中国城市间房价分化加剧 一线城市新房成交均价同比大增24.8%

　　上海易居房地产研究院周四(8月20日)发布最新报告指出，7月份，一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，为27981元/平方米，直逼3万，环比增长1.1%，同比增长24.8%，同比增幅创近五年新高。未来几个月，除深圳房价因前期涨幅过大而趋缓外，北京、上海和广州三个城市房价依然处于升温通道.

　　数据显示，随着改善类、豪宅类新盘持续入市成交，一线楼市成交价格呈现“节节攀升”态势。7月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为25722、34682、15704和36833元/平方米。环比增幅分别为-14.3%、1.4%、1.4%和13.2%，同比增幅分别为3.2%、30.8%、5.1%和50.5%，其中深圳和上海两市成交均价再创历史新高。

　　尽管7月是传统淡季，但一线楼市并不“淡”，新建商品住宅成交量创历史同期最高。7月份?？北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为115、113、86和65万平方米，环比增幅分别为24.7%、-9.6%、-19.4%和-13.9%，同比增幅分别为89.0%、64.8%、69.5%和186.4%。从环比来看，除北京因近期“通州副中心”效应带动楼市火爆，使7月成交量环比上涨24.7%以外，其它三个城市成交量环比下滑。

　　二手房市场同样表现强劲，7月份，一线城市二手房成交量持续上升，成交面积为660万平方米，环比增长0.8%，同比增长148.6%，创历史次高点。7月份，一线楼市仍持续火热，高烧不退。从城市来看，北京和深圳二手房成交量环比上升，上海和广州二手房成交量环比下降。

　　上海易居房地产研究院研究员姚腊认为，未来几个月，除深圳房价因前期涨幅过大而趋缓外，北京、上海和广州三个城市房价依然处于升温通道。随着“金九银十”到来，一线城市新建商品住宅成交量预计在9月份重新出现反弹。

　　中国房地产协会原副会长朱中一认为，房价涨跌与当地去库存周期密切相关。“随着楼市成交量的回暖，一些地方的房价也逐步止跌或回升。但出现房价上涨的主要是少数热点城市，多数二线城市房价总体平稳，大部分三线城市房价仍在下降。”

　　易居房地产研究院最新发布的《全国35城住宅库存》研报指出，7月底，全国一二三线城市住宅库存规模环比全部下跌，整体库存已延续了5个月的下跌态势。截至2015年7月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25936万平方米，环比减少0.6%，库存水平几乎和去年同期相当。

　　易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。“由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的局面造成了当前部分城市房价过快上涨。”然而，在35个城市中，有三分之二的城市库存出现了同比增长。其中西宁和烟台库存上升幅度较大，同比增幅分别达到27.2%和18.0%，因而7月份上述两个城市的房价环比依然处于下降通道，其中西宁7月份领跍 ？全国。

　　恒隆地产集团主席陈启宗认为，部分二线城市及绝大多数三四线城市去库存压力有增无减。现在中国住宅库存依然较多，要消化至合理水平约需一至两年的时间。

　　但在部分房价上涨较快的城市，政府已经开始警惕楼市过热风险。例如，为缓解当前房价上涨压力，北京市通州区近日推出“加强版限购令”。政策规定，无论是非北京市户籍家庭，还是已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭，如果无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明，则无法购买通州区商品住房。在上海和深圳，首套房贷利率优惠逐渐取消、二套房贷政策也已开始收紧，以稳定市场预期。

　　而在多城市库存高企、房价下行压力较大的山东省，政府则出台政策推动多渠道、多方式消化库存商品房，其中包括各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励房地产开发企业将商品房作为棚户区改造居民安置住房、公共租赁住房、电商用房、养老地产、旅游地产、众创空间等。

　　专家认为，以上两种截然不同的政策导向，显示出政府对于房地产市场调控的差异化手段。“这是中央”因城施策“调控各地楼市手段的典型表现之一。”中国人民银行货币政策委员会委员樊纲日前在上海表示，“热的时候，政府应采取严厉的紧缩政策，甚至行政手段；当市场逐步稳定下来、趋于正常的时候，紧缩政策就该逐步退出。”

　　展望未来，朱中一预计，进入三季度，中国房价涨幅将开始趋缓。“今年的后几个月，在信贷政策和各地住房公积金政策放松的支持下，自住性、改善性需求还会继续释放，今年全年的住宅销售量应该会好于去年。房价方面，除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外，多数城市的房价会总体稳定。”