总理亲自打气 楼市谨慎看多

　　李克强的谈话释放了强烈的政策信号，当时被敏锐的房地产业内人士视作为中国楼市打气。

　　陶春宇

　　2月4日，是中国24节气中的第一个节气，立春。在天文意义上，它标志着春季的开始。

　　在这一天的晚上，央行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　这一举措被解读为释放流动性改善资金面，保障经济平稳；与此同时，降准降息组合效应将持续显现，房地产库存压力将缓解。

　　央行的降准，是1月21日下午，国务院总理李克强在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会，为中国房地产打气后，一次实实在在的政策利好。

　　李克强在对话会上说：中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。

　　在当时，李克强的谈话释放了强烈的政策信号，当时被敏锐的房地产业内人士视作为中国楼市打气。由此可以预见，2015年，中国房地产市场将谨慎看多。

　　恢复房产市场信心是当务之急

　　1月23日，看到总理讲话的新闻后不久，本人就曾跟朋友们说，资本市场一定会因为这条新闻而闻风而动的，果然，中午收盘的时候，大盘直线上升。

　　虽然1月23日午后不久，大盘创下新高3406.79点，可是随后大盘逐波下行，让人有点莫名惊诧。收盘后的大盘下行是因为证监会又严惩了16家公司，风声鹤唳的大盘看起来是被这条新闻吓倒了。

　　这个时候还是房地产板块勇敢地站了出来护盘，你可以看一下房地产的龙头企业万科在中午时分就一直往上拉，收盘时上涨2.5%；另外查一下房地产上市公司板块，有三只股票涨停，分别是中国武夷、华业地产和荣丰控股；另外泰禾集团的涨幅也超过了7%。

　　看来，房地产板块对于当天大盘能够顽强收红起到了至关重要的作用。

　　资本市场对于总理的讲话提前有了反应，可是现实环境中，一些房地产公司的高管们在跟本人聊天时却显得有点信心不足或者至少看不清未来市场的走向。

　　资本市场上的房地产板块也在接二连三的黑天鹅事件的打击之下，出现了连续的回调。房地产企业的中高层管理人员对于未来走势信心不足，可以理解。据中国指数研究院的统计数据显示，2014年全国房地产销售及新开工下降明显、开发投资放缓的背景下，各个城市的库存压力持续加剧，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，部分三、四线城市的土地库存去化周期更是接近5年，市场整体的去库存压力非常明显。

　　因而，中国指数研究院认为，积极恢复房地产市场信心、稳定房地产开发投资节奏，仍将是各级政府在稳增长过程中的主要任务之一，而释放货币流动性将是这一系列政策努力的核心。

　　央行降准，就是央行在李克强总理为中国楼市打气后释放的一次政策红利。降准0.5个百分点直接释放流动性近6000亿元，增加货币供给量，从而改善资金环境，降低融资成本。

　　另一方面，今年1月，PMI仅为49.8%，位于荣枯线以下，且市场面临通缩压力，降准能够有效改善市场预期，维持企业信心平稳，推动投资。

　　楼市政策利好将集中在上半年

　　对房地产行业来说，此次降准是2014年以来一系列货币支持政策的进一步完善与升级。2014年，央行9·30政策的出台加上2014年11月末的降息、公积金政策的调整，对房地产市场年末的整体回暖提供了重要基矗

　　从历来经验看，货币政策对房地产销售的影响最为直接，此次降准将进一步明确购房者预期，加快推动各类住房需求入市，缓解各地高库存压力。但基于春节临近影响，预期政策影响的真正显现将在3月份开始逐步显现。而主流开发商的资金链也将迎来实质性的缓解，基于销售回款加快和融资成本降低带来的现金流将更显珍贵。

　　与此同时，2015年，中国工作的重点将是防止经济的进一步恶化。合富辉煌市场研究中心的预测认为，2015年，楼市的政策利好将集中在上半年，下半年政策窗口可能适度收紧。

　　由于2015年，经济下行的风险仍大，预计政府有进一步降息、降准的空间。不过，未来的降息空间有限，或最多再实施1-2次的降息。为了扶持刚性购房的需求，房贷执行利率有可能重回8.5折。

　　一线城市限购政策的取消，短期看起来是不可能实现的，但是，地方政府手头还是有很多救市牌可以打的。

　　以广州为例，部分区域比如说南沙的限购取消是可以预期的，还有外来务工人员购房，原先要连续缴纳三年以上社保才有资格，过去一直在传言，这一条件将改为，只需连续缴纳一年以上社保的就有资格购房。

　　因而，有预言帝之称的任志强在前不久罕见地表现出对2015年房地产市场的看好，抛出“2015年楼市将迅速回暖”、政策导致市场骤变的观点。其意与总理的意愿想合，也许这一次任志强的预测又是对的。

　　作者系本报评论员