“人文清华”讲坛 | 崔建远: 中国房子中国法

　　规划小区的围墙是否应该拆除？与外界的道路能否打通？“温州土地使用权续期收费案”让本来享有房屋所有权的业主面临着“得而复失”的威胁，那么为了“保住”既有的房屋所有权，国有土地使用权续期要不要再交费？不交费房屋所有权就没有了吗？

　　    

　　12月11日晚， 教育部“长江学者”特聘教授、清华大学法学院“凯原学者”、中国民法学研究会副会长崔建远教授作客”人文清华”讲坛，抛出近期为老百姓关注并热议的“小区围墙是否该拆除”和“温州土地使用权续期收费案”两个话题，开启了“中国房子中国法”的主题演讲。

　　在一个小时的演讲中，崔教授旁征博引，条分缕析，溯源到罗马法“土地吸收地上物”的原则，结合中国《物权法》对于“地上权”的借鉴，深度解读了房地权属关系的法律史与中国现状、在农村建房的制度安排及“小产权房”的命运、房主对房屋到底享有哪些权利以及国有建设用地使用权自动续期是否交费等备受大众关注的焦点话题。

　　党的十九大报告中重申：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。” 崔建远教授最后强调，正在编纂的《中华人民共和国民法典》应明确国有建设用地使用权自动续期不再交费，保障人民的正当权益。“这对于较好地解决19大报告中首次定性的‘我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾’，具有积极意义。”

　　房屋所有权须跟土地权利结合在一起

　　    

　　自罗马法以来，一直奉行“土地吸收地上物”的原则，地上生长的农作物，只要没有收割，地上栽种的树木，只要未被砍伐，就都成为土地的组成部分，而非独立之物；同理，在地上建造的房屋，也成为土地的组成部分，亦非独立之物。由此，房屋所有权不会脱离土地权利而单独存在，而必须跟土地权利结合在一起。

　　土地所有权人可以放心地经营其地，无论是耕种还是建房；但是“有钱人”不愿意在他人的土地上建造房屋，因为建好的房屋不归自己，而是属于地主。这在地主无钱或不愿经营土地，“有钱人”特别善于经营土地的情况下，显然没有“物尽其用”，效益不佳。

　　解决这个矛盾的法律措施是，法律创设了地上权的概念，“有钱人”只要在他人的土地上取得地上权，在该土地上建造的房屋就归属于自己，而不再属于地主。德国、日本、中国台湾地区等法律都采取了这种解决问题的模式。

　　中国法也借鉴了这个方法，但未叫地上权，而是取了具有中国特色的名称：在城镇土地上叫作国有土地使用权，《物权法》改叫国有建设用地使用权；在农村，农户建造住宅所用土地的权利为宅基地使用权，乡镇企业建造厂房所用土地的权利称作集体土地使用权，《物权法》改叫集体建设用地使用权。

　　关于国有建设用地使用权的问题，在中国现行法上还分门别类，国有建设用地使用权存续期是70年；工业用地、科教文卫用地、综合用地的国有建设用地使用权是50年，商业、旅游、娱乐用地则只有40年期限

　　“我们买房子一定要注意这样的期限的长短，因为这个期限长短直接涉及到房价的高低，70年的房价可能就要高一些，50年的可能房价就低一些，所以一定要注意这个差别。”

　　小区围墙是否该拆？

　　    

　　小区围墙到底打开还是不打开？拆或者不拆到底由谁说了算？这个话题从去年开始一直为老百姓所热议。

　　崔建远在演讲中解释说，买房人对房子专有部分享有的权利叫专有权，是房子所有权的组成部分。除此之外，对走廊、电梯、储物间、外墙、屋顶、绿地、会所、围墙等共有部分也享有的权利叫共有权利。

　　因此在讨论小区围墙是否该拆时，首先要看买房合同，或者叫商品销售合同里是否有约定，如果约定围墙公摊到房子的共有部分了，那么小区围墙就有业主的一部分，要扒围墙不经过全体业主同意是不行的。如果买房的合同没有写，怎么办？买房合同后面有附图，要看里面是否有公摊的外墙，如果确实有，必须要全体业主同意才能拆。如果没有，从《民法》的角度来说，业主说了不算，就得看《行政法》行不行。

　　“如果配图上也看不出来，还有没有其他办法？恐怕就得找其他证据了，比如规划设计等等一些证据，这个得根据个案来分析。所以，对中共中央国务院关于加强城市管理小区围墙打开不打开的规定我们要正确的解读，也不是说一股脑的统统都拆，也不是反过来统统都不能拆，要看到底归谁所有，谁有权决定这个问题。

　　房屋产权到期后续期是否应交费?

　　    

　　2016年，温州曾出现20年产权房到期后需交纳房屋市价的三分之一作为土地使用权的续费，续期后房屋才可正常交易。《物权法》149条第一款规定自动续期，等于延长了房屋所有权，但舆论争议焦点在于房屋所有权要不要再续期交费。对于这一案例，崔建远教授在演讲中进行了深度解析。

　　“目前第一个观点是通过纳税的方式来解决这一问题，不要再交土地使用权出让金。这样的方案好处是平衡了20年土地期限和70年土地期限买房人之间的利益以及买房人与未买房人之间的利益。第二种方案是由地方政府来决定是否要续期交费。第三种方案，也是《物权法》草案讨论过程中的方案，与会的专家学者都说，住宅的建设用地使用权期满不用申请自动续期，续期时不用再交费。最后在法律委员会讨论的时候，接受了自动续期不交费的意见。”

　　作为《物权法》的重要研究者和受法工委邀请参与研讨者之一，崔建远教授透露了《物权法》草案在讨论国有建设用地使用权期满是否自动续期交费时所经历的博弈。

　　“很有意思的是，《物权法》出台的时候，149条第一款只有自动续期，没有不再交费的字样。于是地方政府就利用这样的规定来行使自己的主张。对这样的问题我个人是一直赞成不要再收费。因为买房我是花了全款，谁也没想到只是买了一个阶段。房子既然是所有权，所有权的本性是永续存在的，那为什么还要打断，这就跟租赁有点接近了，不太合适。”

　　    

　　本次演讲”中国房子中国法”的主题与大众切身利益密切相关，许多现场观众积极提问。活动通过凤凰大学问、搜狐千帆直播、网易在线及“人文清华”官方微博在线进行了同步直播。此外人民日报、光明日报、新京报、北京电视台、人民网、北京晚报新媒体、澎湃新闻、凤凰网、搜狐教育的记者也到现场进行了报道。

　　“人文清华”讲坛是清华大学发起的大型思想传播活动，推动建设更创新、更国际、更人文的清华新百年。讲坛定期邀请优秀人文学者，在标志性建筑新清华学堂发表公众演讲，阐述其经典学说、独特思考和重大发现。

　　 讲坛于2016年1月10日在新清华学堂正式开启以来，已举办12场演讲，此前文学家格非、国学家陈来、社会学家李强、伦理学家万俊人、历史学家彭林、思想史家汪晖、国际关系专家阎学通、国家高端智库国情专家胡鞍钢、心理学家彭凯平、经济学家李稻葵等知名清华人文学者和74届雨果奖“最佳短中篇”小说获奖作家、清华校友郝景芳都曾来到讲坛分享灼见，与听众交流。