上海迪士尼乐园将于明年开园 概念股迎布局良机

　　证券时报网01月13日讯 备受关注的上海迪士尼乐园将于明年开园迎客，相关概念股迎布局好时机。主要概念股有：外高桥、陆家嘴、浦东金桥、中华企业、上海机场、强生控股、友谊股份、新世界、锦江股份等。

　　据央视新闻报道，备受关注的上海迪士尼乐园将于明年开园迎客，目前，部分道路和建筑已初具雏形。根据最新公布的规划，迪士尼乐园将由东南西北四条围园河环绕，河道总长10公里。乐园中心有个人工湖，主题乐园、游乐设施集中在湖的北侧，奇幻童话城堡也将矗立其中。围绕中心湖，迪士尼乐园计划建一条高架交通线路，游客将搭乘空中小火车环游乐园。从市区通往迪士尼的2号线、11号线车站，也紧邻中心湖区。

　　上海迪士尼乐园项目自2011年4月8日正式破土动工，项目投资约245亿元人民币，预计将于2015年建成开园。上海迪士尼乐园项目一期建筑面积为3.9平方公里，为世界第六个迪士尼乐园，也是我国现代服务业迄今投资规模最大的中外合资项目。

　　分析人士认为，随着上海浦东将加快迪士尼等开发建设，相关概念股理应值得关注。其中外高桥、陆家嘴、浦东金桥3家上市公司均拥有土地储备，土地将大幅度升值获益。其他主要受益公司还有中华企业、上海机场、强生控股、友谊股份、新世界、锦江股份等。

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　　证券时报网01月13日讯 外高桥：自贸区土地二次开发的实质性龙头

　　研究机构：申银万国日期：1月10日

　　自贸区物业价格快速上涨，公司RNAV 翻倍。自贸区成立后，外高桥

　　区域内各类土地及物业价格大幅上涨，目前自贸区写字楼售价已从年初不足万元的水平上涨到了3.5-4 万元/平，上涨300%以上！相应的，写字楼日租金也从此前的2-3 元/平上涨到了8 元/平左右，接近陆家嘴的水平。周边二手房及厂房的价格和租金也均大幅上涨。地价、房价的快速上涨，推动公司资产价值重估，目前每股RNAV 较自贸区成立前已近翻倍，达到35.06 元，目前P/RNAV 为86%。

　　虽然略高于一般园区类公司70%的水平，但考虑到自贸区的广阔前景，当前股价也具有一定安全边际。

　　土地二次开发带来外高桥

　　无限增值空间。未来自贸区将从传统的港口贸易向现代服务业转型但自贸区内目前大部分是工业用地，利用效率较为低下，目前区内存量土地和办公楼已不能大量的企业入园需求，盘活区内存量土地，解决地荒迫在眉睫。土地二次开发的主要形式有：1)提高现有地上建筑物容积率。

　　对公司持有出租的220 万方厂房、仓库中的标准化部分进行改造，提升容积率，如此则RNAV 可提高19.75 亿，每年可增厚EPS0.11 元；2)存量土地二次出让。

　　外高桥保税区共有500 多万方工业用地，可对其中部分利用效率低下、甚至闲置的土地进行腾龙换鸟，提高土地容积率，进行二次出让。若30%的工业仓储用地可进行二次开发，则公司的RNAV 可增厚13.8 亿元，每年EPS 增厚0.11元。3)调整现在区内土地利用方式。自贸区将产业发展定位上将提高服务业比重，外高桥尤其如此，目前外高桥近八成可使用土地是工业仓储用地，必然要求用地规划的配套调整。假设外高桥

　　未来有200 万方转化为商业办公，那么公司的RNAV 将提升543 亿，相当于目前市值的1.75 倍！如果分5 年转化完成，那么预计每年可增厚EPS5.04 元，相当于12 年的11 倍！若三种方式土地二次开发的形式均得以采用，那么理想情况下公司的RNAV 可达933 亿，而目前市值仅311 亿，P/RNAV 仅33%，远低于一般园区类开发商70%左右的水平。

