恒大年内横扫港资巨头15项目 夯实来年大发展基础

　　摘要：204亿购5项目，加上月初4项目，已斥339亿鲸吞新世界9项目。

　　年底已经进入“恒大时间”，海花岛热销122亿刚刚创造世界纪录，恒大又出手204亿收购新世界、周大福5大项目，继续牢牢占据各大媒体头条，大有完全并购新世界之势。

　　12月29日，恒大地产(HK.3333)发布公告，收购香港新世界位于成都、贵阳2个项目及周大福位于北京、上海、青岛3个项目。凭借这5个项目851万平米的总建筑面积和204亿的总金额，恒大再次刷新中国房地产收购最高纪录。

　　交易优惠：15%首付抄底五大项目

　　据公告，恒大此次204亿收购5大项目，无论是市场价格，还是付款条件都具有极大优势。收购将透过新世界、周大福认购的、无固定到期日的永续债支付约50%；剩下50%约100亿的收购价款，恒大先期只需支付其中的约30%即29亿，就可获得5个项目的所有权益。这意味着，恒大此次收购新世界、周大福5大项目先期支付资金仅占204亿总价的约15%。

　　以备受瞩目的北京项目为例。该项目总价76亿，总建面40万平方米，另有占地面积约70万平方米标准高尔夫球场已落成并成熟运营，未售物业折算楼面地价人民币22404元/平方米，与2015年9月周边普通住宅地块43400元/平方米的成交价相比，便宜不少；同时项目定金仅2亿，首付款20亿透过发行永续债支付，剩余款项两年内支付，与当地须在一个月内付清的项目出让条件相比，优势明显。

　　而占地3229亩的超级大盘贵阳项目，总价53亿，总建面407万平方米，待开发物业折算楼面地价人民币1068元╱平方米，明显低于2012年周边土地2233元/平方米的成交楼面地价。项目仅需支付定金20.75%，剩余款项同样可透过发行永续债提供资金。

　　“此次交易显示了交易方彼此长期以来建立的紧密良好合作关系，体现了新世界、周大福对恒大实力与品牌的高度认可，达到了互利共赢之目的。” 公告如此表示。而一位地产分析师认为，除了商业上的互惠互利外，许家印与郑裕彤私交良好，也是交易条件如此有利的背后原因。

　　项目稀缺：回报率高市场前景看好

　　“由于港资企业拿地的时间早，往往会拿到区域内最核心的地块，因此恒大此次收购的项目都是极为稀缺的黄金项目。”上述分析师表示。

　　资料显示，北京项目所处的中央别墅区核心位置，10分钟即可抵达国贸商务区，是北京公认的发展最成熟、配套最完善、最富认可度及品牌效应的国际化高档别墅区，而上海项目毗邻淀山湖风景区，是市面上少之又少的低密度住宅用地，青岛项目则坐拥一线海景市面难觅。

　　与周边项目相比，由于交易条件优惠，此次收购项目的市场竞争力更为明显。以成都项目为例，位于国家级新区成都天府新区，楼面价却不足千元，而目前项目的同类竞品基本售价在6400元-7700元/平方米，恒大收购的成都项目投资回报率将在20%以上。其他项目的情况也相似，投资回报20%以上已成必然。”相关市场研究人士接受中国资本证券网记者采访表示。

　　为何新世界、周大福愿意将此优势项目转让给恒大？分析人士认为，这与港资企业的特点有关。“不少港资开发商都普遍有长线投资、长期囤地的习惯，通过‘慢’开发获得更高溢价，但这样的运营方式越来越难适应本地市场，将项目转让及时套现，把‘经营利益’交给以大规模快速开发和快速销售著称的恒大，无疑成为上佳选择。”

　　并购赢家：鲸吞港资企业资产超600亿

　　随着房地产市场结构性分化的日益严重，优胜劣汰正成为市场的一个主旋律。据Wind资讯统计，截至前三季度，房地产行业并购案达到176宗，涉及金额1600亿元，几乎接近2014年全年行业的并购交易价值。作为最具代表性的龙头房企，恒大在这一并购大潮中无疑是最大的赢家，屡屡抢得先机。

　　新世界、周大福作为香港大亨郑裕彤的地产旗舰，近期与恒大“互动频频”，就在本月初，恒大就曾向其收购位于海口等地的大型项目4个。换言之，恒大已在本月内将9个新世界、周大福的内地项目收入囊中，总建面逾1200万平方米，总金额339亿，大有鲸吞之势。

　　事实上，令恒大“鲸吞”之势不断明显的不仅仅是接连收购这9大项目。除新世界、周大福外，其今年以来已经从中渝置地、华人置业及新世界等港资巨头手中收购项目总计15个，涉及香港地标写字楼美国万通大厦、北京上海核心区项目、重庆大型综合项目等，总金额602亿。

　　恒大的强劲销售势头无疑是其在市场上屡有斩获的基础。今年11月恒大将全年目标从1500亿上调至1800亿，近日开盘的海花岛以122亿的开盘销售金额、136万平米的销售面积及10万的认筹到访人数，创造了三项世界纪录。

　　“一向高举高打的许家印，在即将过去的2015年强势扩张，恒大帝国的版图正迅速延展，今年超额完成1800亿的新目标已无悬念。预计恒大将继续延续大手笔风格再上台阶，凭借大量优质的项目储备，恒大有了更强大的底气，将重新改写房企的原有格局。”前述人士如此表示。