地产股跌得狠 A股未到末日

　　本周，纳指和标普500均再创历史新高。沪综指则是再度就地卧倒，诱因是苏杭部分楼盘降价导致地产股崩溃，导致股市和楼市崩盘论盛行。个人认为，中国楼市不会在两三年内速跌五六成，一旦银行或地产业发出系统性危机的信号，将有很多政策底牌充当“缓冲垫”，这意味着地产股的暴跌只是“危机臆想症”的过度反应。

　　中国式楼市只有政策呵护市

　　面临停贷传闻下的地产股大跌，股市监管层沉默以对，楼市关联方则踊跃表态，彰显楼市仍是政策呵护市的本质。

　　坊间传闻，银行将停止房贷。银监会迅速要求各家银行做好房地产信贷政策对外传播工作，稳定市场预期。于是，“近期未调整房地产信贷政策”成为13家银行近期公告的主题词。

　　楼市打个喷嚏，马上就有人送来“救心丸”。股市跌个稀巴烂，谁同情呢？央行负责人罕见地论及股市——“近三周以来，银行体系流动性持续宽松，表明流动性松紧并不能决定股市走势，股指涨跌更多受自身运行规律所决定。”这话潜台词是：股市涨跌与央行无关，都是股市参与者自己闯的祸。

　　监管层擅长“管理房价预期”

　　同样的宏观调控、经济面和资金面，楼市十年九调，房价屡调屡高。尤其是2007年以来，地产股和房价走势分道扬镳，“房价永远上涨论”和“股市无牛市”均成主流观点。

　　成功往往让人们忽视失败的可能性。按照“金融不稳定性假说”提出者明斯基的观点，金融稳定期越长，投机性融资杠杆和规模越大，在推高资产价格的同时，亦成为金融不稳定的根源。中国楼市从1998年开始至今，几乎没有过像样的调整，所以，监管层更担忧楼市暴跌引发经济和金融层面的风险。所谓的“底线思维”，便是“守住不发生系统性区域性金融风险的底线”。这在楼市则体现为要防范房价地价急涨所带来的急跌风险。

　　当下，中国实体经济趋弱，化解产能过剩和经济转型都需要时间，一个相对稳定的大环境成为深化改革能否执行的关键。PPI指数已连续23个月负增长，工业品价格通缩很严重。此时如刺破楼市泡沫，则实体经济有崩盘之虞。

　　尽管时下一些地区楼市出现缩量下行迹象，但是，全国性楼市崩盘只是茶杯里的风波，股市却因早已弱不禁风而摔成重伤。中长期来看，经济越衰退，楼市风险越大，政策呵护市特征越明显。股市则是政策打压市，扩大直接融资比例才是首要任务。

　　最主要的是，股市调控和楼市调控目标不一。股市调控的真实目标是融资方利益最大化，IPO改革增加老股东套现政策就是例证。楼市调控则是让增量资金入市后有利可图，而不是土地的原始股东如农民的利益最大化。

　　地产股涨跌与房价弱相关

　　地产股的熊市，与房价表现关联度不大，更多是受楼市调控预期所左右。

　　从2007至2012年，中国住宅商品房平均销价分别是3645.18、3576、4459、4725、4993.17和5429.93元/平方米。自从2000年以来，中国房价只在2008年没有上涨，同期的深证地产指数则有7个年份收绿。

　　长远来看，楼市或进入调整周期，但有螺旋式上涨和长期走熊之分。同时，房价走熊亦有慢跌和急跌的选项。在“政府失灵”未现和中央信用坚挺的背景下，楼市急速崩溃的概率为零。

　　“确保经济运行处在合理区间”，这是高层频频提及的宏观调控关键词。过去一年，京沪穗深房价急涨，地方官员并未因此遭遇问责。同时，近期各地亦未像往年一样，在全国“两会”前突击出台楼市调控政策。原因何在？在出口疲软和公务消费缩水以及清理地方融资平台的背景下，投资拉动还得靠民间资本和地产项目来出力。

　　当下，宣扬楼市迅速崩盘，或许能吸引眼球，但也可能是王健林所说的“不是别有用心，就是脑子有病”。毕竟，政府手中有诸多救市储备政策：解除限购、限贷和房企限股权融资令。央行还可降息和下调存款准备金率。地方政府还可能补贴购房或允许购房入户……

　　综合来看，楼市或有调整，政府早有对策。三年内或有可控式下跌，崩溃仍是极小概率事件。如果楼市崩盘论被证伪，则金融和地产股被低估，深成指创新低仅仅是机构恐慌情绪的宣泄，而不是地产业崩盘以及地产股业绩熊市到来的征兆。