　　12 年以来森兰及物流园二期开发提速，大量的在开发项目和22 亿的未确认收入成为未来业绩增长坚实基础。2012 年以来，森兰地块及物流园二期的开发进度明显加快，公司在12-13 年开发的约92 万方森兰地块以及约50 万方物流园二期土地将在13-14 年以后陆续达到可转让状态，支撑公司长期发展。同时，截至三季报公司还有约22.34 亿已销售待确认收入，大致对应6.1 亿净利润，对应EPS 为0.60 元，已超过研报预计的13 年全年的收入和利润。

　　投资建议。不考虑土地二次开发，研报预计目前已计划开发项目可支撑公司13-15 年的EPS 达到0.59、1.27、2.66 元，对应PE 分别为51X、24X、11X，P/RNAV 为86%，当前股价已具有安全边际。未来自贸区的发展必然要求区域内土地的二次开发，理想情况下，将使公司RNAV 从目前的354 亿上升到933 亿，从而使P/RNAV 仅33%，目前还有具有巨大想象空间。首次给予“买入”评级！

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　　证券时报网01月13日讯 新世界：163地块开业在即，增长与改革前景可期

　　研究机构：国金证券日期：1月9日

　　投资逻辑

　　商业突破在即：163 地块14 年底或15 年初开业，南外滩建设值得期待。新世界城，位于中国客流最大的南京路步行街的西端起点，经营优秀，是历年全国百货单店营收前三，年营收增速稳定在10%左右；2)位于南京东路靠近外滩的163 地块、近11 万平建面、定位一流精品百货的新世界名品城开业在即，未来至少相当于再添一个新世界

　　城；3)随着南外滩滨水区综合改造的完成开放，黄浦江8.3 公里岸线将全线打通，对于公司位于黄浦江沿岸的商业将有先于迪斯尼开园等推动更快、更显著的提升效应。

　　其他主业增长稳健：中医药稳增，酒店位优，物业增长确定。1)看好公司蔡同德堂营收与利润率都逐年稳增的中医药业务的未来发展；2)位置优越、门店大堂开在南京路上的五星级丽笙大酒店，虽近年营收较世博盛况时有所下滑，但管理优而利润率较高，未来全新南外滩建成以及迪斯尼开园、上海自贸区推进提升城市价值与客流等都将利好酒店业务迎来新的繁荣；3)公司物业人员负担轻、位置好、毛利率高，而随着14 年底前后163 地块建成开业将新增出租物业、16 年后杜莎夫人蜡像馆将进入新的10 年收租期，未来增长确定。

　　国企改革大势所趋，业绩与估值双提升有望。1)随着兰生并入东浩打响上海国企改革第一枪，改革趋势确定：未来不论是股权激励的体制优化，还是资产整合注入或战略投资者的引入，都将催化公司业绩与估值的进一步提升；2)作为黄浦区国资委、新世界

　　集团与公司共同拥有的163 项目，未来若能全部收归上市公司，不但将利用新项目的长期运营管理，也将利于本区优质国有资产资本化的推进，研报认为，这将是较大概率事件。

　　投资建议

　　研报认为，随着163 地块结构封顶，新世界

　　名品城开业在即；而公司位置决定了其将较大受益于上海市政府主导推进的8.3 公里黄浦江全岸线建设所带来的新商业繁荣；长远看，国企改革亦将给公司业绩估值都带来提升。所以，从短、中、长期看，公司业绩向上的催化条件皆充分。建议增持。

　　估值

　　研报给予公司未来6-12 个月9.97 元目标价位；对应公司14 年EPS 0.522, 其中商业0.301、医药0.072、酒店0.066、物业0.037(营业外收入0.04)分别给予15、20、10 和5xPE，共计6.88 元；再加163 地块49%权益的RNAV3.09 元。

　　风险

　　宏观经济严重下行；国企改革低于预期。

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　　证券时报网01月13日讯 中华企业：上海国资改革加速公司成长突破

