楼市新政后房价何去何从？

　　30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

　　导语

　　房贷首付和营业税政策3月30日齐出，整个地产界为之欢欣鼓舞，大部分地产人的朋友圈迅速被该消息刷屏。

　　30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

　　而在央行、财政部、住建部等部委前天分别出台多项利好楼市的政策后，各地楼市波澜顿起。一些业主也随之坐地起价。厦门集美一家中介3月31日收到一位业主的短信，说其位于集美碧海蓝天楼盘的房子“现在不用税收了，要从178万涨到186万。”一夜之间就涨了8万！

　　什么是二套房首付？

　　“二套房贷首付”是第二套普通自住房的按揭贷款的第一期付款简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的第一期付款。

　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　6-7成首付现行的二套房首付标准，是在2013年楼市最火爆时期出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善性需求入市推高房价。二套房首付比例目前各地执行较严。

　　4成首付现阶段房地产市场已转向，对改善性需求将继续松绑。因此，二套房回归4成首付也是合理的。

　　相较僵持的商业贷款，各地住房公积金政策最先开始松动，一系列刺激政策密集出台。据不完全统计，2014年下半年以来，长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、广州等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。

　　为什么要下调二套房首付比例？

　　2014年，中国房地产市场进入寒冬。公开资料显示，去年全国房地产行业大多数指标处于下行态势，房地产开发投资95036亿元，同比下滑9.3个百分点，创2011年以来新低。与此同时，商品房待售面积大幅上升，据全国房地产商会名誉会长聂梅生介绍，全国有近6亿平方米代售困村，已经存在明显的过剩。巨大的社会库存量带给房企的压力将比想象中更加猛烈。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，2014年对限贷政策的调整，一定程度促进了房地产市池暖，但从全国角度看目前库存依旧巨大。目前二套房的首付比例在五成以上甚至七成，预计未来会根据户型继续调整比例，

　　实际上，支持用公积金降首付比例的措施，各地方政府早已陆续展开，济南市、广州市已经执行该政策。本报独家获悉，住建部正准备向国务院提交《住房公积金管理条例(修订版)》，公民住房公积金的用途将有重大突破，济南市和广州市只是先行。

　　一位接近央行研究局的人士表示：“应地方要求，央行之前调研过房贷利率的基本情况，会适当调整房贷利率，现在地方政府认定金融调控的根本就是金融按揭制度，所以下调二套房贷首付比例至五成呼声甚高。”

　　此外，据中原地产研究咨询部数据，全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，中国房地产供求格局已经发生了深刻的变化。2009年，楼市的回暖是以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰，形成市场复苏的“第一推动力”。此后，更多的改善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力。

　　在央行放宽房贷政策之后，工商银行、招商银行、光大银行等多家银行昨日已经开始执行新政策，浙商银行甚至给出了二套房利率最低7折的优惠。但融360认为，对于此次新政，银行需要一段反应时间，不会像降息一样马上落实到位，预计新政全部落实还需一个月左右的时间。

　　市场反应：楼市新政第1天二手房秒涨

　　碧桂园、雅居乐、景瑞等地产公司纷纷打出了“24小时不打烊”的信号，尤为显眼的是，这些公司无一例外放出了“7天不涨价”的信号，意即一周之后难说。“清明节后涨价的可能性很大。”一位业内人士透露，前十大地产公司中的一些已在制定涨价方案，一些福建企业这几天就在准备涨价了。在深圳，部分开发商3月31日也开始涨价，有的涨幅高达10%，有的则以“涨价在即”为名促销。

　　深圳的一些地产中介机构昨日忙于撮合客户签约。一些二手房业主在获知新政后立马提价，多的涨了20万元。

　　深圳中原地产多个店铺在新政出台当晚就延迟打烊，签约量和价格都有不同幅度的上涨。深圳中原住宅部副总经理谢建奎表示，3月30日17时许新政出台后，短短几个小时就让深圳中原龙岗片区一天的成交量比往日上涨了三成。

