百余城市出招“去库存” 下一步还有哪些发力点？

　　继2月初降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收……去年以来，中央连续出台推进“去库存”政策，包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市也密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。专家分析认为，这些政策短期内将对楼市去库存形成实质利好，但从中长期看，还需做好产城融合、户籍制度改革等文章，以释放更多的需求。

　　继2月降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收……去年以来，中央连续出台推进“去库存”政策，包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市也密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。专家分析认为，这些政策短期内将对楼市去库存形成实质利好，但从中长期看，还需做好产城融合、户籍制度改革等文章，以释放更多的需求。

　　哪些区域“出招”最多

　　易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析称，从目前已出台去库存政策的地方来看，二线城市占比约为5%，三四线城市占比高达95%。从区域分布看，中部城市最多，占比超过一半；西部次之，占比约40%；东部目前仅有山东剩出台政策的省市与库存高企的区域分布重合度较高。“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大，房价下跌压力也大。”

　　专家分析和记者调查发现，各地去库存“招数”虽有异同，但主要可分为以下五类：

　　【招数一：活用公积金杠杆】

　　目前，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。江西、甘肃等省份推进公积金贷款全拾一体化”政策。多省表示扩大住房公积金的覆盖范围，四川省表示今年将积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

　　【招数二：降低税费】

　　多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担，提高购买能力。甘肃省将住房转让手续费整体下调33%，宁夏居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴，新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算……

　　与此同时，多地还对房地产企业实施减税优惠。南昌市全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率；宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批事项，改革规费缴纳方式。

　　【招数三：鼓励农民工进城购房】

　　山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策；甘肃加大实施户籍制度改革力度，让新落户城市的居民能享受购租住房的政策，并扩大住房公积金制度覆盖面。

　　【招数四：打通商品房和保障房通道】

　　甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房；安徽等省要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

　　【招数五：实施房地产供给侧改革】

　　山东、海南等省份探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

　　有的省份严把土地放量和新增开发关口。宁夏对闲置面积超过批准总面积10%的地区，不再新增用地指标；江西提出将对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，进行约谈和追责。

　　“组合拳”效果怎样

　　仲量联行分析师认为，地方政府相继出台政策提高购房者的可支付能力，短期内将对楼市去库存形成实质性利好。

　　今年春节期间，在福州东区某楼盘售楼部里，记者遇到了来自福州的郊县长乐的“购房团”。“平时大家都奔波于上海、北京等地，趁着过年放假来福州看看，想买房置业。”看房的周先生告诉记者。

　　不过，记者也注意到，在一些三四线城市，返乡置业并没有预料中的火爆。在外务工的85后小孙说：“烟台的新房均价在6000元左右，而自己的月收入也不过3000元左右，若买一套80平方米的房子，大约需要48万左右，算上税费和首付，需要一次性拿出将近15万元，这是我不吃不喝4年多的工资。”

　　在山东淄博市从事房地产行业的中介王经理说：“春节期间我只接待了三位顾客，不少人期待楼市还有利好政策，观望情绪比较重。”

　　中原地产研究部高级经理卢文曦说，各地出台的去库存组合拳给市场带来了好的预期，但效果还需政策的细化落实。

　　还有哪些发力点

　　如何更加有效推进“去库存”，业内人士认为，从中长期看，三四线城市地方政府下一步应在产城融合、户籍制度改革等方面下大力气。

　　记者近期在多地调查了解到，很多城市在公积金贷款方面都有连续缴存等规定，但这些规定对工作不稳定的农民工来说，在实际操作中难度不校

　　来自四川的新生代农民工梁博说：“我们流动性太大，在这个工地交了，去另一个工地不一定给交，就算给交也会间隔一段时间、无法接续。换个城市就更麻烦了，公积金账户不但要转来转去，时间接续的认定标准也不一样。”

　　首付比例降低后，在沪打工的农民工罗旭辉想回老家安徽县城买房。“问题是在县城要找到一份月薪几千元的稳定工作难度挺大，收入不稳定，哪敢贷几十年的款？”

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，应加快调整产业结构，引入新兴产业，大力发展第三产业，从而带给城市更多的就业机会，进而产生大规模的置业需求。小城市则更应结合自身特点及资源优势，明确城市定位，主动承接区域中心城市的产业转移，增强人口吸附力。

　　“政策要与市场相结合，落实户籍制度改革，真正推进城镇化和农民工市民化进程，这才是未来推动住房等城市消费最重要的发动机。”国家发改委城市和小城镇中心主任李铁说。