中泰信托研发中心：租售同权的引思

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，在10月18日的大会开幕会上作报告时，在关乎民生的房地产问题上再一次强调了这一定位。

　　2017年以来，楼市泡沫风险一再被提及，政策层引用最多的话便是这句话。从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”、“租售同权”，再到已经在加速征集意见和建议的《住房租赁管理条例》，这一系列频繁、坚决的调控政策背后是中国楼市的走向正在发生着本质变化：房产的“投资品”属性渐行渐远，居住属性正在回归。

　　租售同权是指哪些权利

　　2017年7月，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》涉及这方面的内容是：“推进部门间信息共享，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”

　　在国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》中，我国城镇居民基本公共服务包括：“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目”。其中，“公共教育”位列首位。在优质教育资源稀缺的大环境下，公共教育也成为附加在产权房上最关键的公共服务。

　　全国首次提出“租售同权”的城市——广州市政府在《加快发展住房租赁市场工作方案》具体措施的第一条即是“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”可见，尽管“租售同权”的“权”是指享受基本公共服务的各项权利，但相对于其他公共服务，子女教育权无疑是购房群体最为关注的“权利”，这也是购房者与租房者当前差异最大的权利。

　　房产调控的深度逻辑

　　之前中国房地产的问题大都缘于计划经济顽固化与市场经济的极端化，要么是行政审批审核，要么是土地招拍挂，把大多数人推向商品房市场，使得土地与房地产被赋予了“投资品”属性，成为信贷高速扩张的载体。

　　在当下这个时点上，国家大力培育住房租赁市尝调整房地产市场结构、还原住房居住属性等一系列相关政策，显示着中国正走上兼而有之的第三条道路，即围绕“居住”功能提供多层次、满足不同收入群体的住房模式：高收入者的居住需求通过商品房市场来解决；收入水平尚可，但因储蓄不足或者工作就业流动性较强的居民住房需求可通过租房市场来解决；低收入者的住房需求则通过政府提供的廉租房或者公租房来解决。

　　房地产调结构带来的新商机

　　目前房企拿地的方式出现变化：土地拍卖市场正在由单一的“竞价”演变成“竞自持面积”、“竞自持年限”，这意味着传统的房产开发商将转型升级为房产运营商。

　　商机之一：房企拿地模式的转变，收购兼并潮涌现。在这样的大背景下，开发商与品牌长租公寓相结合成为大势所趋。参照过往的“限价房”配建政策，配建租赁房将会变相减少新建商品房供给，并相应抬高未来商品住宅的拿地成本。为规避成本风险，一些房企会将拿地的途径由一级市场转向并购弱势的同业公司。收购兼并需要借助财务杠杆，且体量巨大，因而对于金融机构而言，如何根据房企的特点，设计相应的并购产品或者并购基金，降低成本锁定风险，是可着重研究的部分。

　　商机之二：房企经营业态的转变，租赁资源如何整合。“租售并举”的新加坡模式是以凯德置地为代表，该模式利用“私募基金+REITs”的地产基金平台，借助第三方资金来实现轻资产运营，获取管理费收益和投资收益。这种模式利用孵化基金和发展基金对商业资产项目进行收购，基金紧密结合了相关房地产项目，采取规模发展方式来产生较高的经济效应，但是对外部金融环境和协作精神的要求比较高。

　　房产运营将向金融化发展。能做“租售并举”的都是有一定实力的开发商，因为“租售并举”意味着更高的财务杠杆。作为房产运营方，房产商急需考虑的是通过运营把物业资产盘活，帮助房企实现资金回流。因此，未来房地产业将向金融化方向发展，在此过程中，收益率将是很重要的一环。而收益率的高低则取决于融资成本、项目本身优劣以及品牌长租公寓的运营能力。

　　租售同权 房地产投融资模式如何调整

　　房地产租赁运营是一个资金沉淀量大、投资回报周期长的行业，包括开发、运营、租后管理及金融等方面。

　　开发环节，迅速增加可租房源需要资金支持。我国现有城市中由政府提供的可租房源约为2%，远不能满足市场要求。如不能有效并尽快解决房源，在一定阶段内市场租金将持续高企。获取优质低成本的物业资源是租赁业的发展瓶颈，收购房源、改建租赁房以及房屋装修都需要大量的前期资金，没有资金支持，房企要迅速增加可租房源是很困难的。

　　运营环节，房企可通过类REITs实现物业的价值。REITs是物业资产证券化的重要方式，它是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。在当前信托制度还不完善的情况下，可通过类REITs模式，基本路径是信托资金股权进入，通过专业的运营机构实现物业的价值，最后股权退出。

　　租后管理及金融环节，房企依托互联网进行租赁管理将是主流趋势，通过互联网进行可租房源与租房者的资源整合，并通过第三方金融机构对租房金融消费提供资金支持，这将在一定程度上推动租房消费的市场发展，并构建从房源信息流、资金流到租居者的大数据与大平台，可以预见，未来基于租赁的专项消费金融产品市场前景非常广阔。

　　在租赁市场证券化方面，目前中国主要有两种模式：第一种是与信托或者资产管理公司合作，通过将未来获得的租金现金流，转化成固定收益类产品，通过公开交易市场来募集资金；第二种是“租房众筹”模式，通过与各大长租公寓开发商合作，以待建公寓项目的收益权为标的，或者通过平台众筹，或者通过资管机构进行运作，让大众能够以较低门槛参与到房产投资中，回报是未来的租金。