　　“一般门店晚上10点左右就会下班，但30日很多家门店为了客户签约，加班到凌晨。印象最深的是有一个房源原本叫价450万，新政出台后，业主马上加价15万。我们约了业主和客户当天晚上12点过来谈，一直谈到凌晨2点，终于签约。”谢建奎说。

　　据深圳美联物业的监测，其旗下门店挂牌的二手房主，大多在新政出台当晚上调了价格，调价的比例为：普通住宅约在5%~10%，豪宅10%~15%。

　　在深圳工作的小温很郁闷。她原本约了中介3月30日晚看房，这套32平方米的效型总价98万元，但新政出台后一小时就涨了7万元。小温觉得涨得太多，不再考虑这套房子，她只能次日去看看其他涨价相对缓和的房源。

　　谢建奎说：“二套房首付比例下调、营业税免征年限‘5改2’力度很大，直接带动市场走强，也释放出房价将涨的信号。很多客户之前都持观望态度，新政出台后‘下手’的速度快了。”

　　是否会更改楼市的结构？

　　二套房贷款首付比例有望在4月份下调，这一消息让很多准备二次置业的人们欢欣鼓舞。其实从去年限购政策放松开始，主推改善性住房的楼盘就开始活跃起来，新开楼盘的户型设计也开始偏向改善型置业者，90平方米以上户型比例升高。很多楼盘为迎合大多数改善型购房者的需求，主打户型为150平方米左右套三套四户型。

　　从市场层面来讲，量价齐涨几率将大大增加。二套房首付比例的降低，对于购房者来说，叠加之前的取消限购政策影响，购房者很可能再次恐慌入市。入市的积极性继续提高，房价难以再跌，量价齐涨的可能性非常大。松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格下调回归合理。

　　但是尽管二套房首付比例或下调，贷款利率也有可能降低，但业内人士表示，如果政策执行，效果相当小，一线城市限购不放松，料成交量难有明显的上涨。

　　在央行两次降息一次降准后，近期楼市并未迎来乐观者预期的成交触底反弹。今年1月、2月份成交量无论是和去年末相比还是和去年同期相比仍然有较大幅度的下跌。有分析人士表示表示，虽然成交量的萎缩和淡季有一定的关系，但是主要是由于市躇本面尚未得到明显的改善。两次降息、一次降准并非针对房地产，而真正释放的资金流需要一定时间方能到达房地产，因此短期内难有效果出现，当前全国绝大部分的城市库存压力未能缓解。如果仅限于将二套房首付从六成下调至五成，就目前情况而言，影响也相当有限。

　　三四线依然看淡

　　在经历了十年的高速发展后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。在新常态阶段，不同城市不同区域的表现将进一步分化。

　　江西赣州一家开发商负责人表示，新政当中无论是支持改善性需求还是营业税免交期限5年改2年，受影响比较大的都是在大城市，小城市没有真正的二手房市场，改善性的需求也很少，因此所受影响很校“我们现在接到的咨询电话跟之前一样少。”

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对称，此次楼市新政后能否快速改善楼市基本面，关键要看配套政策和市场预期能否跟进。对于一二线城市来说，改善性需求比较旺盛，所以在目前新政下，确实会发现类似中高端物业的销售得到了改善。而这会带来销售业绩提升和现金流回笼渠道的畅通。

　　“而对于三四线城市而言，改善性物业的需求释放还是不多的，而且此类城市的住房压力相对校所以这个时候市场提振的力度会比较弱。”严跃进说。

　　厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授说，房地产行业经过十年的高速增长，现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场，这个过程中，大部分三四线城市由于产业发展不够，公共资源配套不足，对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大，因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

　　李友华说，城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移，即村镇人口主要向三四线城市人口转移，但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展，再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移，所以三四线城市的发展一直比较慢。

　　张大伟说，相比一二线城市经过一两年就能增加一波需求，三四线城市可能要经过十年八年才能增加一波需求，“三四线城市的供应增速远超过了需求增加的速度。”

