专家观点：招商蛇口是个“圈”

　　在改革开放即将迎来四十周年之际，招商蛇口再次吸引了世人的目光。

　　作为改革开放的先锋，招商蛇口这家不同于大多数房企的城市和园区运营服务商，是这一历史进程的重要参与者，因其独特的PPC模式更被认为未来城市的探索者与引领者。观察家认为，招商蛇口作为改革开放形象化的IP之一，其价值体现在“历史圈”、“生态圈”和“朋友圈”。

　　    

　　历史圈：中国梦的缩影

　　“1979年，那是一个春天，有一位老人，在中国的南海边划下一个圈”，这个广为传唱的“圈”，其实指的是后来的深圳特区。而招商蛇口这个圈，来得更早一些。

　　历史之手划下了的这个圈，沉淀了招商蛇口的“中国梦”。招商局博物馆，保留了历史性的一幕：1979年1月31日，春节刚过，交通部副部长彭德清和招商局副董事长袁庚一起来到国务院副总理李先念办公室。袁庚拿出地图，请李先念看：“我们想请中央大力支持，在宝安县的蛇口划出一块，作为招商局的工业区用地。”

　　    

　　在30多平方公里的南头半岛上，最后划定了2.14平方公里，这就是后来被誉为中国改革开放炸响第一声开山炮的地方——招商局蛇口工业区。

　　先有蛇口，后有深圳。招商蛇口，作为中国改革开放先锋的地位由此奠定。今天的招商蛇口践行“区域聚焦、城市深耕、转型发展”策略，致力于成为中国领先的城市和园区运营服务商。如今，小渔村蛇口已由最初8000多人口增长为37万人，GDP超过1200亿元(人均GDP超过6万美元)，蝶变为一座现代化、国际化、宜居宜业的滨海新城，堪称“中国梦”的缩影。

　　因为蛇口的成功乃至整个深圳的崛起，有人曾遗憾招商蛇口太小了，如果当初划下整个南头半岛，那会是一个什么局面？事实上，袁庚是超前的，更是清醒和务实的。当初即便在如此狭型贫瘠的土地上，改革开放也不是一句口号就能向前推进的。为了4分钱的超产奖和一条长途电话线，都曾经要到最高层的出面才能向前推动。当年蛇口竖起的“空谈误国，实干兴邦”那面标语牌，与其说是铿锵激励，不如说是发自内心深处的呐喊。

　　招商蛇口虽小，但其中的内在逻辑就和五脏一样俱全。正因为小，招商蛇口必然走上了一次次升级和精耕细作之路。与此同时，背靠招商局集团这颗穿越百年的参天大树，招商蛇口天然拥有了“招商血脉、蛇口基因”难以复制的优势，可以有效整合招商局集团旗下招商港口、招商轮船、招商公路、招商银行、招商证券、招商资本以及中外运长航、漳州开发区等优质实业和金融资源，这就决定了依托招商局这个产业大圈的招商蛇口具备了N种可能。

　　如同深圳一样，当先行一步的招商蛇口以“蛇口模式”反哺内地，在国内不断拷贝和复制时，蛇口的地域之小，映射出无穷之大和无限之广。

　　生态圈：前港-中区-后城城如生命

　　蛇口模式是一种独特的区域开发及产业新城建设模式。

　　在蛇口的发展过程当中，政府赋予其较大自主权，由企业自筹资金，独立开发、建设、经营、管理。尤其2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产、实现无先例重组上市后，招商蛇口成为招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台，为这种模式赋予了更强大的资本动力。

　　如今，蛇口模式已经进入4.0版本的“前港-中区-后城”(Port-Park-City，PPC)时代，用对待生命成长的方式升级城市。PPC功能完整，为全生命周期产品和服务，也包含工作休闲生活的横向层面。这是有机融合、协同发展的产城融合生态圈，包括产业、商业以及与之配套的城市功能以及生活乃至休闲娱乐等设施，把握生产、生态的内在联系和协调，落脚于宜业宜居，是蛇口模式最大的生命力。

　　先说“前港”。

　　城以港兴，这是世界城市发展的规律。从最初以发展港口和临港工业及港航物流业为主，引进“三洋”、“华美钢铁”等三来一补企业，到引进高科技和互联网企业，再到现在自贸区背景下新一轮产业升级，蛇口孵化并培育了以招商银行、平安保险、中集集团等为代表的一大批名企。

　　从蛇口码头的一次次蜕变，就是招商蛇口的升级曲线图。港口码头，是招商局在蛇口最早最大的投资，多达6000万港元。1.0版的港口以散杂货为主，后来变为以集装箱为主。新的消费升级过程中，可停靠22万吨级邮轮的中国最大最炫的太子湾邮轮母港又在蛇口诞生，这与提前布局的天津、上海、厦门等邮轮母港一起，构成了中国东部海岸线的邮轮母港“连连看”，成为连接香港、面向世界的邮轮母港矩阵。而邮轮母港的建设和运营，则使招商蛇口最先握有了迈向国际化的第一班船票。

　　    

　　“前港”并非时间和空间概念，而是城市发展的内在线索和逻辑。有了港口，就意味物流、人流和产业，最终形成人的安居乐业。唯有如此，才不会出现鬼城或者睡城，才可以持续发展，这是招商蛇口的最大密码。

　　在互联网时代，“前港”的概念更加广泛。其中的内在逻辑是，即以物流作为起点，物流引发产业的前驱驱动，以此带来商流、资金流和人流等。比如西安是无水港，照样能借用这一理念，复制这种模式。

