中投顾问：房企暴利时代终结 行业将步入稳定发展期

　　2014年，房地产市场并未像人们预期的那样春暖花开。一贯强势的卖方感受到了楼市袭来的阵阵寒意，出台各种优惠政策吸引买家；而近期涨势如虹的股市风头盖过楼市，甚至有股民打出卖房炒股的旗号。从2013年的暴涨之后意外遇冷，到政策调整后迅速回暖，再到开发商琢磨涨价；从中央明确分类调控，到逐步取消限购，放松限贷，再到降息，2014年房地产市场经历着过山车般的行情。

　　国内主要的城市房价在经历一年多的“狂飙突进”后，于2月首现同环比“双收窄”。数据显示，去年12月北京、上海等10个大城市新建住宅的均价数值，环比在回调了1个月后再次下探，下跌了0.36%。同时，十大城市中5个城市环比上涨，较上月增加1个，依次为杭州、深圳、广州、武汉、成都。其中，杭州楼市止跌回暖，住宅均价环比上涨0.73%，且取代上个月的上海，成为十大城市中涨幅最高的城市。其余5个城市环比下跌，但跌幅均在1%以内，重庆环比跌幅最大，下跌0.94%。另外，同比方面，10个城市新房均价在连续上涨25个月后首次出现下跌，跌幅为0.61%。其中杭州仍为同比跌幅最大，为10.63%。

　　中投顾问董事、研究总监郭凡礼表示，一系列政策的支持下，杭州楼市有所缓解，然而巨大的库存仍然带给杭州楼市较大的压力，房价同比依然下跌，由此可见，2015年楼市去库存“压力山大”。结合宏观经济走势来分析，各项基建、高铁以及“一带一路”等投资政策的出来，有望拉动国内投资，带动经济向上发展，宏观经济的好转有利于为房地产营造宽松的局面，缓解各方面的压力。2015年前三季度，楼市将伴随宏观经济走势而平稳发展，若前三季度楼市去库存状况良好，则四季度楼市有望走上上坡路。毕竟2014年房地产投资增速已经明显下滑，新拿土地以及快速建房的情况有所抑制，这有利于楼市去库存。如果投资持续下滑，就我国目前发展阶段而言，潜在的房产需求依然较为旺盛，这可能为之后楼市价格的再一次猛烈上涨埋下伏笔。因此，保障楼市的平稳发展至关重要。

　　一方面是楼市投资增速的下滑，另一方面楼市变革也在潜移默化。一些投资者开始缩小房地产投资比例或者退出房地产市场，一些房地产从业者转而开始进入其他领域；然而另外一些投资者甚至机构却开始逆市进入房地产市场，通过并购或者自己直接买地的形式，开始进入房地产，进行投资。其中保险企业进入房地产市场表现的较为明显，例如金地联合平安7.8亿元摘杭州商住地；平安27亿摘杭州汽车东站地块。此外，险资在投资保障房建设方面行动也频繁起来。如，泰康人寿12亿元投资广西柳州旧改，太平洋人寿斥资7.3亿元投资旧改。

　　保险资金投资房地产增多，一方面在于险资偏好投资高收益且稳定的资产，房地产虽然不如之前暴利，但是总体收益率依然高于普通理财产品其风险可控；另一方面，今年来险资实行新政后，放松了对其的投资限制，这也导致部分保险资金流向房地产、基建、银行理财等领域。至于抄底，恐怕还谈不上，从国家宏观层面来看，让险资进入房地产行业，也可以说为其添加了一层保护，缓解当前房企资金方面压力。

　　未来险资投资房地产可能会成为一个趋势，因为房地产风险总体可控，险资投资一线城市房企或者在一二线城市拿地，未来的投资收益可以保障。房地产行业不再像过去如此暴利的行业，未来调控预期放松，也需要拓宽房地产行业融资渠道。险企作为独立的企业，自负盈亏且要保障投资资金的安全，受到监管部门的严格监管，内部有严格的风控系统，因此险资不会冒险单纯地扮演拯救房企资金链的英雄，根本还在于投资收益和投资的博弈与衡量，至于是否会成为野蛮人则又是一说。如果风险可控，险企凭借自己强大的资金实力，乘势成为房企背后的野蛮人，从而获取更高的收益，也不是没有可能。(作者系中投顾问产业与政策研究中心董事、研究总监 )
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