中投顾问：公积金贷款宽松将刺激楼市短期成交量上涨

　　3月20日，住房城乡建设部表示，要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力。要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。各地要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。3月20日，上海市公积金管理中心发布消息称，加紧制订进一步加强公积金管理，提高资金使用效率的具体方案，同时将适时推进政策落地，在第一时间向社会公告政策调整情况。

　　楼市新政促使行业回暖

　　两会后，楼市迎来政策利好，不管是降准降息，还是总理提出要稳定住房消费的要求，均给楼市吃了一个定心丸。股市利好也给房企融资打开了通道，房企似乎已经度过了寒冷的冬天，继续生存的企业有望迎来春天。近期，政策层面进一步指导，充分发挥住房公积金作用，降低门槛，增加住房公积金贷款额度，降低公积金贷款利率，同时促进实现公积金可异地贷款等方式来刺激房地产市场需求，促使观望者加快入市的步伐。配合当前宽松的财政、货币政策，部分地方政府降低首付比例等地方政策性自调，楼市成交量上涨、价格上调，房地产市场温和回暖可期。

　　数据显示，上周包括一线城市在内的十大重点城市共开盘51个项目，累计推出超6000套房源。同时，上周受监测的城市中，一线城市成交面积环比上涨12.7%，二线代表城市中近七成成交量环比上涨。在价格方面，新开盘项目整体价格平均上涨6%。51个开盘项目中，过半数的项目开盘价格上涨，仅16%的项目价格下跌。纯新项目价格全部上涨，平均涨幅高达13%。从具体项目来看，北京燕郊地区部分楼盘单价已经上涨近千元，政策出台后，开发商更是酝酿下周再次开始提价。

　　公积金政策宽松对各区域影响不同

　　不同于限购限贷的松绑，每个地区只要政策许可均可以实施，但是公积金宽松政策的实施会受到当地公积金缴存状况、公积金额度以及公积金是否可以异地提取使用等情况有关。对于一二线城市而言，是人口净流入地，公积金缴存量大，降低公积金门槛或者调低公积金贷款利率等，可以降低购房者购房成本，促使犹豫的购房者加快入市，也给实力并不是很充足的购房者提供了一个购房“窗口期”，避免几年后房价再次上涨，更加买不起房子的窘境。因此，一二线城市楼市本来坚挺，公积金政策的放松将促使刚需积极入市购房。但是，对于三四线城市，比如河南省，作为劳务输出大省，公积金等积累不足，那么公积金额度的发放可能受限，购房者能够争取到的贷款名额也将有限，因此公积金放松对楼市的刺激可能有限。

　　公积金“囊中羞涩” 对楼市更多的是短期刺激

　　2014年11月份以来，住房公积金利率下降、贷款额度增加、降低首付比例等措施在短期内可以有效刺激需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”，尤其是在年底阶段，开发商也利用公积金等政策红利窗口期积极放量，以尽快冲刺年度销售业绩指标。这总体上会导致大量市场需求被释放，一定程度上使公积金余额快速降低，导致各地住房公积金贷款余额也表现出“囊中羞涩”，难以持续刺激楼市需求入市。因此，公积金政策的放松更多的是对楼市的短期刺激，难以长期利好楼市，楼市未来的发展大趋势并不会因为公积金政策的调整而发生显著的变化，这意味着楼市去库存状况还将持续一段时间，楼市行情出现扭转难以在短期内实现，起码到三季度楼市局面才有望发生“质”的变化。

　　对于自住型购房者而言，房价长远来看仍然是上涨的趋势，房子作为固定资产仍然具备抗通胀的价值，因此自住购房者，如果有满意的标的，借助公积金贷款等各项便利政策，该买房的还是要买。

　　(作者系中投顾问产业与政策研究中心 研究总监)