　　再看“中区”。

　　作为城市活力之核，中区是“腾笼换鸟、转型升级”背景下连接“前港”(港口)和“后城”(住宅和商业区)的纽带和主要载体。在蛇口工业区建成之初，主要是制造业、加工业。随着产业不断升级，基于互联网条件下的创意产业崛起，成为蛇口新的名片。

　　2009年，招商局提出了“再造新蛇口”的战略，招商蛇口根据国家产业结构升级的要求，依托广东省“三旧”改造政策，于2010年正式推出“蛇口网谷”。总规划用地面积逾70万平方米的蛇口网谷所在厂房，原来铝制品厂、油漆厂等低端产业聚集，逐步改造成互联网、电子商务、物联网等信息产业创业基地。作为日本三洋在大陆最早厂区，《外来妹》曾在这里拍摄。如今化身为“南海意库”，成为创意文化产业园。

　　    

　　随着蛇口网谷项目的落成，招商蛇口基本完成了存量空间资源的产业调整，实现了片区创新驱动要素引入和集聚，实现了资源粗放型向质量效率型转变。截至2015年底，网谷入驻企业近500家，其中79家在2016年产值过亿，预计2017年形成产业规模300亿元。每平方米的产值由改造前的1200元提升至6万元，甚至10万元。

　　这其中的魔法何在？招商蛇口董事总经理许永军认为，园区开发是一个综合开发，除了提供空间以外，核心是一定要有产业研究、产业聚集的能力，同时还要提供投资及服务。而这正是招商局集团的优势所在。

　　如今，招商蛇口运用“园区+资本”的运营理念，从企业发展期入手，探寻高增长潜力企业，通过提供资本金入股、租金折股、租金和服务收入折股等多元化创新投融资模式，由收租转变为分享企业财务价值，与潜力企业共同成长。

　　除了以蛇口网谷、南海意库为代表的创新创业孵化平台之外，招商局目前已建成8个国家级科技创新平台，通过发挥集团产学研融优势，促进科技创新成果不断转化。

　　“后城”，则是安居乐业的美好家园。

　　“后城”是招商蛇口服务对象的终极所在，对应的是“社区开发运营”，而正是重组前原来“招商地产”的主要业务。从鲸山别墅到花园城、兰溪谷，从“双玺”到“海上世界”商业综合体的诞生，招商蛇口聚焦中高端精品住宅，以及体验式商业综合的开发和运营。从“社区开发运营”而非“房地产开发运营”这一名称的变化，也可以看出招商蛇口致力于供给侧，去地产化、致力社区共融共生的决心。因此，招商蛇口提出的理念是，提供生命全周期的产品与服务，包括教育、医疗及健康管理、养老服务以及社区商业。

　　    

　　即便如此低调，招商蛇口的地产底色并没有褪色。即使手握大把优质土地资源，招商蛇口仍马不停蹄地加强在全国的布局，在北京、广州、杭州、宁波适时出手，增加储备开发用地。截至2017年6月末，招商蛇口总资产达2782.65亿元人民币，业务覆盖39个城市，土地储备超3000万平方米，开发精品项目超200个，在建面积超1300万平方米，员工总数超21000人，服务百万客户。

　　朋友圈：整合资源多处开花

　　招商蛇口擅长整合资源，拥有广泛的朋友圈。

　　20多年前，蛇口模式已被成功复制到漳州开发区；近年又在北京、重庆、天津、青岛、东莞40多个城市布局，在北京和地方政府在台湖合建特色城市和园林城镇；在东莞和当地政府合作开发建设长安新区；在李时珍故里湖北蕲春，围绕中草药，打造招商局大健康产业基地；在苏州、湛江乃至深圳宝安、光明新区等，均有产业新城项目推进，并积极介入了雄安新区的开发与建设。

　　因为“自贸试验区、一带一路重要枢纽区、深港合作示范区、保税港区”四区叠加模式，蛇口成为国内开放度最高、优势最突出的区域之一。招商蛇口与深圳前海管理局、百度公司共同签署“互联网+自贸区”战略合作协议，以智慧交通为切入点，对自贸区的综合交通体系进行全面改造和提升，打造自贸区“吃穿住行”一体化的智慧生活服务生态圈以及“互联网+自贸区”智慧城市平台。

　　今年，招商局集团和人民日报社签订了全面战略合作协议，招商蛇口和人民日报媒体技术公司拟共同发起中国新产业联盟。这为“中区”的发展增添了更为强大的动力，“产、网、融、城一体化发展”的理念更得以落地。

　　招商局擘画蛇口的定位，就是建设“一带一路”枢纽港、始发地。招商局董事长李建红表示，招商局已在全球五大洲19个国家和地区投资、运营50个港口，这些港口布局与国家“一带一路”计划高度契合。此外，粤港澳大湾区的全面启动，使得蛇口引来千载难逢的历史机遇。蛇口模式不仅为国内后发城市提供了整体解决方案，更为发展中国家提供了中国智慧和中国方案的先行探索。

　　没有人能想到，当年袁庚接下的小小蛇口，孕育了这一抱负天下的神来之笔。站在新时代的门槛之上，招商蛇口，从蛇口这一“改革开放”的原点出发，穿越历史圈、生态圈和朋友圈，正酝酿着城市生长的洪荒之力。招商蛇口的未来之路，已经全面打开。