中投顾问：楼市萎靡 地方政策松绑此起彼伏

　　数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近四年以来的历史低位。

　　一直以来市场较为看好一线城市楼市发展情况，但目前来看，即使是一线城市其楼市成交量也较为低迷，远远低于市场对其抱有的良好预期。深圳市规划和国土资源委成交系统显示，2014年4月，深圳新建商品住宅成交2936套，环比增长4.2%，同比减少25.5%。该状况延续了一季度的疲软态势，1至3月深圳市新建商品住宅成交量从去年同期的11933套下降至7222套，成交量下滑四成。这一数据让人们不禁担忧未来深圳楼市发展趋势。

　　对于深圳而言，除了受当前整体市场低迷、楼市观望气氛较浓的影响，还有其他因素对深圳住宅市场有潜在的、深远影响。前不久，深圳针对区内由来已久的小产权房问题，出台了文件，让部分小产权房有条件的转正，按照“一户一栋”的原则，深圳原始居民可以拥有一栋房，对这一栋房补交相应的费用且房屋建设合格、符合规划的可以转正。这意味着深圳市部分小产权房将升级为合格的住宅商品房，这意味着深圳存量房的增加，可售房源的增加，虽然大部分原始居民不会轻易出售手中的房产，但是潜在的影响还是有的。

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示，深圳楼市相对比而言还是比较健康，这得益于深圳繁荣的市场经济、强大的产业支撑以及各种稀缺要素资源的聚集，这是支撑楼市发展的原始动力。因为有了产业的支撑，人口聚集，加上开放兼容的政策，外来人口积极落户深圳，无疑增加了购房需求。在当下楼市普遍压力较大的情况下，不少三四线城市纷纷采取打折促销也就是变相降价的方式来实现“平价跑量”，深圳也出现成交量下滑的情况，但是深圳房价并没有下滑。数据显示，4月深圳一手住宅价格为每平方米23721元，同比上涨8.5%，环比上涨1.2%，仍维持平稳的趋势，并未出现下滑现象。

　　再来看看广州楼市情况。根据当地机构统计，4月广州全市一手住宅网签5195套，同比下跌7.5%，环比则下跌16.7%。此前1至3月，广州一手住宅共网签了16194套，同比大跌40%。在价格方面，4月广州全市均价每平方米14714元，同比上涨了8.87%，环比下降5.1%。楼市成交量明显下跌，房价环比也出现了下降的趋势。

　　中投顾问研究总监郭凡礼表示，之所以出现这种情况，与广州收紧公积金贷款政策有关，加上银行信贷收紧，入市购房者犹豫徘徊等，广州楼市成交量和价格均表现的不如人意。成交量的下跌带给房企较大的资金压力，也意味着整个区域市场去库存的压力在累积，这将增加房价持续下跌的风险。

　　楼市成交量下滑明显，如今不仅仅是开发商坐不住了，政府也比较着急。日前，铜陵发布《铜陵市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》(以下简称《意见》)，表示要以最大限度惠及市民。这意味着，加上日前南宁、滨海、杭州萧山、无锡四城，救市城市已增至5城。据了解，此次《意见》从契税补贴，到公积金贷款首付比例下调等方面配套制定一系列房市利好政策。不仅放松购房限制、给予购房者补贴，而且采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外，适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例的方式来支持开发商，减轻企业资金压力。

　　地方政府难以脱离对土地财政的依赖，楼市的低迷无疑威胁到地方政府未来的土地出让金收入，因此急于出手救市。关键是这样的政策是否会对楼市起到强心剂的作用呢？在当前环境下，政策的放开是否会坚定人们入市购房的决心呢？恐怕不一定。限购政策悄然在不少城市松绑，但是银行信贷吃紧才是制约购买力的关键因素。政府采取多种方式救市可以起到一定的缓解作用，但是难以抵消房价虚高、库存高企的事实。开发商称：房价下跌政府比我们还着急，扛一阵就过去了。只能说，不要自信、乐观过了头。(作者系中投顾问产业与政策研究中心 房地产行业研究员)