绿地击败万科拿下北京昌平地块

　　45亿元，溢价率约27%，万科出价超过47亿元的北京昌平地块，最终被绿地收入囊中。

　　随着该地块成交，北京2015年1月共成交土地12宗，土地出让金收入高达342.3亿元，创出2014年2月以来新高。

　　楼市进入调整期后，作为风险相对较小的一线城市，房企纷纷扎堆在北京抢地，推高了北京的地价，也推高了入市土地的纯商品房价格。针对高价房集中入市的2015年北京住宅市场，有房企负责人提醒，北京孙河、东坝等区域高价项目集中，这对一些资金链较为紧张的企业而言意味着挑战。

　　并非“价高者得”

　　1月30日，北京市国土资源局正式公布，昌平区北七家镇中心起步区项目一期用地(下称“昌平地块”)，被绿地控股集团有限公司(即绿地)以45.16亿元摘得。

　　该地块商品房部分约为25.27万平方米，业内机构据此估算，该地块折合纯土地楼面价约1.05万元/平方米，纯住宅部分的楼面价约2万元/平方米，溢价率26.99%。

　　根据北京市国土资源局公布的信息，昌平地块包括F1住宅混合公建、A33基础教育、U17邮政设施、R2二类居注F81绿隔产业用地，本次出让以“七通一平”形式供地，其具体四至范围是：东至七星路和海鶄落新村三号路，南至七北路，西至望都东路，北至名佳花园北路和郑海路。

　　作为北京今年来首宗招标出让地块，挂牌信息显示，昌平地块底价为35.56亿元，总建筑面积超过43万平方米。与北京许多地块一样，该地块也要求配建“限价商品住房”，配建面积为9.96万平方米，这些房屋销售限价1.2万元/平方米。

　　昌平地块之所以受到业内关注，除了是北京少有的宅地之外，还有一个重要的原因是，从成交结果看，它不是“价高者得”。

　　此前的1月29日的招投标，吸引了8家房企及联合体参与招标，万科、龙湖报出高价，金融街、保利住总、绿地等强势国企也积极“参战”。最终，报价最高的企业是万科，达到47.5亿元。

　　彼时，中原地产首席分析师张大伟按照万科的报价计算，该项目平均楼面价在1.8万元/平方米左右，其中住宅部分的楼面价在2.2万元/平方米以上。

　　关于绿地与万科为何抢夺同一地块，业内人士回忆称，去年年初两大巨头就在北京昌平土地上“交手”，此次竞争，绿地因为在此地早有项目而志在必得，万科也因昌平是其北京的重要据点而显得“不依不饶”。

　　《第一财经日报》记者留意到，去年1月13日，绿地曾与远洋以联合体形式在昌平拿地，当时两家公司以23.5亿元拿下的F2公建混合住宅用地，项目位置正是在此次地块所在的北七家镇。去年同一天，昌平区的另外一地块以36.08亿元落槌，沙河镇七里渠南北村QLQ-007公建混合住宅用地、QLQ-009、QLQ-037住宅混合公建用地，竞得者正是北京万科企业有限公司和北京祥业房地产有限公司联合体。

　　北京的土地使用权是通过挂牌出让和招标的方式进行。知情人士称，不同于挂牌出让，招标的地块一般都有较大的产业要求，作为近年少有的招标地块，昌平地块对投标企业的评标标准，除了偿债能力、盈利能力及自有资金周转能力，可能还包括开发业绩、投资业绩、以前通过北京土地交易得到的商品房用地规模及经营用地合同完成情况，甚至会考虑未来项目对区域经济的带动能力等因素。

　　不想关门就得抢地

　　实际上，刚过去的2014年，北京土地市场也收获不小：共计出让经营性用地100宗，总出让金达到1899.7亿元，折合楼面价约为12911元/平方米，其中纯住宅用地楼面价达到1.46万元/平方米，同比上年上涨50%，再创新高。2014年全年北京土地总出让金更是达到1916.9亿元，创历史最高。

　　一个细节是，北京出让的经营性宅地在竞拍过程中，当总价触及价格上限，一般由企业竞争保障房面积以决胜负。

　　“你看看去年，你盘算一下去年的地，我们有一个数据，去年北京市出让了近2000亿的地，但是看看有多少是真的商品房，特别少，大概30%。”万科集团高级副总裁毛大庆近日对本报等媒体感慨，北京去年成交的不少地块最终保障房面积多、而商品房面积极其有限，导致高价地的商品房未来不得不成为高价房。

　　他曾估计，从2015年二季度开始，北京将有约70个项目、近百次开盘，不少项目价格将超过每平方米5万元甚至8万元。

　　刚过去的2014年，北京高端住宅市场表现萎靡，为何开发商还要挤得“头破血流”，举高保障房面积在北京抢地？

　　“作为开发企业，我不拿，在这里就没有项目，没有地了，我这个团队怎么弄？不能让明天公司就关门，我的持续发展的状态推动着我去拿，实际上我可以告诉你，我负责任地讲，所有人拿地的时候都是这样的，拿下来就是胜利，拿过去就开始说话，这个地怎么办，多数人都这样的状态。”一位上市房企负责人对本报记者说道，除了一线城市风险小的普适性因素，对于很多房企而言，为了公司的持续发展，也必须参与拿地的竞争。

　　楼市进入调整期后，一线城市也不可能是完美的“避风港”。该负责人就提醒，目前在北京的一些区域存在风险，如孙河、东坝，高价地块集中度高，这对个别资金艰难的企业而言，在该区域“重仓”，意味着2015年将面临巨大的挑战。