　　研究机构：海通证券日期：2013年12月31日

　　公司是"立足上海"发展的重要本土房企。1954年成立的中华企业

　　品牌项目有中华园系列、春城系列、古北系列等。1993年9月，公司顺利在上交所上市。此后，公司先后完成上房经营集团、古北集团和上房集团购并，同时确立"立足上海、融入长三角，将公司建设成上海房地产行业领先者"的发展目标。目前，公司大股东是控股36.36%的上海地产(集团)。公司以住宅和商业地产的租售业务驱动发展。

　　上海住房需求旺和自贸区建设是公司立足上海根本，未来将向长三角进发。一方面，上海人口持续净流入使得住房需求十分旺盛；另一方面，以自贸区为代表的上海新一轮改革开放将带来新的政策红利。除此之外从发展战略看，公司已经开始主动走出去战略。今年上半年公司上海地区在售项目占比已降至76%。

　　公司基本面向好。今年上半年，公司实现销售回笼资金32亿元，同比增88.4%。今年三季度末，公司预收款40.7亿元，是上年营收的1.13倍。但是，公司与上海乃至全国优秀房企还是有相当差距。这与公司多年来未能解决与集团的同业竞争、以及融资受限有关。 上海国资改革有利公司突破成长瓶颈。十八届三中全会后上海国资改革强力推进，在引资优化治理、激励机制突破、国有资产证券化等方面存在突破预期。 )

　　预期一：大股东旗下资产注入可能：公司大股东上海地产(集团)下辖7家一级开发资质企业，两家区域管理公司和滩涂造地公司。目前，中星集团市场整合预期最高，其多年排名上海房企50强第四位，年销售额40亿元。 )

　　预期二：激励机制加快公司成长：近年来作过股权或期权激励的地产上市公司，数年后的净利润复合增速大多在30%以上。而目前公司的存货周转率只有9.43%。未来存在较大提升空间。 )

　　预期三：土改燃起公司农用地价值提升预期：2012年底，公司取得崇明北八滧(陈家镇) 4655亩农用地权证，启动现代农业产业园区开发。

　　估值与投资建议：公司住宅和商业地产双轮驱动。目前，公司权益项目建面387万平。上海国资改革大背景有望加速公司基本面改善预期。预计公司2013、2014年EPS分别0.40/0.50元，对应RNAV9.93元。12月30日，公司收盘于6.79元，对应PE分别为16.85/13.54倍。研报以RNAV即9.93元为目标价，维持"增持"评级。

　　不确定因素。未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展。

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　　证券时报网01月13日讯 锦江股份：目前估值较低，看好公司多品牌扩张战略

　　研究机构：方正证券日期：2013年12月31日

　　投资要点

　　锦江都城有望超预期增长： 锦江都城品牌酒店未来五年将发展到100家，品牌分为经典系列和商务系列，经典系列主要是具有特色的提升品牌形象的店；商务系列平均房价在300至500元每间的水平，是主要复制的品牌系列。研报预计未来五年酒店业务净利润复合增长率达到21.74%，得益于开店数和Revpar的平稳增长。预计2014年酒店Revpar情况略好于2013年，酒店业务净利润贡献达到3.31亿元，同比增长29.55%，权益EPS贡献达到0.55元。

　　食品餐饮业务或将触底回升： 食品和餐饮业务利润贡献大幅下滑，上半年贡献净利润542万元，同比下滑89.5%，第三季度公司餐饮食品业务下滑趋势收窄。2013年前三季度上海肯德基公司收入18.7亿元，利润亏损2197万元，受到速生鸡事件以及在华东区域爆发禽流感等多重因素影响下，公司受到较大影响。目前负面影响因素正在消去，肯德基也在积极弥补品牌损失，研报看好消费者信心恢复后餐饮业务的反弹。

