地产“两万”掌门：哪个未来面孔更青春？

　　在互联网++时代，地产公司都在谈转型。万达和万科作为住宅和商业地产的标杆，其各自的未来取决于今天的掌门站在多高的位置，用什么工具来观察未来，能看到多远，看到之后又如何判断。

　　万达老板王健林想的是未来要去房地产化，尽量用别人的钱来赚钱；万科郁亮则开始推合伙人制，他设想万科未来成为真正的公众公司。

　　对地产未来的判断    王健林：去房地产化

　　4月15日，王健林在深交所演讲时表示，“中国房地产已经走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去。”因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。虽然重资产模式还能发展，但难度在加大，要快速扩大规模，就要转型轻资产，去房地产化。

　　郁亮：未来10年行业仍安全    去年开始，郁亮就不断对外提及房地产步入“白银时代”。国家经济结构在发生微妙转变，对于中国房地产行业来说，高增长、高利润的黄金时代可能就要过去了。谈及房地产行业还有多少机会，他称，中国房地产建设行业的天花板正在来临，甚至已经来临，但对于一个企业的增长空间，远没到天花板。

　　万科花了8个月的时间做了个全球房地产最大一项量化研究，分析了27个国家过去40年的房地产大周期，演算中国楼市未来十年将发生什么。最后得出结论，未来十年中国的住宅市场不会大幅下跌，行业总体仍然安全。基于此，万科仍会将住宅作为最重要业务。但住房全面短缺时代已经结束。

　　各自的未来

　　王健林：去掉“地产”两字

　　万达的转型目标中，5年后可能不再有重资产，完全轻资产化。

　　王健林表示，万达的轻资产有两个战略目标：一是2020年开业400个至500个万达广场；二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。

　　对于去房地产化方面，王健林称，如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，所以我们也有打算，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也将实现万达商业地产的全面转型。

　　郁亮：彻底成为公众公司

　　未来万科会让合作伙伴也加入到合伙人机制，让总包单位也可以跟投，合伙人机制越来越深化，最后让客户成为合伙人，万科从而彻底成为一家社会化企业，一家彻底的公众公司，或者换句话说，成为众筹公司。

　　如何看互联网+？

　　马云逼问王健林：准备付出什么代价

　　4月21日，王健林发表演讲谈万达的O2O转型，万达集团将往两个方向走，第一是花钱增加体验感，增加黏度，第二是通过互联网+金融，获得利润。

　　主题演讲结束后，互联网金融巨头的代表、阿里巴巴集团董事局主席马云向他提问：转型就像拔牙，总要付出代价，你愿意付出多大的代价？

　　“现在的路还在走，我们还不知道我们的前方有多大的陷阱，也不知道这个坑掉进去以后，还会费多长时间能够爬上来。”王健林说。

　　听了王健林这番话，马云显然“不满意”，他说，健林你说了这么多，我还是没听出来你打算付出多少代价，我听到的都是别人跟你分享了这个代价。

　　王健林似乎颇为不悦，他告诉马云：“我跟你讲，其实不打算付出太大代价，代价太大我就变穷了。”

　　郁亮：核心是互联网+后面的东西

　　去年以来，万科一度看上去有些准备不足。伴随着“互联网+”时代的来临，马云、马化腾这样的互联网大佬，在年轻人眼中已经成为神话和传奇，明星房地产企业家则好像从顶峰跌落一般，黯淡下来。

　　郁亮开始带领着团队抓住一切机会学习互联网。他们甚至邀请“90后”代表马佳佳做了一次内部演讲。

　　郁亮说，通过一段时间的思考，认识到“互联网+”最核心的部门不是互联网，是“+”后面的东西，“互联网改造房地产，这是我们的核心。”

　　今年以来，万科到小米、阿里、华为等互联网企业取经，也到富士康和美的等制造企业学习。

　　应对之道

　　王健林：以众筹方式融资

　　万达如何轻资产化？王健林表示，从外部管道来看，包括基金、保险等机构投资者，现在已签订有约束力的项目25个，如果万达需要，很快就可以签百个以上的项目。的确，像中国人寿、平安等保险大鳄有足够的资金向地产渗透。

　　而在内部融资渠道的建设上，万达成立电子商务公司，收购快钱支付公司，这两家公司都在做全新的理财产品，采用众筹方式为万达广场轻资产融资。

　　目前来看，万达的理财产品真正投向实体，能产生真实回报。“我们计划每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年把万达广场处置，将收益分给投资者。”

　　郁亮：合伙人制+小草计划

　　万科的具体做法首先是推合伙人制。郁亮和超过2500名员工都增持及购买了公司股票，从而成为公司的“合伙人”。

　　第二层合伙人制，是项目合伙人。该制度下，项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必需跟随公司一起投资项目，其他员工则可选择自愿参与。项目的经营效果直接和员工的投资收益挂钩。

　　郁亮表示，东莞虎门万科城项目就是万科内部最大的跟投项目，员工跟投了一个亿。

　　另外，万科还推出了小草计划，鼓励内部员工创业。随着合伙人制的深入，将来客户也可以成为合伙人，万科到那时将转型为众筹公司。