SOHO中国转型阵痛：净利持续下降

　　每当SOHO中国(00410.HK)遭遇业绩下滑，SOHO中国董事会主席潘石屹总会将原因归结于“转型”，三年过去了，潘石屹的转型阵痛仍在继续。    每当SOHO中国(00410.HK)遭遇业绩下滑，SOHO中国董事会主席潘石屹总会将原因归结于“转型”，三年过去了，潘石屹的转型阵痛仍在继续。雪上加霜的是，SOHO中国的品牌价值也持续缩水。2011年，SOHO中国排在品牌价值榜第11位，其品牌价值总额达到110.48亿元。此后3年，SOHO中国的排名一直在20名之外。那么，SOHO中国的转型之路还有多长？

　　盈利同比降九成

　　据华夏时报报道，SOHO中国近期公布的2015年度中期业绩公告显示，上半年实现营业额仅为3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降约94%。不过， SOHO中国在公告中称，这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

　　“实际上，与2014年相比，今年以来SOHO中国在物业销售上大幅缩水，没有整售项目，散售项目大部分也已进入收尾阶段，因此今年SOHO中国的业绩中并不包含物业销售的贡献。”业内一位分析人士指出。

　　“如果从同比增幅看，租金收入的比率上升较快。这反映了随着部分物业陆续交付使用，相应的招租规模在增加，进而会带来租金收入的提高。”SOHO中国的一位高管表示。

　　SOHO中国现有6个正在市场进行租赁的项目，总可租面积约52.21万平方米，期内出租率达到约73%，其中绝大部分在最近一年内进入市常其中，北京望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场已于2014年9月份竣工，截至2015年6月30日已接近满租。北京光华路SOHOII项目以及上海凌空SOHO项目均于2014年11月竣工，期内出租率分别达到48%和41%。

　　但相比租金收入，SOHO中国在盈利能力方面则出现大幅下降，上半年SOHO中国实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元，相比2014年同期该金额约为26.97亿元，下降约95%。

　　对于上半年营业收入与核心纯利出现的双降，SOHO中国公告称，期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”，从而导致物业销售收入下降。

　　“SOHO中国转型后，可用于销售的项目越来越少，现有的业务基本都转为出租业务，部分项目在最近一年才交付使用，因此业绩上还不能反映出来。”上述SOHO中国高管表示。

　　而据SOHO中国2014年业绩报的数据显示，2014年，SOHO中国的营业收入为60.98亿元，其中，物业销售收入就达到56.74亿元，租金收入仅为4.24亿元，租金收入占总营业收入的比重只有6.95%。

　　早在3年前，SOHO中国就宣布开始转型。

　　潘石屹在2012年年中时称，未来三年公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为租售并举，并逐步提高自持物业的比例。但3年来，SOHO中国的净利润却逐年下降。数据显示，2014年，SOHO中国营业额约为60.98亿元，同比下降58.3%；毛利润同比下降62.1%；净利润同比下降44.8%。

　　“SOHO中国现在面临的问题是扩张受限。”上述业内分析人士表示，由于早期潘石屹就将SOHO中国的发展范围锁定在北京和上海，但最近两年，潘石屹却在京沪无法拿到更多的项目。

　　不仅如此，SOHO中国的品牌价值也持续缩水。2011年，SOHO中国排在品牌价值榜第11位，其品牌价值总额达到110.48亿元。此后3年，SOHO中国的排名一直在20名之外。2014年，SOHO中国排名创出新低，排在第38名，其品牌价值总额仅为52.92亿元，相比2011年下降52.1%。

　　值得注意的是，近日，潘石屹公开对媒体称转型SOHO3Q已获得初步成功，并表示会考虑将来把SOHO3Q独立上市。

　　不过，回顾SOHO中国的二次“转型”，也已历时近一年，从上半年业绩看，成效并不理想。2015年1月6日，在望京SOHO项目内，SOHO中国正式推出了其首个互联网产品SOHO3Q，即利用O2O模式在线上选房租赁、签约以及支付租金实现短租办公。

　　彼时，潘石屹宣布从今年2月开始，SOHO中国将推北京、上海两地各一个项目中1500个座位单元用于短租服务，借助互联网平台进行预订以及支付，2015年将在8个项目中推行3Q项目。而据最新数据显示，截至2015年7月末，SOHO中国已开设5个SOHO3Q中心，拥有逾3000个座位。

