闽商跨越 抓住黄金时代的尾巴

　　闽系房企再次夺人眼球

　　近日，有“另类闽商”之称的阳光城以总价17.3亿元的地王之价摘得杨浦区平凉社区02C1-12地块，将杨浦区楼板价推向每平方米4.92万元的新高点，也成为今年以来上海单价地王。

　　从2012年以来，福建房企陆续走出大本营，全面进入一线城市勇猛拿地，闽系房企给人以“凶猛扩张”的印象，被认作是“高杠杆+高周转”发展模式的代表。

　　3年过去，他们的销售额连续翻番，阳光城、泰禾集团、中骏置业、宝龙地产等在2012年还是销售不足百亿的中小房企，到2014年已是过百亿甚至200亿的销售水平。今年上半年，根据克尔瑞的数据，有20家闽系房企进入百强榜单中。

　　时至今日，新进入的闽系房企出击的脚步仍没有放慢征兆。今年4月，大名城豪掷50.76亿夺浦东唐镇2块纯宅地，29697元/㎡、27909元/㎡创造了外环外史无前例楼板价。

　　然而，在资本市场变幻莫测的今天，作为“高杠杆+高周转”的代名词，闽系房企背后还是发生了一些微妙变化。

　　业绩跨越式增长

　　闽系房企在过去几年取得惊人的增长。从上市的闽系房企定期披露的财报中，可看到其业绩上的大幅度跃升。

　　在2012年，有6家闽系房企业绩不足百亿，仅2家过百亿，世茂是当之无愧的领头羊，当年的销售额达到460亿元。2年过后，他们的业绩大幅增长，世茂业绩增长至707.8亿，其余4个破百亿，3个进入200亿梯队，仅大名城为57.8亿，但对比2012年28.9亿元的销售额，仍然翻番。

　　阳光城和泰禾集团是闽系房企中业绩增长最快的企业，从2012年到2014年，他们的业绩几乎翻了3倍。

　　业绩增长的基础来源于凶猛的扩张模式，以泰禾集团为例，其采取了一种较为激进的扩张模式，仅2013年，泰禾集团以“疯狂”之势在全国斩获12幅地块，拿地总金额共计195.30亿元，远远超过当年124亿元的销售额。2014年年初，泰禾集团又豪掷50亿夺得了北京西局地块。高杠杆带来的是资产负债率的持续提升。截至今年上半年，泰禾集团负债高达641亿元，资产负债率89.72%。

　　也因此，闽系房企被贴上“高杠杆+高周转”模式的标签。高杠杆模式在闽系开发商中的凸显，得益于福建发达的民间融资以及福建当地的族群民俗。高杠杆最大的风险在于资金期限匹配，强调的是现金流足够覆盖归还的本金和利息。这就要求此类企业需要将具体财务指标分解到运营、拿地和开盘，持续不断提升企业的经营效率。

　　提高周转率的最佳方式就是要“快”，也就是要做到快速周转、高效开发。从此类企业的成功经验来看，推行项目定位精准、产品标准化、管理标准化、供方资源战略化等是实现“快”的最行之有效的办法。只有可控的高杠杆和可持续的高周转，才能保证开发商的相对稳健的高成长。

　　大规模拿地

　　世茂走出福建十余年，2000年开始将投资重点转向上海，随后将总部迁至上海，属于最早布局全国的闽系房企。近两年来世茂在上海拿地相对较少，与此对应的是，全国化布局早已形成，北京、深圳等地都活跃着世茂的身影。其余大部分闽系房企在2012、2013年进入上海市场，这也是他们业绩快速增长的分割线。

　　分析其所拿地块，我们发现，每家拿地偏好各有不同，旭辉和阳光城拿地较多，拿地金额高达87.77亿元和89.21亿元。但阳光城偏好中小型地块，阳光城上海一营销人员告诉《东地产财经周刊》(东地产微信号：dongdichan)：“其实我们在上海拿的地都比较小，三万到六万方是我们主力项目。这种项目开发周期较短，两三年就结束一个盘，这样对资金周转压力就比较小，从资金成本来讲，很快就可以回笼。”刚拿下的杨浦平凉社区地块总出让面积20527平方米，容积率2.5，未来可建5万平方米左右的住宅。这也符合前几年阳光城原总裁陈凯(现为联席董事长)所制定的“高周转+低成本”路线。

　　宝龙地产也是如此，从2010年进入上海，宝龙地产迄今为止在上海布局9个项目，分析其项目我们可以看到，宝龙地产几乎不拿高价地，项目相对较少，最大的项目是以17.9亿元竞得一商业用地，作为其总部所在地。今年中期业绩会上，宝龙地产总裁许华芳表示，未来将只关注上海地块，谨慎拿地并严格控制地价，只拿价格合适的地块。宝龙地产将上海定位为核心发展区域，并在江苏盛浙江盛福建释山东省等地积极寻找土地收购机会，构建“深耕上海”战略图。

　　中骏置业和大名城是“土豪”代表。中骏置业虽然只在上海拿下三地块，花费却高达73.19亿元。今年上半年，大名城豪掷50.76亿夺浦东唐镇2块纯宅地，29697元/㎡、27909元/㎡创造了外环外史无前例楼板价，一战成名。

　　布局全国

　　越来越多的闽系房企不再满足“闽系房企”的标签，他们纷纷将总部迁至上海，以更宏大的视野，更优秀的团队布局全国。

　　世茂是闽系房企的领头羊，走出福建十余年，2000年开始将投资重点转向上海，随后将总部迁至上海，近几年来销售位列十强行列。2014年，世茂房地产共有32个城市的项目贡献收入，福建地区仍然贡献最大销售额所在地，共占比24.6%，其中厦门贡献19.1%。上海地区销售额占比2.0%。

　　旭辉起步于厦门经济特区，2000年将总部转移至上海，全国化布局逐步加快。2015旭辉中报数据显示，2014年6月至2015年6月，旭辉共新增24个土地项目，其中今年上半年新增12个土地项目，权益地价约57.42亿元。这12个新增项目全部集中位于北京、上海、苏州、天津、杭州、重庆等旭辉深耕的一二线城市。2014年年报显示，长三角、环渤海及中西部的合同销售金额为本集团合同销售总额分别贡献约64.5%、24.6%及10.9%。福建地区基本没有贡献收入。

　　阳光城、宝龙地产也将总部迁至上海。全国化布局提速。

　　福建仍然是阳光城的大本营，2014年贡献收入占比达到68.65%，主要在福州，据悉阳光城在福州的市场占有率达10%左右，可见福州市场对其的重要性。2015年，阳光城推出“3+X战略”，即持续深耕大福建、长三角区域，培育京津冀成为又一重要引擎区域，同时关注全国多个潜力城市。阳光城的全国化布局更进一步。

　　宝龙地产坚持“以上海为中心，深耕长三角”的发展战略，精心布局。根据宝龙官网显示，宝龙地产在全国25个城市共有53个项目，其中福建有7个项目，其余大都分布在长三角一带。

　　多年前走出福建的闽企今天对福建市场的依赖度已经较低，但后走出的闽系房企仍对福建市场有一定依赖。作为房地产业最近三年崛起最快的一股力量，地产闽商显著改变着中国房地产市场的格局。