三四线城市去化周期超两年 楼市去库存痛点分化

　　【三四线城市去化周期超两年 楼市去库存痛点分化】6.86亿平方米全国商品房待售面积，国家统计局公布的这一创记录数据将各地去库存压力摆在了明面上，自去年开始的多轮救市，虽然成就了一线城市的高温不减，却无法挽救其余区域楼市的疲软。

　　6.86亿平方米全国商品房待售面积，国家统计局公布的这一创记录数据将各地去库存压力摆在了明面上，自去年开始的多轮救市，虽然成就了一线城市的高温不减，却无法挽救其余区域楼市的疲软。

　　“目前市场差距明显，楼市低迷的地方房地产投资也逐渐萎缩。”中原地产首席经济师张大伟说，中央提出去库存的市场要求后，预计各地将开始新一轮的政策调整，但从库存、人口流入等因素看，刺激政策对一二线城市楼市影响相对较大，而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。

　　国务院发展研究中心一位负责人指出，目前，由于地方区域之间已经出现高度分化，而对于那些全国性布局的房企来说，楼市分化带来的经营风险也在加大，这也将考验房企的盈利能力。

　　区域分化严重

　　经过连续近半年的需求刺激，市场疲态已经显现，交易量下滑似乎是必然结果。

　　国家统计局公布的最新数据显示，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为27个和38个，分别比上月减少12个和1个；而下降城市个数分别为33个和23个，分别比上月增加12个和5个。

　　“除了绝大多数三四线城市，目前部分二线城市也存在高库存、去化难的问题。这导致了这些城市房价的继续下滑。”张大伟表示。

　　统计局数据显示，在新建商品住宅价格下降的33个城市中，有17个城市连续2个月下滑。其中，除沈阳、长春外，石家庄、呼和浩特、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐6个梳城市在10月份也加入到连续降价行列，这些城市的库存量也都在不断上涨。

　　同策咨询研究部数据显示，10月底，三四线城市去化周期高达28.29个月，远超合理区间，存在较大的降价压力。

　　“10月份房价环比下滑，体现了不少三四线城市产业空心化、人口外流趋势，加之楼市供应规模过大、市场供过于求，房价颓势显现。”亚豪机构市场总监郭毅分析指出。

　　从2014年以来，尽管从中央到地方频频出台各类政策救市，但除一线城市及部分二线热点城市之外，其他城市的楼市成交仍然积重难返。

　　“目前，像北京等一线城市的去化情况仍相对稳定，目前新推楼盘仍有不俗的业绩表现。”郭毅指出，如位于北京通州的保利大都汇项目，仍然实现了开盘销售12亿的火爆场面。不过，郭毅也表示，由于今年以来北京、上海等一线城市出让的土地价格相对过高，未来预期一线城市的高端住宅供应也将达到历史高点，届时或将出现结构性去化困难。

　　以北京为例，机构数据显示，截止到11月15日，2015年北京住宅总成交90045套，同比2014年上涨20.69%；目前住宅总库存为86649套。

　　同策咨询机构发布的报告指出，预计到明年，各地库存情况会进一步分化。当前库存去化周期在12个月左右的城市，比如重庆、武汉、福州等，库存去化周期将回落，去库存的压力将进一步减轻，短期市躇本面将回归合理。

　　而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在12个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，以及大部分三四线城市，则仍然要坚持“以价换量”去库存。

　　房企投资现倾斜

　　更为重要的是，地方经济的下滑与区域楼市分化却已成为互为因果的“死结”。

　　以东北三省的几个主要城市为例，从2014年开始，大连、沈阳、长春等地都出现了楼市成交萎缩、房价大幅下滑的态势。业内人士分析，东北及内蒙古区域经济的下滑对改善型住宅需求的购房者影响尤为明显，导致购房者对未来楼市的上升预期信心不足。

　　“2014年以前，大连的房价基本起伏不大，尤其是东北区域的客群对中高端住宅项目需求量非常大，但是由于经济的萎靡，购房者开始对价格变得较为敏感，品质则降到了次要的位置。”全国一知名房企北方区域的营销总监对记者表示。

　　同时，楼市的分化致使房地产投资出现了区域上的明显倾斜。

　　根据国家统计局近期公布的数据，2015年，北京、上海、广东1-10月份房地产的投资额均一直保持两位数快速增长，其中上海投资增速明显加快，同比增长20.3%。

　　然而，许多省区市的房地产投资形势仍旧低迷，内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海同期的房地产投资为负增长，山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产投资增速也大幅低于去年同期。

　　“我们现在已经撤出了沈阳、大连、秦皇岛几个地方的主要销售团队，目前这类城市的房地产投资很难获得回报。”一家全国性房地产企业的老板对记者表示。

　　进入2015年后，包括保利、碧桂园、富力等在内的大型房企，均表示要全面回归一二线城市发展。保利地产认为，一二线中心城市由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，将成为未来最具活力的房地产市常保利今年将全面回归一二线发展，辅以少量三四线项目。

　　10月来，北京、上海推出多幅土地，引起多家房企争抢。以北京为例，10月20日，丰台樊家村地块以7.5万元/平方米的成交楼面价“震惊”业内，而在随后的一个月时间里，北京共成交25宗土地，成交额累计高达651亿元，且从成交楼面价来看，基本全部刷新了区域最高价。

　　“房企对土地的争夺，体现了房企对一线市场的看多情绪。”张大伟表示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元，从在一线城市拿地的占比看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。