地产股分化中显露三大投资机会

　　本报记者 王威

　　昨日地产板块卷土重来，逆市上涨，房地产成为昨日除银行外唯一实现上涨的板块。分析人士表示，地产行业基本面正逐步筑底回升，随着近期双向调控表态、再融资重启、京津冀一体化、新型城镇化规划出台等相对积极的行业政策提振，未来对地产股过度悲观的预期有望得到缓解，国企改革、区域振兴和低估值龙头三大行业投资机会逐渐显现。

　　政策利好推动地产股反弹

　　3月以来，地产股迎来了一波可观的估值修复行情。截至昨日收盘，申万房地产指数涨幅达到11.03%，显著跑赢沪深两市各主要指数。这一方面源于相对积极的行业政策陆续发布，缓解了过度悲观的市场预期；另一方面也在于区域热点炒作带来了股价催化剂。

　　房地产行业利好较多，除了房地产“双向调控”政策基调，以及日前发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》外，近期政策回暖的一个标志性事件莫过于房地产企业再融资开闸。

　　中茵股份、天宝基建于3月19日分别发布公告称，公司非公开发行A股股票申请获得证监会审核通过。自此，从2009年8月金地集团42亿元再融资方案实施之后，紧闭的上市房企再融资大门正式重启。分析人士指出，一系列利好政策的发布，有助于推动板块估值修复，预计2014年房地产行业将不会再承受更大的政策压力。

　　除此之外，房地产股自去年以来就持续在悲观预期下跌跌不休，客观上也使得地产板块积聚了越来越强烈的超跌反弹需求。中金公司的研报指出，地产股估值已反映除房价的硬着陆预期，随着A股再融资放开，3月份推盘上升将拉动成交回升，前期对房价下跌和流动性过度悲观引致的股价大幅下挫，已经使得地产板块出现了难得一见的抄底机会。近期信贷的逐步松动、销售季节性回升和A股再融资打开等因素，有望推动股价实现30%的上涨。

　　分化加剧 三角度把握机会

　　过去几年持续的房价上涨趋势已经呈现出逐渐放缓的迹象，而今年节后的库存也一直维持在高位，各地开发商推盘力度与进度较去年都有所下调。而且今年以来，银行信贷情况依然呈现偏紧态势，资金面没有明显改善迹象。因此，从城市和公司资金面这两个角度来看，未来地产行业内部的分化将加剧。一方面，城市之间以及城市内部的分化将加剧，库存比重高、供需不均衡的城市或区域，可能率先成为调整的“雷区”；另一方面，目前上市房企杠杆水平处于相对高位，整体估值弹性有限，因此未来房企分化的差异也将体现在资金成本上。

　　海通证券研报也指出，融资开闸后，上市房企间基本面状况和未来股价表现均将继续加大分化，板块内有业绩、有故事、有人气、有空间的个股将明显增多。

　　分析人士表示，目前房地产行业本轮景气度下滑周期已进入中后程，在优先股、再融资获批等利好的配合下，以及“京津冀一体化”进程的不断发酵下，板块将逐步消化部分行业负面因素，呈现出结构性机会。

　　在具体机会把握上，分析人士表示，未来房地产行业的投资主要应从国企改革、区域性机会和低估值龙头企业这三个方面入手。区域性机会包含了新型城镇化建设、区域一体化建设以及潜在的自贸区概念等。其中，区域新城镇化建设，因为以顶层设计、重大国家战略的高度进行规划，政策执行力强，产业转移及配套建设有望快速推进，未来将成为房地产行业发展的强劲动力，京津冀经济圈将成为新城镇化建设的一个起点，所在地企业短期值得重点关注。