恒大地产再造大上海增长极

　　房地产区域分化日趋明显。

　　楼市利好政策显效，房地产市场已由低潮期走向回暖。但是，由于供求关系的改变，城市间房价分化也日益加剧，一线城市房价涨幅较为明显，甚至出现“日光盘”，但多数三四线城市仍在持续下调。

　　越来越多的房企将资源回流一线。

　　早在2013年12月份，恒大地产一鸣惊人，两天之内，以47.9亿元的总价，连夺上海五幅住宅用地。时隔一年多后，项目陆续开盘，恒大地产在上海进入收获期。除了已开盘的恒大名都和恒大佘山首府，恒大御景湾和恒大帝景也即将在8、9月份入市。

　　“我们看好上海市场，未来恒大将深耕上海，扎根上海。”恒大地产(03333.HK)上海公司总经理陈科俊在接受《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)采访时如是说。

　　日前，恒大地产披露的数据显示上半年房地产合同销售金额约为871.1亿元，完成年度合约销售目标1500亿元的58.1%，成为上半年销售达成率最高的房企。其中6月份的合约销售金额约为247.5亿元，247.5亿元的销售业绩有近五成来自新项目。

　　分化加剧

　　据中原地产研究中心统计数据显示，今年前7月，全国主要的54座城市合计住宅签约套数持续上涨，累计成交量达1635861套，较去年同比增长19.6%。其中一线城市住宅累计签约260904套，同比上涨了49.7%；二线城市累计成交量达1052573套，也上涨了20.2%；而三线城市住宅成交量为232157套，同比下降3%；四线城市成交90227套，同比增加16.6%。

　　有分析师指出，虽然一二线城市量价齐涨明显，但三四线城市却依然是成交低迷，库存商品房有逐步增大的趋势。随着宏观政策的不断调整，特别是到了年终信贷额度的不断缩紧，这种城市之间的销售差距会逐步增大。

　　房地产区域分化之下，一线房企成了众多房企争抢的香饽饽。

　　根据恒大地产的战略规划，未来要优化住宅地产项目区位布局、持续降低资本负债比率、提高现金总额和主营业务净利润率，因此需要在一线城市发力，开拓新的格局。

　　根据恒大地产2014年年报显示，2014年恒大地产实现1315亿元的合约销售额，一线城市的销售额达人民币124亿元，占比9.4%；二线城市的销售额达人民币606亿元，占比46.1%；一二线城市合计销售额占本集团销售额较去年上升11.4个百分点，并再次超越三线城市销售额的占比，显示本集团一二三线城市销售额进一步均衡，项目区位布局优化战略已取得显著成效。

　　“恒大这么大的企业，每一步的发展都有自己的计划，都是内因、外因结合，具体怎么样根据市场走，不会有意为之，而是顺着市场脉搏走。”陈科俊告诉《东地产》记者。

　　上海市场进入收获期

　　“今年上海会有多个项目入市，进入收获期。”陈科俊对上海市场显得信心满满，他的目标是把上海公司做的越来越大。

　　早在2013年12月份的沪上首场拍地大战中，恒大一鸣惊人，两天之内，以47.9亿元的总价，连夺五幅住宅用地，其手笔、魄力，令业内外人士惊叹不已。

　　2013年12月4日，上海土地市场四幅住宅用地连拍，均被恒大地产集团旗下盛建置业拿下，土地出让金共计41.76亿元。其中，以18.6亿元取得嘉定区马陆镇43— 05地块，以9亿元取得松江区佘山北大型居住社区36A—04A号地块，以7.84亿元取得松江区中山街道SJC10010单元26—02号地块，以6.32亿元取得松江区中山街道SJC10010单元27—02号地块。第二天，盛建置业又以6.14亿元竞得嘉定区安亭镇于塘路以东、传媒路以南纯宅地。上述五幅地块溢价率在82.5%至149.3%之间，楼板价在每平方米9938元至14598元之间。

　　经过一年左右的培育建设，今年3月，恒大地产上海首秀——恒大名都盛大开盘。紧接着，恒大佘山首府也在4月开盘，很大御景湾和恒大帝景预计在8、9月入市。项目的集中入市显示对上海市场的信心。

　　早在今年4月，恒大董事局主席许家印在布置全年工时称，“前段时间我们已上项目近20个，接下来48天，我们要大上100个项目。”换句话说，恒大计划在今年上半年内斩获120个新项目。在地产行业以去库存为基调的时候，恒大选择了规模扩张。今年6月份，恒大地产实现合约销售金额约为247.5亿元，其中有近五成来自新项目。

　　根据恒大董事局定下的目标，2017年该公司要实现3000亿元销售额，2020年要实现5000亿元销售额，复合增长率维持在30%——这是一个属于地产“黄金时代”的增长率。

　　华东最大项目二期入市

　　7月30日，恒大地产透露，东华最大的项目——恒大海上威尼斯将开始二期销售。

　　位于江苏启东市的恒大海上威尼斯距上海车程约两小时，总建筑面积近700万平方米；其中住宅面积636万平方米、商业配套面积约61万平方米。在2012年7月首次开盘的当天，该项目即成交了20多亿。

　　据恒大集团上海公司副总经理廖庭生透露，为达到“碧海银沙”的效果恒大进行了围海7.23平方公里的净化，仅这一项上恒大就投资了6亿元。而该项目的恒大酒店、国际会议中心等十项配套的投资额，也将达到60亿元。

　　“从首期成交来看，还是以上海地区客户为主，上海购房者占比80%以上，其次是启东当地约占12%，剩余就来源于周边省市地区。”廖庭生表示。

　　恒大敢于斥巨资投资启东，与其业绩的增长有很大关系。

　　截至6月末，恒大地产累计合约销售金额约为人民币871.1亿元，完成年度销售目标1500亿元的58.1%；累计合约销售面积及销售均价分别约为1137.8万平方米及每平方米人民币7656元；累计合约销售金额、面积及均价较2014年同期增长25.7%、16.1%及8.2%。