中有九成是深圳客贡献的。

　　靠近深圳的东莞更是实现全线上涨，2015年住宅成交面积达到1038万平方米，同比大涨75%，成交金额突破1000亿元，达到1016亿元，同比大涨87%。

　　深圳中原研究中心表示，临深主要看深圳的行情，短期看仍有情绪性上涨的可能。不过，房贷新政对深圳没有直接影响，决定深圳行情的还是大环境，什么时候资本市惩内外部的资金压力传导过来，流动性拐点显现，深圳就掉头了，临深跟着深圳走，出现问题的话，时间会比深圳更早。