公募REITs预演，高和助力红星美凯龙开拓权益型类REITs

　　近日，家居流通业第一品牌红星美凯龙(01528.HK)与国内知名商业不动产基金高和资本联合对外宣布，国内首个家居行业“类REITs”计划——“畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划”成功发行，近日将在基金业协会备案，并将在上海交易所挂牌交易。这是继去年红星美凯龙与高和资本合作成立以家居商业地产为基础资产的并购基金以来双方的第二次合作，旨在升级红星美凯龙的轻资产战略。

　　高和资本执行合伙人周以升指出，该类REITs不依赖主体信用兜底，且其权益级证券由专业的私募投资基金以市朝方式认购，是权益型类REITs的一个里程碑，也是权益类公募REITs的一次重要预演。这一方面说明专业不动产基金管理人和专业的投资人日臻成熟，另一方面也说明机构投资者高度认可家居商场作为稳健的实业类别，其自身经营能带来持续收益和物业增值。

　　该“类REITs”将天津的两间红星美凯龙家居商场证券化，红星美凯龙仍将继续向商场提供管理服务。据悉，此计划仅面向机构投资者，总规模为26.5亿元。其中优先级合计为18.0 亿元，由银行、公募基金等机构参与认购；权益级证券合计为8.5亿，由高和资本发起的私募基金认购。高和资本亦担任项目牵头人，渤海汇金担任计划管理人。

　　探索权益型类REITs进行公募REITs的预演

　　中国证监会债券部主任蔡建春表示，资产证券化作为直接融资工具，具有盘活存量资产、提升资源配置效率、降低融资成本的特点，契合支持服务实体经济、支持供给侧结构型改革的要求，发展资产证券化也符合当前金融工作会议的精神。证监会债券部将会加强规则体系建设、强化事中事后监管，完善信息披露制度，加快推动REITs等具有重要创新意义的落地，进一步完善对PPP等重点领域的支持力度。证监会和交易所推动的类REITs市场在法律框架、交易结构设计、投资人教育、税收实践和不动产基金管理人的培育上都为将来的公募REITs提供大量可资借鉴的经验。通过自上而下的监管引导和自下而上的实践创新相结合，相信中国公募REITs将会有更坚实的诞生基矗

　　中国证券投资基金业协会会长洪磊和副会长张小艾在不同诚积极呼吁和推动公募REITs发展。洪磊会长指出，发展REITs意义重大，主要体现在：一是盘活公共资产，激活地方投融资效率；二是拓展长期资本形成机制，改善金融资本供给效率；三是推动养老金等投资于优质资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。张小艾副会长认为，中国REITs的发展机遇与挑战并存。到目前为止，我国仍没有出现真正的REITs产品，其原因主要有以下几个方面。一是基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”。二是制度环境滞后，缺少统一的市朝运作环境。三是缺少综合性行业税制安排。四是资产持有资金成本过高，权益型投资回报率不足。洪磊会长建议从四个方面推动REITs和资产证券化发展：包括在《基金法》框架下推动REITs基本制度设计；加快构建资产证券化上市规则和REITs监管与自律体系；积极推动资本市场统一税制，明确REITs相关税收政策；推动私募基金和公募基金等专业机构投资人、养老资金投资公募REITs，完善资产管理市场“基础资产、投资工具、大类资产配置”三层架构。

　　据悉，目前在中国证券投资基金业协会备案的类REITs超过400亿元，且开始吸引了私募基金等专业机构对权益级或次级档的投资。权益型类REITs在上述几个方面的实践和摸索将是迈向中国公募REITs的关键过渡。

　　中国证券化基金投资业协会专家顾问、五道口金融学院研究生导师郭杰群认为，高和红星美凯龙类REITs项目的结构设计借鉴成熟市场的权益类REITs，回归资产支持证券的本质，脱离主体兜底，符合资产证券化和公募REITs的主流发展方向。特别是，专业的投资机构牵头权益级投资并负责基金管理和资产管理，真正实现权益级的社会化认购，体现了专业投资者驱动的特点，是非常重要的突破。中国类REITs市场的扩容是未来公募REITs的预演，专业的权益型投资人和不动产基金管理人的逐步成熟，是公募REITs推出的前提。

　　强强联合打造国内首个完整的商业物业金融闭环

　　近年来，随着自持物业逐步增加，如何构建从商业物业的建设运营，到持有孵化，再到退出的金融链条一直是行业性的难题。

　　红星美凯龙首席财务官席世昌指出：“在管理门店没有减少的情况下，自营物业依靠类REITs变现，回收资金后可更快更多投资于新物业，通过与并购基金的协同，实现滚动开发和针对性并购，成为家居商场物业孵化器，最终形成从建造到运营，从并购到退出的完整轻资产闭环。红星美凯龙在全国有大量的自营商场，主要分布在一二线城市，经营管理的家居商场的储备量是行业内遥遥领先的，这些优质资产一旦走上证券化之路，将会使投资人对红星美凯龙的资产价值与公司价值有新的认识。”

　　红星美凯龙执行总裁郭丙合表示，红星美凯龙已经从一个传统的商业运营企业升级为一个资产运营企业，不仅通过物业的经营管理赚取经营收益，还通过金融化和证券化获取了快速变现的能力，使公司可以兼顾高的股本收益率和高的资产流动性。这标志着红星美凯龙商业模式的一次重要升级。

　　高和资本执行合伙人周以升认为，红星美凯龙与高和资本在并购基金和类REITs的这两次合作实际上开创了国内商业地产领域真正的金融闭环：从开发运营，到并购基金，再到类REITs退出。这会让红星美凯龙从自营自建模式到委托管理模式之后，再一次站到行业战略的制高点，加强红星美凯龙在家居领域的领导地位。同时，周以升也指出：不依赖于主体信用的权益型类REITs模式将是商业不动产持有人盘活存量的重要手段，也将是物业持有人布局未来公募REITs的必要过渡。

　　红星美凯龙是家居流通领域龙头企业，深耕行业三十年，秉持一贯的“工匠精神”在家居行业精耕细作。截至2017年6月30日，红星美凯龙共经营214家商场，覆盖全国28个盛直辖市、自治区的150个城市，是中国经营面积最大、商场数目最多、地理覆盖面积最广的家居装饰及家具商场运营商。其中经营中的自营商场69，另有21家自营商场正在筹备中。

　　而高和资本则是中国首支也是国内规模最大的商业地产私募股权基金，在国内核心城市投资商业地产总额超过300亿元，领导了国内第一个交易所CMBS以及第一个脱离主体信用的CMBN等里程碑交易，并管理200亿元的商业物业证券化投资基金，是中国商业地产私募基金和不动产证券化领域重要的开拓者和引领者。