　　经济型酒店市场仍然具较高成长空间： 2012年中国的经济型酒店98.17万间，同比增长31.4%；相比较城镇人口7.12亿人的规模，每千人拥有量在1.38间左右，明显低于发达国家水平。中国城镇化进程加速推进，有望推升需求量进一步加速增长，市场空间仍然较大。目前锦江股份

　　的经济型酒店客房数仍低于华住和7天，显著低于如家；但是在Revpar方面，锦江整体水平仅次于华住酒店，反映出品牌品质方面公司的投入，公司在直营店和加盟店要求方面均比竞争对手要求严格，在中长期利于公司发展，短期市场占有率弱于竞争对手。

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　　证券时报网01月13日讯 上海机场：可攻可守的国企改革受益标的

　　研究机构：申银万国 日期：2013年12月26日

　　申银万国认为在国资和国企管理改革的大背景下上海机场整体上市有重新提上日程的可能。自上而下国资委的资产证券化率诉求和国企市场化改革的方向将推动上海市国资委旗下尚未上市资产的加速整合和上市；自下而上上海机场

　　大股东机场集团“通过一个整合平台运营航空相关资产” 的承诺也使得公司整体上市有重新提上日程的可能。

　　目前市场主流观点可能认为虹桥机场的业务量增速不及浦东，且盈利能力要弱于上市公司。研报不否认这个现状存在，但研报认为盈利能力弱、增速低与资产注入、整体上市不增厚业绩并不能直接划等号。研报的逻辑如下：资产注入涉及两个问题：一是注入资产自身盈利能力高低、二是注入资产的评估价格，注入资产是否增厚业绩取决于支付对价。更为重要的是，在盈利能力不强的虹桥机场航空主业资产之外，集团尚有货运站51%的股权，这块资产盈利能力非常高—ROE 高达35%。经验看基础设施运营类企业资产注入增厚业绩10%-15%。研报对比了2 种猜测方案：第一种方案是是虹桥机场资产及货运站资产全部注入上市公司，第二种方案是虹桥二期采用租赁方式其他资产注入。其中第一种方案增厚业绩7.2%，第二种方案增厚业绩11.3%。考虑到上海市国资委国企和国资改革推进带来的新变化，研报认为在解决完大股东整体上市承诺之后，公司管理层积极发挥主观能动性，基于自贸区内浦东机场综合保税区的地理优势开拓发展其他业务也是有可能的。当然这仅是研报基于公司地处自贸区内的一种合理猜测。中长期来看，2015 将开园的迪士尼乐园将成为公司中长期增长的驱动力。

　　上调评级至“买入”。研报预计公司2013 年和2014 年可实现EPS 分别为1.05元和1.23 元，考虑国企改革带来的效率提升研报小幅上调2015 年EPS 至1.40元(原预测为1.34 元)；对应最新股价的PE 为14.4X、12.3X 和10.8X。PE和PB 均处于历史绝对低位，且与海外机场公司估值比较看仍有优势。基于FCFF测算的公司合理价值为19.65 元，较当前股价仍有31%的上升空间。目前股价具备足够高的安全边际，且国资和国企管理改革将催生公司整体上市预期。基于此，研报上调公司评级至“买入”。

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　　证券时报网01月13日讯 友谊股份：“高安全边际+O2O转型+激励机制理顺”催生中长期投资价值

　　研究机构：申银万国 日期：2013年12月23日

　　资产殷实、自有物业比重高的沪上多业态零售龙头。公司拥有传统百货27 家、购物中心15 家、奥特莱斯4 家，总面积258 万㎡，自有物业占比60%，自有物业保守重估300 亿；公司参股联华超市32%股权(收入并表)，联华超市现有门店4637 家，其中大型综超155 家，超级市场2516 家，便利店1966 家，遍布长三角周边，公司权益市值18 亿；另外持有海通证券2.1 亿股、浦发银行1.9 亿股，股权市值27 亿。保守估计重估价值为250 亿，安全边际高。

