地产行业增长放缓 但地产股估值有优势

　　国家统计局公布的数据显示，1~3月，全国商品房销售量价齐跌，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看；据中国指数研究院监测，4月，全国100个城市中近半数房价环比下跌；4月，上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米，环比减少4.7%，同比减少 21.0%。

　　地产行业2013年业绩增速仅12.9%,是08年以后的新低,主要原因是土地价格上涨及房屋售价的制约。从14年一季报来看,这种趋势更加明显,由于房价的稳中略降,导致行业净利润水平出现下滑,净利润增速-4.8%,为历史以来第二大降幅。

　　地产行业毛利率自11年之后呈现明显的下降趋势,11年行业毛利率为39.2%,13年全年毛利率33.6%,为七年以来最低;行业净利润率也持续走低,13年全年净利率水平下降至12.5%;13年三项费用率稳重有降,得益于企业积极加大海外融资,控制财务成本,使得财务费用率有所下降。14年一季度以来毛利率水平较去年底有所回升,但仍旧是08年以来的第二低水平,同时行业的费用率也小幅上升。

　　地产行业毛利率及业绩增速都不理想，但4月份以来，以险资为首的产业资本连续增仓地产股，并屡屡举牌。先是生命人寿、安邦人寿持续买入金地集团，两度举牌，后有和谐健康保险通过二级市场买入金融街，险资接连通过二级市场大量买入地产股并公告举牌意欲何为？中信证券报告认为，产业资本频举牌意味着地产上市公司估值见底做。

　　中信证券认为，一线城市土地市场上基本不存在很多抄底的机会。因为只有这种基本面下行，推动的地产股市值下行，才可能为带产业思维的实业资本提供大规模抄底的机会。二三线城市尽管有可能适当调降土地出让的单价，但由于以往土地出让的单价并不高，且当地地价占房价比例并不大，整体看这种土地让利的空间也比较有限。这是未来举牌还会继续出现的一个重要的行业理由，同时这也暗示，产业思维资金介入地产股，很可能重点选择在一线城市存量布局较多的企业。