新鸿基打先抑后扬牌 港新盘大战一触即发

　　
吕锦明/摄

　　证券时报记者 吕锦明

　　香港地产界龙头企业新鸿基地产在农历马年春节假期刚过就宣布，大幅削价约40%重推位于新界元朗的尔峦项目。此举引起市场哗然，外界有关这一现象显示香港楼市拐点将现的言论更是此起彼伏。

　　然而，就在昨日，新鸿基公布尔峦项目今年首批推出的156伙单位，当中的62伙已于18日开售，并取得即日全数沽清的佳绩，新鸿基由此迎来了马年的“开门红”。随后，新鸿基于18日晚宣布，首张售楼表价单中的9伙小户型单位将加价约2%。

　　对于新鸿基“先压价、后加价”的做法，业内普遍认为，这既是公司促销吸引眼球的噱头，也是香港地产商惯用的“试水温”手法，但照目前情况就说香港楼市拐点已现可能言之尚早，香港地产商与特区政府调控政策的博弈仍在继续。

　　新鸿基的

　　让利“小九九”

　　新鸿基以“让利四成”作为卖点推出尔峦，引发香港楼市一阵动荡。许多香港媒体都惊呼新鸿基这次推售尔峦是“大劈价”，因为与其去年标价相比最多折让45%。

　　“这个价位都和那些在元朗比较偏远地方的二手屋苑报价差不多了，有一定竞争力，很值得考虑哦！”香港元朗一家地产代理行的职员向记者力荐。

　　资料显示，尔峦项目于2011年动工，在2013年3月在楼盘初见雏形时，新鸿基便迫不及待地公布了首轮定价表。由于当时港府正重拳出击、推出压抑楼价的多项辣招，令香港二手楼市场交投量急剧减少，很多购买力转向一手新盘，包括新鸿基在内的香港开发商对新盘的定价都很进取。实际上，当时尔峦推售的首批50伙住宅单位的平均售价为每平方英尺15000港元，比同区其他楼盘高出近30%，成为元朗区内史上最高价新盘。

　　新鸿基此次“大劈价”售楼是不是实实在在的让利？为此，记者日前亲赴香港元朗，从锦上路站步行至尔峦，再由尔峦走到元朗市镇，发现沿路可见香港市民之间盛传的尔峦“四大邻居”—高压电缆、西铁高架桥、淤泥满布的河床以及高速公路。

　　同行的香港朋友感叹说，“就这个环境和配套来看，现在的单价比原来下调七八千才算合情合理！”他还调侃道，“尔峦附近目前暂时只有尔峦二期在施工，周边其他多个项目屡次被特区政府城市规划委员会否决，所以一段时间内都不会有新项目在附近开工。如此一来，入住尔峦可以重新得到市郊的平静，令人感到无形的优越感。看来，开发商这次少量推盘"削价"出售，似乎有点"益街坊(关照邻里)"的意味哦！”

　　开发商与港府博弈

　　“其实，新鸿基削价推售的手法在香港楼市早已司空见惯。”香港资深独立财经评论员曾Sir在接受证券时报记者采访时表示，“在经历了一连串的辣招调控后，目前香港的楼市可谓是高处不胜寒，所以连开发商也摸不准市场节奏的时候，削价促销就成为他们"试水温"的手法。”

　　曾Sir指出，为了给香港高烧不退的楼市降温，港府持续推行高压态势的楼市调控“辣招”，令不少开发商在前期保持观望态度。“但毕竟拿地和开发建楼是有成本的，长期观望对开发商而言并不利，所以变换促销手法、规避港府辣招的负面影响、达到套现的目的才是开发商的上策。由此可见，开发商和港府之间的博弈仍在持续。” 曾Sir还表示，“很显然，尔峦项目刨去地价和开发成本，即便是开发商让利也还是很有赚头的。随着年报发布期的临近，相信各大地产商会有不同的促销手法来做业绩。即使这些项目的销售不算入上一财年的财务报表，也可以为本财年推出亮丽的业绩做一些铺垫和准备。”

　　记者了解到，新鸿基于18日已沽售单位占整个项目可售单位总量的比例不足一成。新鸿基地产副董事总经理雷霆昨日向证券时报记者表示，“尔峦18日的销售情况可用"清风送爽"来形容，62伙单位轻易和顺利地全数沽清。将于本周末推售的新单位报价基本上维持原价，但两房小户型会轻微调高2%。至于其余单位的价钱有少少加幅，就要看各单位的景观而有所区分。” 新鸿基地产代理助理总经理陈汉麟也向证券时报记者表示，开发商正在分析尔峦客户的分布情况，有关数据将为后续推盘提供参考。

　　今年楼市

　　将比去年更热闹

　　实际上，进入马年以来，香港楼市虽未见有大规模的推售新盘行动，但事实上，香港各大开发商未敢放松，正紧锣密鼓部署推盘，新盘混战一触即发。

　　据悉，香港华懋集团首先于近期推售位于大埔的“富·盈门”项目，打响马年推售新盘的“头炮”，该楼盘首批推出58伙单位。另外，李嘉诚旗下的长江实业推出位于北角的“DIVA”；南丰推出位于东涌的“升荟”；信和置业推出位于湾仔的“囍汇”，以及位于观塘的“观月·桦峰”、位于大埔的“海钻-天赋海湾”等项目；新世界推出位于港岛西环的“EIGHT SOUTH LANE”；太古地产推出位于何文田的“DUNBAR PLACE”；新鸿基地产在元朗还推出“RESIDENCE誉88”项目。此外，香港房屋协会也在筲箕湾有“乐融轩”的项目发售。

　　雷霆表示，去年香港特区政府颁布的一手楼销售新例生效后，令开发商的推盘态度更趋审慎，但他强调，目前新鸿基和同业已逐步适应新例，因此相信今年香港楼市的新盘供应量会增加。雷霆认为，在利率低企、香港经济好转及市民收入增加的情况下，预计香港的楼价会维持平稳，今年的楼市将会比去年更热闹。

　　对于同行削价推售，长江实业执行董事赵国雄明确表示，长实不会跟风。他同时表示，长实近期在该区内并无项目推出，所以认为新鸿基的案例并无参考意义。他透露，长实今年将维持一贯的约3000伙单位的推盘计划，并强调售楼压力并不大。

　　赵国雄认为，目前香港楼市仍有庞大的刚性需求，预期各家开发商会继续在印花税方面为客户提供优惠，帮助香港市民置业，“目前推盘最大的困难仍是辣招令入市的成本增加”。赵国雄还表示，由于美联储主席耶伦已重申今年加息机会不大，因此预期今年香港楼市可维持平稳，楼价升跌幅度将不会超过10%。