后QE时代：继续追随“股神”投资美国地产

　　嵇晨

　　美联储正式宣布缩减QE资产购买规模似乎预示着美国的房地产市场新一轮上涨动能或被减弱，此前的复苏繁荣是否能延续或将对投资者追随“股神”巴菲特的地产投资策略造成影响。

　　追随“股神”投资美国地产？

　　近日“股神”巴菲特押注美国房地产复苏，在石膏、墙板等建材供应商USG的可转债股上大赚一笔，这表明投资者分享美国房地产牛市的盛宴正进行得如火如荼。

　　在2008年11月买下USG公司3亿美元、利率为10%的可转债之后，看多美国房市的巴菲特选择在可转债到期之后转股，在其持股翻倍的同时，USG的股价也实现了翻倍上涨。

　　另外，巴菲特旗下的伯克希尔·哈撒韦公司还持有富国银行和美国银行的股份，这两家银行都是美国国内最主要的房屋按揭贷款发放银行，房屋建筑公司Clayton Homes、油漆公司Benjamin Moore、地毯公司Shaw Industries也都是由伯克希尔全资控股。

　　然而，收获繁荣的时刻，或许也是开始新一轮阶段性调整的契机。近日，2013年新晋诺贝尔经济学奖得主之一的耶鲁大学经济学教授Robert Shiller公开表示，很多人认为美国房地产开始复苏，带动了房地产市场走强，但目前市场似乎正处于另一个泡沫的开端。加上量化宽松计划正在退出，将削弱美国房地产新一轮的反弹力度。

　　美国商务部最近的统计显示，2013年11月份的房屋建筑开支和新屋住宅开工允许数量均出现环比增速放缓，后者更出现较前一个月数量下跌的情况。

　　另有短期数据显示，美国房地产不动产投资信托公司(REITs)近期走势震荡，在近一周内，除了SPDR标普房屋建商ETF和iShares美国房屋建筑业ETF分别上涨0.4%和0.5%，iShares美国房地产指数ETF、iShares Cohen &Steers不动产投资信托ETF、Power Shares美国房地产指数主动型ETF均出现下跌。

　　基金方面，摩根士丹利美国房地产基金和富兰克林美国房地产证券化基金在近期走势趋跌，中国的QDII基金中，国泰美国房地产基金  （000193 股吧,行情,资讯,主力买卖）、鹏华美国房地产  （206011 股吧,行情,资讯,主力买卖）和广发美国房产人民币  （000179 股吧,行情,资讯,主力买卖）在近几个交易日里都出现震荡下跌。

　　新一轮房价上涨将放缓

　　持续数年的量化宽松计划在2013年末回归逐步退出的通道，美联储正式宣布缩减资产购买规模，已经一度推高美国10年期国债利率至3%以上。

　　对此，位于美国费城的房地产开发、管理和投资公司Switzenbaum &Associates的总裁Sam Switzenbaum接受《第一财经日报》采访时表示，由于可以预见美元利率在中短期内会持续上升继而带动资本化率上涨，银行将更注重商业地产借款人的信用，从而影响房屋抵押贷款的发放规模，最终可能导致终端购房者选择价格较低的房屋，或者放弃购房。

　　利率上涨带来的资本化率上涨，也将给商业地产带来负面效应，尤其是利用资本杠杆作为收购策略的商业地产收购方，对商业地产的抵押贷款价格和供给产生不利影响。Sam Switzenbaum认为，极低利率时代创造出来的畸形核心资产价值，将随着利率变化和房价历史趋势逐步回归到更合理的区间。

　　值得注意的是，由于利率调整往往滞后于房价走势，房贷利率变化并不会立刻影响房价，两者关联性也并不很大，事实上，房价和社会平均收入、美国整体经济、就业市场的复苏有更直接的关联性，多数分析师对本报表示，对美国未来2至3年的房价走势依然乐观。

　　而美国房地产市场主要由“建筑商开发”，也预示这场地产复苏盛宴中的“建筑商相关板块”尚未告一段落，新屋开工数量维持增长，使多数建筑商增加库存应对需求，可以判断的是，美国房价增幅可能较前期放缓，但出现再次大幅下跌为极小概率事件。