中投顾问：理性面对楼市现阶段行情

　　近期，国家统计局公布的数据显示，1~3月，全国商品房销售量价齐跌，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看；据中国指数研究院监测，4月，全国100个城市中近半数房价环比下跌；4月，上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米，环比减少4.7%，同比减少 21.0%。

　　中投顾问研究总监郭凡礼表示，三四线城市楼市行情不好尚在人们可以理解和接受的范围内，因为缺乏产业支撑，经济不够繁荣，人口聚集乏力等，楼市供给大于需求，库存高企，房价有所下滑是必然。但是一线城市成交量的走低，无疑让各界开始有所担忧楼市的整体行情，担忧未来国内宏观经济的走势。

　　据中国指数研究院监测，4月，北上广深四个一线城市商品房成交面积环比涨跌幅分别为-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上广深商品房成交面积分别下降50%、20%、10%、33%。一线城市成交量的下滑，虽然并不伴随房价的下滑，但是可以反映出市场情绪。很明显，一线城市购房者并不积极，市场观望气氛较浓，房价虽然不下跌，但是上涨的空间较小、面临的压力较大。

　　在这种情况下，假若购房者持续不入市购房，那么对房企而言是一个巨大的挑战。一线购房者在当前情况下出手购房会出于怎样的心态和目的呢？第一种，刚需购房者急需购置婚房；第二，当前房价尚在稳定、徘徊的期间，购房者害怕现在如果不买，未来房价会进一步的上涨。因为之前房价“只涨不跌”的行情确实让不少犹豫不决的人后悔不已。在买与不买，何时买，在哪买等一系列的纠结事情的缠绕下，购房者不仅花费了时间成本，更忍受着内心的斗争和煎熬，终于等到最后一根稻草，出手买房了。在这种情况下的群体不太多，更多的人在持币观望，因此楼市成交量有明显的下滑。

　　楼市小阳春不再，未来是否会有“五月红”呢？市场上有一种声音称，当前楼市不景气，整体购买力在积蓄和累积，未来当房价有了一定程度的下滑，达到人们的心理预期，人们会争先入市购房，会导致又一轮恐慌性的房价上涨，房价有可能又被推上一层楼。更有房产大佬发言称，一季度唱空楼市；二季度说房企花钱雇人排队购房，虚造声势；三季度骂房企捂盘惜售，导致房价持续大涨。这样的言论与当前一味唱衰楼市的声音还好听些，不一样的声音给人不一样的思考。不过同一旋律不可能永远上演，行业周期性波动的规律不会消失，房企期待的三四季度房价的再次恐慌性上涨恐怕不会向以前一样轻易出现。

　　对于三四线城市，住房库存量压力大的情况，房企平价跑量依然是首选。地方政府也积极为房企营造有利的外部环境。早在去年8月份，此轮限购放松传闻便已于温州拉开帷幕。今年，除南宁之外，安徽、杭州、无锡、天津等多个城市也已在寻找放松楼市调控的突破口。日前，无锡宣布从5月1日起，该市购房入户门槛从70平方米降至60平方米，意在刺激购房者消费；杭州萧山区则通过下调土地竞买金为开发商舒压解难；安徽铜陵市政府也出台了相关意见，并在住房公积金贷款、契税补贴等方面拟定了一系列利好政策；郑州市房管局也透露，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。

　　自从杭州打响楼市降价第一枪，随后不少城市爆出大幅降价的消息，但实际上并没有如此严重大幅度、大面积的降价潮出现。目前只有杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市有楼盘采取直接降价的方式促销，且降价项目以高端楼盘为主，降价幅度在5%至25%。在全国二十余个城市中，真正出现直接降价的城市只有6个，实质性降价楼盘也不过9个，其余多为减少首付成数、特价房、团购房等常见的促销形式。对于房企而言，拿地时间早，地块相对便宜的，即使稍微降价，目前依然有利可图。

　　2014年楼市不会一帆风顺，但是也不会从此一瞥不振。理性面对楼市现阶段行情，清楚楼市实际情况，积极采取合理的措施应对，有利于化解危机。

　　(作者系中投顾问产业与政策研究中心 研究总监)