　　“Mall+Outlets”新型业态引领公司走向全国。传统门店功能单一、亟待调整，部分结构调整、新增特业，部分由自营转租赁获取稳定收益；未来重心在购物中心、奥特莱斯等新型业态。购物中心定位长三角，力拓上海市郊、邻省蓝海市场，年均新开1-2 家；奥特莱斯依靠“区位+招商+运营”三重优势布局全国奥莱蓝海市场，储备项目众多，年均新开1-2 家。新型业态支撑长期增长。

　　线上、线下一体化转型布局未来消费市场。集团推动一体化转型优势显著：第一，统一平台，集团共享(商业、贸易、医疗)；第二，商业资源丰富，协同效应强(百联E 城、在线支付、超市自提、物流配送等)；第三，供应商集约管理，触网无障碍(渠道议价力强劲，容易实现供应商数据对接，实现单品管理)。研报看好百联集团一体化转型前景，打开上市公司中长期成长空间。

　　改革或将理顺激励机制，助推外延扩张和内生经营效率提升。本轮改革实质性推动混合所有制和理顺竞争类公司激励机制，研报关注改革的可能标的及兑现时间。公司是上海市国资优质竞争类企业，未来做大做强的可能性极强；通过改革推动激励机制创新，平衡多方利益追求利润最大化，为公司走向全国打通任督二脉，助推外延扩张和内生经营效率提升。

　　目标价 13 元，上调买入评级：研报预测公司13-15 年EPS 为0.68 元、0.73元、0.81 元，当前股价对应PE 为14 倍、13 倍、12 倍。研报采用FCFF、分部估值、资产重估三种方法测算公司合理价值为14.1 元、12.8 元、14.4 元，综合给予13 元目标价，对应当前股价仍有35%空间，上调买入投资评级。

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　　证券时报网01月13日讯 浦东金桥：租售业务推动公司业绩小幅增长

　　研究机构：海通证券 日期：2013年10月31日

　　事件：

　　公司公布2013年三季报。前三季度，公司实现营业收入9.01亿元，同比增加13.61%；归属于上市公司股东的净利润2.70亿元，同比增加9.18%；实现基本每股收益0.29元。

　　投资建议：

　　公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外，公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段，一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发，上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港"双特"政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。研报预计公司2013、2014年EPS分别是0.41和0.52元，对应RNAV是15.78元。截至10月30日，公司收盘于11.44元，对应2013、2014年PE分别为27.78倍和22.07倍。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审，且公司临港一号项目将受益于自贸区建设，研报以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价，维持公司的"增持"评级。

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　　证券时报网01月13日讯 陆家嘴：一次性投资收益推动公司业绩大幅增长

　　研究机构：海通证券 日期：2013年10月28日

　　事件：

　　公司公布2013年三季报。报告期内，公司实现营业收入24.84亿元，同比增加9.93%；归属于上市公司股东的净利润10.83亿元，同比大增67.64%；实现基本每股收益0.58元。

　　投资建议：

　　公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开，具有价值稀缺性(持有物业地上、地下总建面合计247万平，现值达422亿元，未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴

　　先天品牌优势，公司正努力塑造其商业运营竞争力，并逐步转向商业地产投资运营商。此外，公司也在尝试介入跨行业和跨地区的多元化投资领域(聚焦金融股权投资)。前滩和迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力，为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2013年计划实现10.5亿元净利，考虑公司年内新增一次性收益，研报预计公司2013、2014年EPS分别是0.77和0.84元，对应RNAV是20.67元。截至10月25日，公司收盘于19.45元。研报以RNAV作为公司6个月目标价20.67元，维持公司的"增持"评级。

　　主要分析： 前三季度，受租赁业务稳定增长推动，公司营收增10%；一次性股票减持和股权出让使得公司净利润大增67.6%：2013年前三季度，受租售业务增长推动，报告期内公司实现营收24.84亿元，同比增加9.93%；由于报告期内公司减持招商银行股票获得投资收益2.32亿，及处置陆景置业股权获得投资收益3亿，上述一次性收益使得报告期内公司实现净利润10.83亿元，同比大增67.64%。

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