　　购房成本会降吗？

　　“我看到政策后，立即给熟识的中介打电话，但都占线，后来不得不跑到单位附近的一家房产中介去了解情况，那里已有不少客户在咨询了。”广州市民陈晓芸最近一直在看房，她打算在女儿的学校附近再购买一套住房，以方便照顾孩子起居。

　　那么，执行新政策后，二套房的购买成本到底能降多少？据上海易居房地产研究院测算，以一套200万元总价的住房为例，如果按照目前一线城市首付七成的比例计算，首付款是140万元，需要向银行贷款60万元，如果按照商业贷款进行计算，在基准利率条件下，20年期等额本息的还款总额为102万元；而按照新政策四成的比例计算，首付款为80万元，需要向银行贷款120万元，按照同样的贷款条件，其还款总额为205万元。

　　简单对比来看，降低首付比例并不意味贷款成本降低了，实际还有所增加。七成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元；而在四成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。后者要增加43万元的支付成本。

　　严跃进说：“账不能简单这样算，在七成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款60万元。如果把这笔钱拿来投资，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息总额将超过43万元，所以，购房者的成本还是降低了。”

　　新政策还规定，二套房贷款利率取消“1.1倍”限制，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。这意味着，二套房的贷款利息支出也将有所降低。

　　此外，营业税免征“五改二”也直接关系买卖双方的“真金白银”。据中原地产测算，以上海为例，一套普通住宅交易可减少税费在13万元至25万元之间。

　　房价会涨吗？

　　与广州的陈晓芸一样，许多购房者一听新政策出台，害怕房价会快速上涨，就立即赶往售楼处或者中介门店。政策松绑后房价会上演新一轮“上涨行情”吗？

　　市场人士普遍认为，新政策主要目的在于稳定住房消费，而不是大规模“救市”。短期内部分热点楼市或许会迎来量价齐升行情，而在库存较高的城市，去化压力依然难解。

　　中原地产首席分析师张大伟说，新政策带来的最大影响是直接的购房需求释放。“购房者情绪会大大提振，进而加快入市节奏。整体市场成交量将在4月快速上升，一二线城市存在房价上涨的可能性。”

　　“从目前情况看，二季度广州二次置业的比例至少将提高5个百分点，到16%至17%；二季度二手房住宅成交量或将每月提高6000宗，而此前每月不足4300宗。”满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。

　　但是，从全国来看，受制于库存高企，大部分地区的楼市整体仍将复苏乏力。国家统计局数据显示，截至2月末，全国住宅待售面积42177万平方米，同比增长23.4%。

　　招商地产南京公司副总经理孙海平分析，在三四线城市，新政策不会在短期内立竿见影。从全国来看，新政对开发商虽说是利好，但直接涨价还不太现实，房企应该还是去库存以跑量为主基调。

　　南京仁恒投资有限公司副总经理沈玉恩说，“新政策背后是政府市场调节的导向，最终决定行情的还是市场自身。”

　　结语

　　旭辉地产总裁林峰表示，“房地产开发离不开宏观经济的整体支撑。房价增速跟GDP的增长是正相关关系。”

　　在2009年，中国的经济增速依然保持在“两位数”。而目前我国GDP增长已进入中高速发展期。“中高速发展让房地产市场不像过去十年那么火热，房价上涨速度也会慢下来。”林峰表示。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从三部门联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群。“新政表明政府已经依据我国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。在我国经济增速放缓、结构调整的‘新常态’下，尽管本轮新政会刺激楼市在二季度持续复苏，但未来楼市像过去几年那样‘量价齐升’的情况将不会再出现。”胡景晖说。

　　多部委出台楼市新政，力度超乎预期。房产股率先涨起，为牛市再添注脚。股市已雄起，楼市能否走进春天？新政落脚点很明确，为虚高房价挤水分，更是意在稳定住房消费，支持居民自淄改善性住房需求。善政将收获怎样的市场反馈，且让我们拭目以待。