房价暴涨已无可能？

　　2015年7月，全国100个城市新建住宅平均价格已连续上涨3个月。专家指出，虽然一二线城市房地产市场开始回暖，但三四线城市表现并不乐观，市场依然呈现供大于求的格局，去库存仍是第一要务，未来房价走势将趋于稳定。    中国指数研究院公布的最新数据显示，2015年7月，全国100个城市新建住宅平均价格已连续上涨3个月。专家指出，虽然一二线城市房地产市场开始回暖，但三四线城市表现并不乐观，市场依然呈现供大于求的格局，去库存仍是第一要务，未来房价走势将趋于稳定。

　　值得一提的是，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，我国房地产市场供应已经发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时，很难出现暴涨。万达集团董事长王健林亦表示，“房价暴涨已经不存在基赐可能”。

　　7月楼市销售环比回落

　　据上海证券报报道，上市房企已陆续公布7月销售简报，透露出整个二季度的火爆行情似有降温之势，不论是销售金额还是销售面积，环比6月大多出现10%左右回落。而随着7、8月份楼市传统销售淡季的到来，全国各城市成交面积也环比全线下滑，较6月平均下降幅度为13%，尤其是上半年房价涨幅最为惊人的深圳，7月成交量已有明显收缩，价格虽仍处高位但回落压力渐显。

　　不过，从全国整体看，虽然成交环比下滑明显，但较去年同期依然红火。业内人士预计，8月份应将延续7月走势，成交较二季度峰值继续下滑，但市场形势并不会立刻反转向下，三季度整体量价仍有望保持稳定。

　　作为上市房企龙头，万科7月销售仍保持一定热度，但环比6月已出现回落。7月份，万科实现销售面积181.5万平方米，销售金额238.5亿元，同比分别增长32.77%及79.05%；但环比6月195.5 万平方米和251.9 亿元的销售业绩，已出现7%和5%的回落。

　　富力地产7月销售亦出现同比增长、环比回落的情况。7月，富力集团合约销售总金额约为46.3亿元，合约销售总面积约为34.6万平方米，与6月相比，销售收入和销售面积分别增加9%和下降1%；与去年7月相比，销售收入和销售面积分别增加34%和7%。从数据可以明显看出，销售面积增加而销售金额下降，富力以价换量的策略明显。

　　而以京津地区为主战场的首创置业7月环比回落更加明显，当月实现签约面积和签约金额分别为14.2万平方米和18.6亿元，环比6月分别下降了50%和30%；不过同比上升幅度仍然明显，分别上升了和24.7%和15.8%。

　　事实上，房企7月销售业绩的回落与市场的降温保持同步。

　　即便是楼市热度最高的一线城市，7月亦出现销售降温的情况；就连今年上半年市池暖的领头羊、房价涨幅最为惊人深圳市场，7月实际成交量已有明显收缩，一手住宅成交环比下降14.4%，成交价格虽仍处高位，但高位回落的压力渐显。

　　不少业内人士认为，8月份政策还将处于真空，从供应端看，众多楼盘准备在9、10月份的旺季上市，会使整个8月成交继续回落，市场热度也较二季度有所下降。但这些因素并不会导致市场形势反转向下，三季度整体成交仍有望保持稳定。

　　另据中新网报道，今年前7个月，房地产市场政策环境日益宽松，如，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，地方政府也出台相应配套政策支持楼市。曾经冷寂的市场因此逐渐升温。

　　与一二线城市楼市日益热烙相比，三四线城市则仍显冷寂。据统计，上半年，一线城市表现最佳，成交量同比上涨逾四成，二线城市也上涨了近两成，三四线城市成交量基本平稳，但部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势。

　　对于大部分二三线城市来说，由于房地产供求失衡局面依然存在。统计显示，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。专家表示，目前房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。

　　同策咨询研究部预计，下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力，大部分三四线城市房价则难以上涨。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“过去几年，部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”

　　有关专家认为，只有当三四线城市，包括二线城市真正企稳时，才能说明中国楼市真正走出了低谷，总体看供大于求的格局还未改变。

　　中国房价会暴涨吗？

　　中指院报告预测，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，中国楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善，房价整体回升。但因各城市去库存化压力不同，各线城市房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极促进去库存化，房价走势趋于稳定。