　　未来的希望SOHO3Q

　　尽管潘石屹承认，目前SOHO3Q不赚钱，但是关于3Q，老潘对未来的发展充满了想象。

　　据地产中国网报道，在潘石屹看来，“亏本”是暂时的，SOHO3Q是“从基本原点开始思考”，这样可以充分利用闲置的空间，提高单位面积的效益，而SOHO中国一两百万的持有量，在不断壮大的就业潮中，将使SOHO3Q保持“生命力”。

　　潘石屹表示，目前真正被看好的、估值高的都是轻资产的互联网公司，而非汽车、钢铁、制造等重资产模式的公司，“SOHO也要做Uber这样的轻资产公司，会考虑将来把SOHO3Q独立上市。”

　　“现在有很多开发商过来找我，希望我帮他们改造他们的商业办公楼。未来我也希望能跟尽可能多的开发商合作，把SOHO3Q的这种管理模式推广到更多的楼盘，真正把空置的资源盘活。”在潘石屹的设想中，未来的方向就是“一家盘活闲置写字楼办公空间的轻资产管理公司”。

　　据了解，为了跟上互联网的节奏，潘石屹不仅更换公司的董事会成员，还把300人的销售团队全部砍掉，未来SOHO将会使用互联网新打法，即目前正在流行的众包模式。

　　“你只要注册成为我的用户，就可以成为我的销售员，给你一个验证码，只要有人用你的验证码来租用工位，你就可以拿到佣金。人人都是用户，人人都是销售员。”潘石屹称。

　　此外，潘石屹还提出，未来SOHO3Q所有的房子起始价全部为零元，然后使用拍卖的方式拍出最后定价，把决定权交给市常对于这一做法，潘石屹表示还会尝试更多的互联网玩法，未来所有的产品只有两个思路，一个就是标准化，一个就是跟互联网结合。

　　潘石屹认为，作为传统企业，直接转型互联网公司是不可能的。但随着移动3Q规模扩大，用传统打法也是不行的，要与互联网相结合。目前就做了两个事情：第一，所有的座位，只要空出来，就放到互联网上出租。出租方式采用无底价竞拍方式。如果一个人用一元钱就租到半年，之后再也没有人出价了也出租，反正空着也是空着；如果有人出到一万块钱，也不怪我哄抬物价，就是要把产品彻底互联网化。第二，销售人员全部变成线上。任何人都可以注册销售员。只要推荐成功，立刻付佣金。这些做好之后，我们的产品能保证出租率永远是百分百。

　　此外，潘石屹同时指出，美国有非常多移动办公的公司。像美国的WeWork与我们现在这个模式差不多。美国现在还有一个针对专业市场的模式，特别火但做得并不大。比如，时尚创业者在一起办公，服装创业者在一起，包括这些垂直领域的相关产业(都聚在一起)。我觉得我们现在做的这个模式比较成功了，可以再走走看，如果遇到瓶颈，再去研究美国市场的新产品。

　　然而，愿景虽好，但在一位天使投资人看来，SOHO 3Q的盈利点仍然是租金，但中国的创业者倾向于选择位置优越、产业聚集、价格便宜的办公物业，现有的联合办公产品却无法满足上述需求，以SOHO 3Q为例，其此前定价1000元/人/周的租金被指贵过国贸三期。

　　与此同时，市场上越来越多的创业空间项目纷纷入市，其中不仅包括毛大庆的优客工厂、王胜江的洪泰创新空间等同类产品，还有天使成长营的AC加速器等重度孵化空间产品。

　　“对于创业者而言，办公场地属于次生需求，创业者面临的最大问题是找钱、找人、找方向，但现有的创新空间大部分仍是孵化模式地产化、单一化的现状。” AC加速器CEO、天使成长营发起人徐勇表示。

　　上述天使投资人指出，从某种程度上说，SOHO 3Q仍然属于第一代创新空间产品，属于整批零租模式，这种模式如果不继续创新，仍将面临转型难题。

　　“随着创新空间这类产品的不断发展升级，原有的空间产品只是提供物业管理以及对接互联网资源的单点服务。而加速器产品，则提供从空间、系统、基金、生态直至后台的一路覆盖，更具竞争优势。”徐勇称。