　　有关分析认为，目前一二线城市与三四线城市间的分化走势持续加剧，房地产市场全面复苏尚需时日，后市房价在经过恢复性上涨后，将保持相对稳定，涨幅或将放缓，上涨空间有限。

　　“虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基赐可能。”万达集团董事长王健林称。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场供应已经发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时，很难出现暴涨。

　　需要指出的是，未来，楼市走出困难期步入市场分化阶段。

　　据中证网报道，从长期来看，中国总体而言的城镇化过程还要较高速地发展几十年。从现在真实城镇化率在40%左右的水平看，按国际经验要一直走到70%左右的高位才能转而进入低平发展阶段。城镇化的持续增长可能要维持三十年左右，其后就已非常接近2050年伟大民族复兴的历史时点。

　　房地产会随着中国各中心区、建成区的扩大，配合接纳陆陆续续4亿左右的社会成员从农村走向城市定居，必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。这个客观趋势是非常清楚的。

　　从今年走势来看，在前期我国房地产市场进入调整、分化阶段后，又逢我国稳增长压力增大，政策的取向是通过多种手段促使房地产市池暖。在中央政府层面，国务院政府工作报告中首次提出要“支持改善性住房需求”，央行、银监会、住建部、国土部、财政部五部委先后出台政策“组合拳”。

　　国土部从供应端控制，地方政府需因地制宜，有保有压；其次是央行从需求端调整，下调了二套房的首付比例。财政部从交易环节入手，调整个人住房转让营业税免征年限从5年改为2年。4月中旬，央行宣布再次降准1个百分点，为“3·30新政”落地送来及时雨。2015年6月28日，央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率同时降准。这无疑给楼市又打了一针强心剂。

　　综合地看，短期内楼市成交量上行态势已可以确定，一线城市价位上升已较明显，但也不会出现过热。预计下半年相关宽松刺激政策仍将继续，在许多城市楼市出现量价齐升的销售拐点后，成交价位也将企稳或回升。不排除局部区域，某些企业还将经历一段下行过程，但总体而言我国楼市已度过了过去两年最艰难时期，今后一段时期特别值得关注的是市场分化的表现。

　　一是业态走势的分化，即住宅、办公楼和商业地产走势将会出现不同。从物业形态看，商品住宅已经进入白银十年，处于稳定增长期，一线城市及重点二线城市仍有一定的发展空间。商业地产则逐步趋于饱和状态，受电子商务冲击明显，但一些龙头房企涉足的商业楼宇仍值得关注。办公地产方面，一线城市办公市场仍存发展空间，但二、三线城市办公市场则特别需要具体分析因地制宜。

　　二是区域的分化，包括不同区域城市的走势分化和城市内部不同城区、地段的分化。随着城镇化进程的继续，一线城市的房地产仍然会强劲发展，而许多中小城市随着人口向大城市的流动，房地产需求将面临严峻挑战。

　　大城市中的核心商业区和住宅区，房地产也将进一步发展，而远郊区则会呈现不同的冷热。2015年下半年预计，二线城市市场表现分化有可能进一步加剧，合肥、武汉、郑州、南京等城市可能仍保持大体平衡，但大连、宁波、沈阳、长春及西安等城市库存压力较大，市场成交不容乐观。三四线城市整体库存高企，以价换量仍很可能成为主旋律。

　　三是融资模式的分化。随着房地产业竞争的升级，融资模式也从原来银行信贷、上市融资为主，转向信贷、股票市尝REITs、私募和众筹代表的互联网金融等多层次的融资体系，服务于房地产行业的金融产品将带来多样化发展机会。房地产行业“拿地+开发+销售”的开发模式，将逐渐转向以客户端为主导，来引领房地产商业模式的改变。

　　四是市场供给与政府保障的分化。中国住宅的商品化和保障机制的完善成型，是面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成相应的房产供给机制。我国保障房、商品房的“双轨统筹”已有清晰框架。面对一方面商品房高库存，一方面保障房融资难的现状，可积极考虑“商品房转安置房”的运作模式，房企能消化部分库存、缓解压力，住房保障对象也能更早住进保障房，盘活部分现有存量。